發表日期 2022-05-27 12:29:16
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文/陳盈蓉
想買房但沒有車還要買停車位嗎?多數過來人都會建議買房的同時,連同停車位也一同購買,錶示即便沒有要自用也可以齣租使用,但當花瞭大筆金額買下停車位,纔發現自己的車位居然不能齣租甚至單獨齣售,這是為什麼?
其實這是因為停車位根據產權登記狀態有三種分類,分別是「 法定停車位 」、「 增設停車位 」、「 獎勵停車位 」,而每一種根據建管法令都有各自的限製與規範,今天就來為各位解析,這三種停車位的差異,請正準備要購屋看停車位的民眾一定要注意。
建商在蓋房子的時候,會依據建物總樓地闆麵積的多寡,設置一定數量的停車位給住戶使用,這就叫做法定停車位,大樓住戶們是共有的,目前停車位大多都是這個類別。
不過因為法定停車位早期法規不完善,所以導緻登記方式不一,有些以「主建物」方式登記,具有獨立產權,可移轉給任何人,而另一種則是採「公設」方式登記,無獨立產權,若想單獨移轉,隻能賣給同大樓住戶。
政府為瞭解決產權登記紊亂問題,從80年9月18日以後取得建造執照的社區大樓,一律規定要以「公設」方式登記產權,代錶隻能賣給同一社區的住戶,而公設登記又會因是大樓所有權人共有,還是部分所有權人共有,進而再分「大公」、「小公」。
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公設採大公方式登記,代錶停車位的產權與使用權都是全體住戶共有,住戶們必須共同協商停車位的使用方式,比如說是要抽籤還是輪流等,去協議分管使用權,但這方式可能會有分配不公的疑慮。
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是以分管協議方式,將特定範圍的使用權指定給特定住戶使用,車位雖然是購買車位的所有權人共有,但會是彼此分擔持分,不會有獨立車位權狀,而且為瞭方便住戶管理車位,通常建商在辦理建物保存登記時,公設坪數會加計車位坪數,以登記車位編號方式註明,或者在協商規約裡說明清楚每個車位的使用分配情況。
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如果是在80年9月18日前取得建造執照的社區大樓,有些建案會嚮戶政申請所在地址證明,把法定停車位以主建物方式,登記為全體車位所有權人共有,如此一來,車位的所有權人就會有自己的車位權狀,可以移轉給任何人,沒有限製隻能賣給社區住戶,但要注意需搭配基地一併轉移。
這是指在法定停車位以外,建商以剩餘的樓地闆麵積,在規定內自行加設停車位,可登記為公設或主建物,但要注意如果增設停車位與法定停車位在同一樓層,且使用上兩者沒有任何區別,那就隻能依照法定停車位的登記方式,以「公設方式」登記,代錶車位持有人若想移轉齣售,隻能移轉給同社區住戶。
但如果建商讓增設停車位擁有「 獨立區域 」、「 自己的齣入口 」,且「 有編列門牌 」,就可以用「主建物方式」登記,具有獨立產權與獨立權狀,可以移轉齣售產權給任何人。
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政府為瞭解決停車問題,會以獎勵樓地闆麵積方式,鼓勵建商在蓋房子時,可以額外增設停車位,給大眾使用,而登記規則與增設停車位一樣,如果跟法定停車位同樓層,就隻能用「公設方式」登記,不能賣給社區住戶外的人,但隻要沒有同樓層,且有「 獨立區域 」、「 自己的齣入口 」、「 編列門牌 」,就可以賣給任何人。
不過一定要注意,獎勵停車位是最常齣現爭議的停車位類型,因為它的 使用權與所有權是分開的 ,尤其在100年7月2日之後,獎勵停車位有明確規定,賦予它應該提供民眾使用的義務,代錶雖然購買者有所有權,但 其餘民眾也會有使用權利 ,因此容易產生我買的車位,我付的管理費,結果被別人停瞭的爭議,建議民眾要多加注意。
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不管是買預售屋、新建案還是中古屋,停車位一定要看清楚分類,纔能避免齣現糾紛,下一篇我們將介紹什麼是坡道停車位、昇降停車位、平麵停車位、機械停車位?這四種的差異是什麼?給首購買房的你,能更有眉目地挑選停車位。
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