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看屋笔记:中山区荣耀之星 (个案+价格分析)



看屋笔记:中山区荣耀之星 (个案+价格分析)


发表日期 2020-08-25T15:15:28+08:00


     文章来源为【最好用的房价查询网站-乐居】2020.03.15

     荣星花园为北市大面积公园之一,但周围旧公寓都更不易,因此推出的新建案基地都不大。而在面公园第一排的荣耀之星,则坐拥千坪大基地,来看看它有什么特色吧。

     【建案特点】

     1.大基地开发:

     中山区开发较早,难得整合出1046坪大基地开发,因此荣耀之星可享北市新建案较稀有的全坡坪车位,以及155坪中庭花园。

     2.公园第一排:

     荣耀之星位于荣星公园第一排,享永久栋距。且建案北面穿过旧公寓为松山机场,因此部分面东北户别中高楼层可远眺松山机场景观。惟需注意建国高架后为殡仪馆,虽仍有一段距离,但视野上可能受影响。

     3.特殊工法与建材:

     本案採用中空楼板,楼地板达22.5公分,能有效阻挡楼层间噪音、震动及温度。建材部分较突出的有採用YKK的5+5+6+6复合玻璃,其中5+5为胶合;6+6为真空层加上6mm玻璃,且搭配Low-E低幅射率玻璃,算是相当高规的配置。

     【平面分析】

     1.本案分为四栋,共有A、B、C、D三区,其中A栋面五常街及民族东410巷、B栋面五常街跟五常11巷,C、D栋面五常街11巷及民族东410巷,如下图所示。黄色部份为一房、绿色为两房、红色为三房。

     2.A区规划一房1户、两房1户、三房2户,一层四户共用两部电梯,使用充足。

     1) A2、A3、A4户下方为传统市场,低楼层可能会有影响。

     2) A3户为一房规划,单面採光。

     3) A2户为两房规划,双面採光。客厅空间充足,可考虑规划加一房,但安定面较零散,需考虑家具摆放。主卧配有浴缸,以两房来说较少有。

     4) A1、A4户为三房,双面採光。A1户走道空间稍多,主卧为四件式同时配有浴缸及淋浴间较特别,惟需注意工作阳台面天井,採光可能受影响;A4户仅配置一套四件式卫浴,需考虑家庭使用习惯是否造成冲突。

     3.B区规划一房1户、两房2户、三房1户,一层四户共用两部电梯,使用充足。

     1) B3户为一房配置,单面採光。客餐厅空间大可考虑加一房。主卧有樑,床位摆放需考虑压樑。配有浴缸以一房来说较稀有。

     2) B2、B4户为两房规划,客厅空间充足可考虑加一房。B2户双面採光,阳台较窄,需注意洗衣机深度。

     3) B1户公私领域分明,主卧为四件式同时配有浴缸及淋浴间较特别,惟需注意工作阳台面天井,採光可能受影响

     4.C区规划两房4户,虽仅一电梯,但总户数少(2F仅一户、3F~8F一层两户,共41户)使用上还算充足。皆配置开放式厨房,但位置巧妙避开小坪数常有的开门见灶,但餐厅空间不足,可能需要考虑在客厅用餐。

     1) C1、C2户为机场景观户,可远眺松山机场。

     2) C2户客厅採光面为工作阳台,需注意晾衣位置与隐私。

     5.D区规划两房3户,共用一电梯,使用上还算足够,餐厅空间不足,可能需要考虑在客厅用餐。

     1) D1-1为车道户,低楼层可能会有影响。

     2) D1、D1-1户客厅採光面为工作阳台,需注意晾衣位置与隐私。

     3) D2户三面採光,且配有露台,可享有额外独立空间,并可远眺松山机场。

     4) D2户为独立厨房,其他则反之。

     【实价登录分析】

     1.荣星花园北侧周围建案行情:

     荣耀之星:屋龄一年,平均成交价为86.29万。

     TAKUMI:屋龄四年,平均成交价为86.72万。

     禾硕荣星:屋龄四年,平均成交价为100.3万。

     远宏香榭:屋龄七年,平均成交价67.46万。

     2.林森公园周边行情:

     中山凯宴:屋龄三年,近一年成交价为89.88万。

     台北1号院:屋龄五年,平均成交价为98.33万。

     南京六福居:屋龄八年,平均成交价为88.94万。

     3.荣星花园附近新推案较少,与五年内新成屋成交价格相近,符合市场行情。而中山区较为相近的公园宅为林森公园及康乐公园周边,该区段无新推案,但具商圈优势,因此中古屋行情会比荣星花园周边高。

     【评价】

     荣耀之星为中山区鲜少的大基地开发,且面公园的视野佳。且採用中空楼板较为特别,能减少楼层间的噪音与震动。惟离捷运站稍远。若最近在台北市寻觅新屋的读者,不妨参考看看。

     (房产网)





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