看屋笔记：内湖区文德好境(个案＋价格分析)
发表日期 2020-08-18T10:33:15+08:00
文章来源为【最好用的房价查询网站-乐居】2020.06.23
台北市首购宅难寻，高总价高单价，使得选择上只能往较外围的万华、文山、北投寻找，或是妥协小基地小社区华厦，甚至有可能碰上工业宅、夹层、挑高增建产品，更别说找到交通方便的捷运宅。本次要介绍的社区位于内湖区文德捷运站约650M，基地1764坪珑山林建设推出的捷运首购宅产品，文德好境。
【建案特点】
1.交通便利：走路约7min可达捷运文德站约650M，走路约2min可达公车紫阳站约150M，路线646可达剑潭～东湖，路线红29可达民权西站～内湖五期，开车约8min可达堤顶大道入口接国道一号。
2.大基地大社区：基地1764坪，全区总楼高5楼低密度开发。社区户数196户，由中菱物业管理公司採24hr全天候酒店式管理，管理费暂定140元/坪。
3.新成屋低自备：採公开透明不二价销售方式，买房送装潢，最高可贷到85成，单价却没有高出附近行情，还节省新成屋需要再花时间及现金装潢的问题，消费者的自备款相对降低许多。
【建案平面解析】
1.全区分为ABC三栋，A区为一层14户，两部15人电梯。B区为一层15户，两部15人电梯。C区为一层8户，一部15人电梯。虽电梯楼层户数比1:7较多，但在电梯总户数比因为总楼高5楼，维持1:35左右，与北市其他10楼以上电梯社区无异。
2.机车车位82位，目前採登记使用。汽车为独立D栋仓储式车位，高1.85M休旅车车位46个，高1.55M轿车车位40个，并设有连通道至主建物。
3.标准层楼高3.4M，为12~15坪1房（近乎全数完销）、13~19坪1+1房、33~37坪3房设计，A栋全户别近乎完销。
4.社区坐南朝北，户别採光为南北向採光，北方面向8M阳光街161巷并退缩＋阳台深度4M，栋距达12M，其余方位面向法定山坡地，南方退缩5M，此面户别可见绿茵山景。
5.建材上，基地位属岩盘採用钻掘桩设计，社区并规划太阳能发电储能设备，三菱磁石无齿轮电梯。每户大门使用双玄关门设计，内门採用8cm双面铸铝钢⽊门具甲种防火1hr功能。窗户使用6mm+6mm Low-E胶合玻璃YKK气密窗。
6.配备上，1房＆1+1房使用樱花双⼝直式电陶炉、3房使用樱花双口横式感应炉、隐藏式涡轮轮变频除油烟机，皆有中继增压马达加强排气，卫浴使用TOTO三件式卫浴组并附免治马桶，台达凉暖风机。
7.家电上，附赠夏普45寸液晶电视，1房＆1+1房附赠声宝10L冰箱、LG变频洗脱烘9KG滚筒洗衣机、日立能效一级一对一冷暖变频分离式空调。3房附赠声宝250L冰箱、TOSHIBA 11KG直立式洗衣机、日立能效一级一对四冷暖变频分离式空调。（一切实物以现场为准，如遇不可抗力因素，现场保有以同级品替代之权利，详情请洽现场销售人员。）
8.红色区域为12~15坪1房，面南方无阳台设计，单面採光可见绿树山景，因为深度较浅设计为开放空间的套房格局。其中B9&C8的採光面较大，卫浴有开窗，但因格局限制设计成1房1厅使用。A12&A13&A14採光面4.2M可设计成1+1房，使用坪效最佳。
9.黄色区域为13~19坪1或1+1房，面北方有阳台设计，单面採光面阳光街161巷公寓5楼。AB栋深度8.4M可规划餐厅空间或+1书房或单人客房使用。C栋深度较浅只能规划1房使用，其中C1&C2户採光面4.2M，可规划有对外窗+1房使用。
10.蓝色区域为33~37坪3房1卫2阳台，面北方，C栋无三房规划。单面採光面阳光街161巷公寓5楼。客餐厅深度8.4M可规划+1书房或单人客房使用，但需注意若规划+1房，需通过房间前往景观阳台。其中B8户37坪双面採光，厕所有对外窗、次卧的採光也较充足。
【实价登录分析】
1、文德捷运站一带个案：
文德好境目前开价70~85万/坪，近一年平均成交价为73.78万/坪。现场採不二价销售。
树语人屋龄3年，平均成交价为80.37万/坪，近一年无成交纪录。
醍湖为预售屋，目前开价为85~88万/坪，实价登录尚未登陆，需搭配车位一同购买。
2、内湖捷运站一带个案：
星世代屋龄5年，平均成交价为71.45万/坪，近一年平均成交价为68.61万/坪。为13户5楼华厦。
花漾湖屋龄0年，目前开价为90~93万/坪，实价登录尚未登陆，需搭配车位一同购买。
润泰京采/CITYLINK百货屋龄4年，平均成交价为83.22万/坪，近一年平均成交价为81.39万/坪。为捷运共构宅。
3、文德＆内湖捷运站周围除了自有的文德生活圈以外，附近还有着名的737巷美食街及内湖CITYLINK，更因邻近内湖科学园区，吸引大量的工作需求人口在此入住。房价上以越靠近捷运站价格越高，以内湖站因有百货加持更为明显，另外在碧湖公园第一排可见许多大坪数豪宅产品。
4、以首购捷运宅产品，常会碰到基地小户数少的华厦，价格上会比较便宜，但要考量未来＆管理维修不易。因总价较低，注意是否需搭配车位一同购买，总价是否有超出预算。文德好境单价低于树语人、润泰京采，高于星世代，开价也低于醍湖、花漾湖，属于同区域符合行情的产品。
【评价】
文德好境位于文德捷运站约650M，介于内湖科学园区及内湖CITYLINK中间，非常适合工作于内湖科学园区的消费者购买。採24小时饭店式管理及双玄关门设计加强社区的居住安全。较有疑虑的公设比较高38.8%及附近大台北瓦斯储气槽，格局好坏会是影响坪效最大关键，建议实际到现场体验室内大小。储气槽的相关资讯可参考这里，在安全上是无虞的，消费者可自行评估。在总价部分，因车位为非必要购买，可依自身需求决定，总价可压在1300万左右，并且附带装潢，在单价上虽与附近行情相同，但实际上却省了装潢费用及初期可能要装修的大笔现金、时间。推荐给有换屋需求及首购新婚需求的消费者参考看看。
(房产网)
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