看屋筆記：內湖區文德好境(個案＋價格分析) -建案开箱-台北 新聞 - 趣味新聞網
發表日期 2020-08-18T10:33:15+08:00
文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】2020.06.23
台北市首購宅難尋，高總價高單價，使得選擇上隻能往較外圍的萬華、文山、北投尋找，或是妥協小基地小社區華廈，甚至有可能碰上工業宅、夾層、挑高增建産品，更彆說找到交通方便的捷運宅。本次要介紹的社區位於內湖區文德捷運站約650M，基地1764坪瓏山林建設推齣的捷運首購宅産品，文德好境。
【建案特點】
1.交通便利：走路約7min可達捷運文德站約650M，走路約2min可達公車紫陽站約150M，路綫646可達劍潭～東湖，路綫紅29可達民權西站～內湖五期，開車約8min可達堤頂大道入口接國道一號。
2.大基地大社區：基地1764坪，全區總樓高5樓低密度開發。社區戶數196戶，由中菱物業管理公司採24hr全天候酒店式管理，管理費暫定140元/坪。
3.新成屋低自備：採公開透明不二價銷售方式，買房送裝潢，最高可貸到85成，單價卻沒有高齣附近行情，還節省新成屋需要再花時間及現金裝潢的問題，消費者的自備款相對降低許多。
【建案平麵解析】
1.全區分為ABC三棟，A區為一層14戶，兩部15人電梯。B區為一層15戶，兩部15人電梯。C區為一層8戶，一部15人電梯。雖電梯樓層戶數比1:7較多，但在電梯總戶數比因為總樓高5樓，維持1:35左右，與北市其他10樓以上電梯社區無異。
2.機車車位82位，目前採登記使用。汽車為獨立D棟倉儲式車位，高1.85M休旅車車位46個，高1.55M轎車車位40個，並設有連通道至主建物。
3.標準層樓高3.4M，為12~15坪1房（近乎全數完銷）、13~19坪1+1房、33~37坪3房設計，A棟全戶彆近乎完銷。
4.社區坐南朝北，戶彆採光為南北嚮採光，北方麵嚮8M陽光街161巷並退縮＋陽台深度4M，棟距達12M，其餘方位麵嚮法定山坡地，南方退縮5M，此麵戶彆可見綠茵山景。
5.建材上，基地位屬岩盤採用鑽掘樁設計，社區並規劃太陽能發電儲能設備，三菱磁石無齒輪電梯。每戶大門使用雙玄關門設計，內門採用8cm雙麵鑄鋁鋼⽊門具甲種防火1hr功能。窗戶使用6mm+6mm Low-E膠閤玻璃YKK氣密窗。
6.配備上，1房＆1+1房使用櫻花雙⼝直式電陶爐、3房使用櫻花雙口橫式感應爐、隱藏式渦輪輪變頻除油煙機，皆有中繼增壓馬達加強排氣，衛浴使用TOTO三件式衛浴組並附免治馬桶，台達涼暖風機。
7.傢電上，附贈夏普45寸液晶電視，1房＆1+1房附贈聲寶10L冰箱、LG變頻洗脫烘9KG滾筒洗衣機、日立能效一級一對一冷暖變頻分離式空調。3房附贈聲寶250L冰箱、TOSHIBA 11KG直立式洗衣機、日立能效一級一對四冷暖變頻分離式空調。（一切實物以現場為準，如遇不可抗力因素，現場保有以同級品替代之權利，詳情請洽現場銷售人員。）
8.紅色區域為12~15坪1房，麵南方無陽台設計，單麵採光可見綠樹山景，因為深度較淺設計為開放空間的套房格局。其中B9&C8的採光麵較大，衛浴有開窗，但因格局限製設計成1房1廳使用。A12&A13&A14採光麵4.2M可設計成1+1房，使用坪效最佳。
9.黃色區域為13~19坪1或1+1房，麵北方有陽台設計，單麵採光麵陽光街161巷公寓5樓。AB棟深度8.4M可規劃餐廳空間或+1書房或單人客房使用。C棟深度較淺隻能規劃1房使用，其中C1&C2戶採光麵4.2M，可規劃有對外窗+1房使用。
10.藍色區域為33~37坪3房1衛2陽台，麵北方，C棟無三房規劃。單麵採光麵陽光街161巷公寓5樓。客餐廳深度8.4M可規劃+1書房或單人客房使用，但需注意若規劃+1房，需通過房間前往景觀陽台。其中B8戶37坪雙麵採光，廁所有對外窗、次臥的採光也較充足。
【實價登錄分析】
1、文德捷運站一帶個案：
文德好境目前開價70~85萬/坪，近一年平均成交價為73.78萬/坪。現場採不二價銷售。
樹語人屋齡3年，平均成交價為80.37萬/坪，近一年無成交紀錄。
醍湖為預售屋，目前開價為85~88萬/坪，實價登錄尚未登陸，需搭配車位一同購買。
2、內湖捷運站一帶個案：
星世代屋齡5年，平均成交價為71.45萬/坪，近一年平均成交價為68.61萬/坪。為13戶5樓華廈。
花漾湖屋齡0年，目前開價為90~93萬/坪，實價登錄尚未登陸，需搭配車位一同購買。
潤泰京采/CITYLINK百貨屋齡4年，平均成交價為83.22萬/坪，近一年平均成交價為81.39萬/坪。為捷運共構宅。
3、文德＆內湖捷運站周圍除瞭自有的文德生活圈以外，附近還有著名的737巷美食街及內湖CITYLINK，更因鄰近內湖科學園區，吸引大量的工作需求人口在此入住。房價上以越靠近捷運站價格越高，以內湖站因有百貨加持更為明顯，另外在碧湖公園第一排可見許多大坪數豪宅産品。
4、以首購捷運宅産品，常會碰到基地小戶數少的華廈，價格上會比較便宜，但要考量未來＆管理維修不易。因總價較低，注意是否需搭配車位一同購買，總價是否有超齣預算。文德好境單價低於樹語人、潤泰京采，高於星世代，開價也低於醍湖、花漾湖，屬於同區域符閤行情的産品。
【評價】
文德好境位於文德捷運站約650M，介於內湖科學園區及內湖CITYLINK中間，非常適閤工作於內湖科學園區的消費者購買。採24小時飯店式管理及雙玄關門設計加強社區的居住安全。較有疑慮的公設比較高38.8%及附近大台北瓦斯儲氣槽，格局好壞會是影響坪效最大關鍵，建議實際到現場體驗室內大小。儲氣槽的相關資訊可參考這裏，在安全上是無虞的，消費者可自行評估。在總價部分，因車位為非必要購買，可依自身需求決定，總價可壓在1300萬左右，並且附帶裝潢，在單價上雖與附近行情相同，但實際上卻省瞭裝潢費用及初期可能要裝修的大筆現金、時間。推薦給有換屋需求及首購新婚需求的消費者參考看看。
(房産網)
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