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台南:建商眼中的避风港



台南:建商眼中的避风港


发表日期 2020-08-13T12:10:05+08:00


     文章来源为【最好用的房价查询网站-乐居】 2017.04.28

     以台湾省目前的房市看来,因为政策打房的因素影响,其他都会区域价跌量缩的情况相当普遍。但是台南的成交量却没有太大波动,而价格也呈现缓升状况。可说是在整体台湾省房市里少数的亮眼区域。

     【新成屋价缓升,买盘稳定】

     台南虽然早已升格为六都之一,不过交易量为六都之末,受到的关注程度也相对低。直到北部开始打房,而兴富发的成大城案(2012年)又一炮而红,才引起了大型建商注意,开始积极进入台南房市。台南市长期是以刚性需求为主,对于针对投资型买方的打房政策,反应就不若其他都会区明显,自然成为建商眼中较佳的推案区。

     【以市区与科技园区为重心】

     台南市人口约188万人,人口主要分布集中于东区、北区、中西区、南区、安平区、安南区等传统台南市区,若再加上永康区,则涵盖了超过53%的人口,主要的房地产交易也在此。

     以商圈来看,台南火车站、以及台南市政府周围,是最热闹的商圈。而东区因为有南纺购物中心开始营运,也是新的焦点。原本期许能够带动当地发展的台南高铁特区(归仁区),因离市区较远,目前发展缓慢。

     就业上,以内需与服务业为主,但也有科技业进驻,南科以晶圆代工与面板为主,位于市区东北的新市与善化;还有一个位于安南区的台南科技工业区,也有大厂例如新日光的进驻。

     【交通/重划,重大建设起跑】

     台南未来有些已经定案的建设,有机会为区域带来新改变。包括铁路地下化(大桥站到南台南站)、东区平实营区开发案(近梦时代,规划转运站、商业区、住宅区、中央公园)、永康区砲校迁移案(校区变更为永康创意园区、台南图书总馆)、高铁站区开发案。不过这些建设都只是刚开始,离真正完工营运阶段至少要3-5年以上。

     台南轻轨捷运仅止于刚完成规画阶段,最快要2018年才发包。初期的两条路线,绿线串连平实营区、台南火车站、海安路、市政中心等中心商业区与景点;蓝线为环状线,沿着原台南市外环道的中华东、西、南、北路环绕整个市区。

     【买房以邻近市区优先】

     虽然台南的轻轨捷运完工可能是7、8年后的事,但它的规划路线,却明确地勾勒出买房保值的较佳区域。环状线框起来的地区以及及绿线延伸的周边,就是台南主要的市中心与未来主要的公共建设投入区。台南相对于台北,可开发的区域相当多,重划区也多,买房最好以市区为优先,如果考虑新房子,则以近市区内的重划区为优先。

     除了未来的建设,南科与科技工业园区的族群,也会在周围买房,其周围区域也可以纳入考虑的范围。

     【中古屋去化速度应持续观察】

     另一个可以观察的指标,是二手屋的去化速度,配合价量关系,可以判断此区的成交状况是否健康。

     从信义房屋提供的资料来看,近五年的成交天数中位数大约在43.8天,在2016年2至3月的时候创下历史新高,达到72至73天,目前已逐渐回落至48天的水准,但仍高于历史平均值,且整体趋势有再升高的现象。

     资料中显示成交价处于高档,但成交速度放缓,值得读者们多加注意。

     【新房租金报酬高】

     此外,有个没有官方统计但值得参考的数据,就是租金报酬率。房价是台北的1/4,但房租只是略低,以北区的新屋「成大城」为例,2房的租金约1.6万至至1.7万元;三房则约2.2万~2.4万元不等,投报率约有4.8%。

     整体看起来台南的房地产市场目前没有太大的问题,只要坪数与价格合理,销售都属于顺利。

     只是台南的空地仍然很多,大大小小重划区不断的诞生,且公共建设缓慢,一定要选到对的地点,才会享受到房地产保值甚至增值的效果。

     (房产网)





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