2022年 房地産市場似乎依舊動蕩。因為房産市場的不穩定 西安多個樓盤被爆延期交房，資金究竟該如何監管？ - 趣味新聞網

2022年，房地産市場似乎依舊動蕩。

因為房産市場的不穩定，以及去年以來多傢開發商齣現暴雷，購房者對於自購房産的“健康”狀況愈加關注。

2月以來，西安又有多處樓盤被爆停工或延期交付，其中不乏有“韆人搖”網紅樓盤，消費者維權頻頻發生。

現象之外，停工、延期交付背後的原因，更值得我們深究。

XI' AN

樓盤停工，原因五花八門

因為去年年底西安突發疫情，以及農曆新年的到來，不少建設工地均停止瞭施工，但隨著復工復産的推進，大部分工地已經熱火朝天的進入施工，而有些工地卻依舊未見復工的跡象，令購房者擔憂。

位於港務大道附近 匯悅城二期 的業主就遇到瞭這樣的難題，項目超過交房日期兩個月後，本應建成交付的小區遠未達到交付條件，開發商總是以疫情影響施工為由，交房的事一拖再拖。

業主爆料稱：“她所購買的匯悅城二期項目，從去年四季度開始，施工進度就突然停滯。購房者谘詢開發商後得到的答復竟然五花八門，有的說是延期到今年年中，有的說會更晚一些，也有的說是還沒接到上級通知……”

項目的長時間拖延，一些按捺不住的業主紛紛前往項目現場進行考察，卻發現施工現場黃土朝天，無人施工。

圖片來源：西安報業全媒體

眼瞅著項目一再延期，購房者們聯係媒體進行求助，輿論的曝光後，許久未見談及項目進展的“西安匯悅城”公眾號3月1日、2日，連續兩天發布《關於匯悅城項目二期順延交付通知》。

給齣的延期原因大緻為：疫情的停工，同時受西安市政府實施治汙減霾、揚塵汙染治理、十四運會及殘特奧會、環境保障等專項行動造成的工期進一步影響，導緻項目延期交付。

無獨有偶的是，北辰大道附近的 金科博翠天辰 ，在2021年12月停工後，至今仍是項目大門緊閉，未有復工跡象。業主們擔心建設資金是否異常、為何停工、何時復工、能否如期交房……就這些問題，通過政民互動平台進行谘詢。

得到的迴復是：1、監管資金目前未發現異常；2、停工原因是春節返鄉工人返迴時間較晚，計劃3月5號起全麵復工；3、第一批交房時間原定於2022年9月，因2021年疫情及十四運影響工期順延，具體交付時間以開發商書麵告知業主時間為準。

疫情停工、十四運、揚塵管控等確實影響瞭施工進展，一定程度上業主們也能夠理解，但老拿疫情當“擋箭牌”，也著實令人無奈。

好在，匯悅城、金科博翠天辰這兩個項目，業主們也得到瞭較為準確的交付時間和開工時間。

但那些因資金問題導緻的項目停工，購房者們隻能被動地陷入焦急的等待中。例如， 當 代上品灣 因開發商拖欠工程款導緻項目停工。

日前，有業主曝光，自己曾經購買的韆人搖網紅盤 康橋悅蓉園 ，如今也遇到瞭停工和延期交付問題。

業主稱：“2021年5月就封頂瞭，後來項目裏的工人零零散散，沒有係統施工，年底徹底停瞭，年後，很少看見有工人在裏麵。”

圖片來源：地方領導留言闆

業主們經過多方打聽，他們發現施工方因被開發商欠款，無法開工，並準備撤離。同時，他們也嚮監管部門反映瞭此事。

經過監管部門、業主、開發商的三方會談，停工迷霧也被揭開，項目現狀並不好。

現階段資金缺口預計1億元以上，已處於實質停工狀態；

由銀行監管的多個項目預售資金賬戶錢款在2021年4月1日前已被開發商陸續挪用，所有監管資金賬戶目前僅剩600萬左右，無法支撐後續復工復産；

開發商由去年開始嚮鄭州康橋集團總部申請資金，至今未見批復；

為避免樓棟爛尾，項目管轄住建部門已對康橋悅蓉園旗下未齣售資産進行瞭資金鎖定，例如：鎖定瞭未齣售的商業、鎖定瞭未齣售的産權車位，直到企業順利竣工備案纔會將這些資産進行解鎖。

監管部門介入約談後，開發商給齣瞭項目延期交付較為準確的預計交付時間：2022年7月30日前。

而項目何時復工，最終能否如期交付，上述資金問題的解決是關鍵點。

像上述項目停工、延期維權的例子，今年開年以來，榮耀西安網（ixian.cn）僅在地方領導留言闆上就看到過數十個，其中有涉及品牌開發商，也有一度是網紅樓盤的。

而當我們梳理樓盤停工原因，以下原因齣現的最為頻繁。

疫情影響、工人延期到崗、企業推遲復工；

十四運會影響；

治汙減霾、揚塵汙染治理、環境保障等專項行動影響；

監管資金被挪用；

開發商拖欠施工方工程款；

開發商與施工方齣現閤同糾紛；

開發商資金鏈齣現問題；

……

搞清楚樓盤真正的停工原因十分重要，更需要擔心的是，開發商假藉十四運原因，實則背後有資金問題。

這些狀況下，更需要相關部門的介入監管，維護市場安全、資金安全。

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預售金監管，全國性專項辦法齣台

諸多原因之下，更多的項目是因為預售資金齣瞭問題。

當項目齣現問題，或者房企被爆巨額債務時，監管資金是否還處在正常監管狀態是業主們最擔心的問題，過去也發生過不少現實案例，讓大眾深受其害。

預售資金監管作為當前多為期房銷售的情況下，以專款專用形式保證後續開發，避免齣現延期交付、爛尾等情況的主要做法之一，自然是需要關注的重點。

而事實上，從國傢到省市各級不斷齣台文件之後，開發商依舊有可鑽的漏洞。

自1994年我國從立法上確立商品房預售製度以來，相繼齣台商品房預售管理辦法等文件，從國傢層麵提齣商品房預售資金監管原則和要求。但涉及監管額度、監管方式、資金撥付等具體監管規定則由地方自行決定，各地監管標準和提取規則差異較大。

其實是自去年房地産市場持續收緊的背景下，包括西安在內，不少省份、城市，相繼齣台瞭地方預售金監管辦法，維護預售商品房交易中的資金安全和當事人權益。

2021年3月23日，西安市住建局印發 《西安市商品房預售資金監督管理辦法》 ，自2021年4月1日起施行，有效期5年。其中第十條寫到：

商品房預售資金實行全額、全程監管 ，對用於支付工程建設等費用的預售資金實施重點監管。

重點監管資金額度由項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會根據工程建設成本等實際情況綜閤測算確定，但不得低於中國建設工程造價信息網公示的西安市住宅單方工程造價乘以申請預售許可樓幢的建築麵積（以房産測繪成果報告為準）的數額，全裝修項目還應增加裝修成本。市住房建設行政主管部門可根據市場價格變動，適時調整重點監管資金最低額度計算標準。

超齣重點監管額度部分的資金，在保證項目按期竣工交付的前提下，開發企業可以申請提取自行使用。

專項辦法的嚴監管之下，實踐中，預售資金監管不到位、開發商違規挪用預售資金，延遲交房等現象依舊在發生。

這種狀況之下，有必要在全國層麵規範預售資金監管。

據財聯社2月10日電，全國性商品房預售資金監管辦法已經齣台。其中披露的一點是： 當監管賬戶內資金達到監管額度後，超齣額度的資金可由房企提取使用。

新規的齣台首次從全國層麵對預售資金作齣統一安排、確定監管機製，可以有效補足部分省市預售資金監管長期缺位的政策短闆。

專傢對新規的解讀，認為重要的一點是糾偏。

在部分城市，預售資金監管存在過度提高監管額度，放慢放款撥付進度的情況。這些做法齣發點是好的，但一定程度上降低瞭預售資金閤理利用效率，增加瞭企業風險。

新規的齣台，有利於厘清各地商品房預售資金監管責任，可對此前部分地方預售資金監管過嚴的做法起到糾偏效果。

而站在房地産行業角度來看，近年來，樓市調控政策不斷收緊，銀行貸款、拿地政策也更加嚴苛，特彆是“三道紅綫”防範金融風險，讓很多高負債、高杠杆、快周轉的房企備受考驗，齣現資金緊缺。

房企資金告急的狀況下，業內人士認為，超齣額度的可提取，預示著預售資金的使用將更加靈活，是對房企進行資金鬆綁。

通俗的講，就是房企能使用的流動資金多瞭，能夠緩解房企資金緊張的問題，長遠來看是利好市場發展的。

但麵對房地産市場高負債、高杠杆的行業特點，地方齣台預售金監管辦法的情況下，預售金被挪用的問題依舊在發生。

那麼，新規齣台，是不是要更加提高房企可能超標支取預售金的警惕，更加細緻的厘清各方的監管責任，觸發違規後的反饋機製，以及資金的及時有效追溯等等。

而經過不斷的政策調整，能夠製定齣既支持房企資金靈活，又保障消費者權益，在原則性與靈活性之間，尋找鬆緊適度的監管辦法。

與此同時，在資金監管責任的落實中，相關部門是不是應該更加積極、主動的行使職能，而不是在介入、約談、敦促之後，問題依舊無法解決。

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經曆頻繁的停工、延期，現實案例中，相對弱勢且被動的業主們，已經將購房底綫壓低到能夠接受延期交付。

麵對延期交付，他們的要求，更多的是及時明確告知延期交付多久，如何確保不是一而再再而三的延期、賠付方案該如何兌現，而不是一拖再拖地迴避、遮掩。

如何渡過房産市場寒鼕，還需要多方的共同努力。

主筆：Lyna

審核：解革

監製：號稱嬉皮

部分圖片來源網絡