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看屋笔记:内湖区文德好境(个案+价格分析)



看屋笔记:内湖区文德好境(个案+价格分析)


发表日期 2020-08-18T10:33:15+08:00


     文章来源为【最好用的房价查询网站-乐居】2020.06.23

     台北市首购宅难寻,高总价高单价,使得选择上只能往较外围的万华、文山、北投寻找,或是妥协小基地小社区华厦,甚至有可能碰上工业宅、夹层、挑高增建产品,更别说找到交通方便的捷运宅。本次要介绍的社区位于内湖区文德捷运站约650M,基地1764坪珑山林建设推出的捷运首购宅产品,文德好境。

     【建案特点】

     1.交通便利:走路约7min可达捷运文德站约650M,走路约2min可达公车紫阳站约150M,路线646可达剑潭~东湖,路线红29可达民权西站~内湖五期,开车约8min可达堤顶大道入口接国道一号。

     2.大基地大社区:基地1764坪,全区总楼高5楼低密度开发。社区户数196户,由中菱物业管理公司採24hr全天候酒店式管理,管理费暂定140元/坪。

     3.新成屋低自备:採公开透明不二价销售方式,买房送装潢,最高可贷到85成,单价却没有高出附近行情,还节省新成屋需要再花时间及现金装潢的问题,消费者的自备款相对降低许多。

     【建案平面解析】

     1.全区分为ABC三栋,A区为一层14户,两部15人电梯。B区为一层15户,两部15人电梯。C区为一层8户,一部15人电梯。虽电梯楼层户数比1:7较多,但在电梯总户数比因为总楼高5楼,维持1:35左右,与北市其他10楼以上电梯社区无异。

     2.机车车位82位,目前採登记使用。汽车为独立D栋仓储式车位,高1.85M休旅车车位46个,高1.55M轿车车位40个,并设有连通道至主建物。

     3.标准层楼高3.4M,为12~15坪1房(近乎全数完销)、13~19坪1+1房、33~37坪3房设计,A栋全户别近乎完销。

     4.社区坐南朝北,户别採光为南北向採光,北方面向8M阳光街161巷并退缩+阳台深度4M,栋距达12M,其余方位面向法定山坡地,南方退缩5M,此面户别可见绿茵山景。

     5.建材上,基地位属岩盘採用钻掘桩设计,社区并规划太阳能发电储能设备,三菱磁石无齿轮电梯。每户大门使用双玄关门设计,内门採用8cm双面铸铝钢⽊门具甲种防火1hr功能。窗户使用6mm+6mm Low-E胶合玻璃YKK气密窗。

     6.配备上,1房&1+1房使用樱花双⼝直式电陶炉、3房使用樱花双口横式感应炉、隐藏式涡轮轮变频除油烟机,皆有中继增压马达加强排气,卫浴使用TOTO三件式卫浴组并附免治马桶,台达凉暖风机。

     7.家电上,附赠夏普45寸液晶电视,1房&1+1房附赠声宝10L冰箱、LG变频洗脱烘9KG滚筒洗衣机、日立能效一级一对一冷暖变频分离式空调。3房附赠声宝250L冰箱、TOSHIBA 11KG直立式洗衣机、日立能效一级一对四冷暖变频分离式空调。(一切实物以现场为准,如遇不可抗力因素,现场保有以同级品替代之权利,详情请洽现场销售人员。)

     8.红色区域为12~15坪1房,面南方无阳台设计,单面採光可见绿树山景,因为深度较浅设计为开放空间的套房格局。其中B9&C8的採光面较大,卫浴有开窗,但因格局限制设计成1房1厅使用。A12&A13&A14採光面4.2M可设计成1+1房,使用坪效最佳。

     9.黄色区域为13~19坪1或1+1房,面北方有阳台设计,单面採光面阳光街161巷公寓5楼。AB栋深度8.4M可规划餐厅空间或+1书房或单人客房使用。C栋深度较浅只能规划1房使用,其中C1&C2户採光面4.2M,可规划有对外窗+1房使用。

     10.蓝色区域为33~37坪3房1卫2阳台,面北方,C栋无三房规划。单面採光面阳光街161巷公寓5楼。客餐厅深度8.4M可规划+1书房或单人客房使用,但需注意若规划+1房,需通过房间前往景观阳台。其中B8户37坪双面採光,厕所有对外窗、次卧的採光也较充足。

     【实价登录分析】

     1、文德捷运站一带个案:

     文德好境目前开价70~85万/坪,近一年平均成交价为73.78万/坪。现场採不二价销售。

     树语人屋龄3年,平均成交价为80.37万/坪,近一年无成交纪录。

     醍湖为预售屋,目前开价为85~88万/坪,实价登录尚未登陆,需搭配车位一同购买。

     2、内湖捷运站一带个案:

     星世代屋龄5年,平均成交价为71.45万/坪,近一年平均成交价为68.61万/坪。为13户5楼华厦。

     花漾湖屋龄0年,目前开价为90~93万/坪,实价登录尚未登陆,需搭配车位一同购买。

     润泰京采/CITYLINK百货屋龄4年,平均成交价为83.22万/坪,近一年平均成交价为81.39万/坪。为捷运共构宅。

     3、文德&内湖捷运站周围除了自有的文德生活圈以外,附近还有着名的737巷美食街及内湖CITYLINK,更因邻近内湖科学园区,吸引大量的工作需求人口在此入住。房价上以越靠近捷运站价格越高,以内湖站因有百货加持更为明显,另外在碧湖公园第一排可见许多大坪数豪宅产品。

     4、以首购捷运宅产品,常会碰到基地小户数少的华厦,价格上会比较便宜,但要考量未来&管理维修不易。因总价较低,注意是否需搭配车位一同购买,总价是否有超出预算。文德好境单价低于树语人、润泰京采,高于星世代,开价也低于醍湖、花漾湖,属于同区域符合行情的产品。

     【评价】

     文德好境位于文德捷运站约650M,介于内湖科学园区及内湖CITYLINK中间,非常适合工作于内湖科学园区的消费者购买。採24小时饭店式管理及双玄关门设计加强社区的居住安全。较有疑虑的公设比较高38.8%及附近大台北瓦斯储气槽,格局好坏会是影响坪效最大关键,建议实际到现场体验室内大小。储气槽的相关资讯可参考这里,在安全上是无虞的,消费者可自行评估。在总价部分,因车位为非必要购买,可依自身需求决定,总价可压在1300万左右,并且附带装潢,在单价上虽与附近行情相同,但实际上却省了装潢费用及初期可能要装修的大笔现金、时间。推荐给有换屋需求及首购新婚需求的消费者参考看看。

     (房产网)





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