發現城市、樓市、商業、公司的時代變遷前言由於讀者的訴求 要我更新福州新區長樂濱海新城的闆塊解讀 城市丨雄獅少年海灣新城的故事 - 趣味新聞網

發現城市、樓市、商業、公司的時代變遷

前言

由於讀者的訴求，要我更新福州新區長樂濱海新城的闆塊解讀，所以暫停《土地戰爭》係列的更新，將更新兩期長樂濱海新城的未來闆塊解讀。時隔一年，濱海新城的城市更新並沒有停下，它反而變得更加飽滿，但我們也要時刻保持警惕。豐滿且性感的城市發展背後，是每一個購房者用金錢投下的選票。

我一直說，支持國傢戰略發展的人，從來不會被拋棄。長樂濱海新城也是如此。但人會老，花會凋，在時間的法則之下。在閤適的時機站在風口，纔會成為勝利者。

此次更新將延續去年的兩期。一期為闆塊篇、一期為商業篇。

感謝支持，以下正文。

闆塊分析

01 闆塊概況

“少年雄心也將磨難重重”

2021年對濱海來說最大事跡是什麼，我覺得是 長樂區政府的搬遷 和 王寜的卸任 踩上瞭地産的周期。

對濱海新城這個少年來說，天時地利人和一下子少瞭兩個，可謂是當頭一棒。長樂撤市設區快滿5年，王寜也在這個周期中保證瞭政策的延續性，這對還在發展中的長樂濱海新城，尤為重要。我們都應該在慶幸，濱海新城在一個健康的環境中度過瞭4年多的光陰。 為濱海新城後續的發展打下瞭堅實的基礎。特彆是長樂區政府的搬遷。

02 闆塊規劃

“地緣資源好，得天獨厚，但靠海，是福也是禍”

濱海新城規劃將形成 “五個功能區” 的空間布局，而這一年，濱海新城重點開發CBD片區和大數據産業園。而在3月4日福州市人民政府網發布的《關於印發福州市“十四五”現代服務業發展專項規劃的通知》中，濱海新城CBD也是福州市重點打造的7處CBD之一。

一旦濱海新城CBD雛形打造完成，濱海新城自帶的機場資源、海港資源將會加快帶動濱海新城的産業成型。

03 交通資源

“海陸空都有，美麗的路網真成為瞭網”

在交通資源上，濱海新城配有長樂國際機場、鬆下港、長樂火車東站，海陸空三大配置。

截止到2022年3月，令人心心念念的道慶洲大橋已經通車。 由於隻是通車瞭三江口至營前段，福州至濱海的通行效率並沒有提高。但也總算解決瞭福州到長樂的高速問題，降低瞭部分人群的通行成本，而隨著營前段和濱海新城段的開通，道慶洲+東南快速路為濱海新城的加成將會成倍提升。

如果短時間無法解決常住人口的問題，通過交通緩解流動壓力，增加流動人口，勢必也會為濱海新城的發展注入力量。

但遺憾的是，地鐵的6號綫遲遲沒有通車。原因也是五花八門，我們也不多做揣測。但以我的經驗判斷，6號綫沒有通車是因為通車條件不成熟，不成熟的原因更多的在於不能全綫運營，會進一步增加6號綫的運營壓力。但不用懷疑，6號綫的通車時間應該很快到來。

而在這一年，濱海新城的路網也形成瞭規模，不管是核心區闆塊，還是大數據産業區闆塊，路網基本完成雛形。 但也很遺憾，濱海新城的路網由於紅綠燈數量繁多被戲稱為“紅燈區”。 這對濱海新城采用新加坡設計邏輯來說，當真是一種交通管理上的羞辱。

03 公建配套

“金鑰匙齣生的少年變成瞭雄獅少年”

都說濱海新城的基建建設非常給力，一天一個億的投資力度確實帶給我們不少想象力， 時隔一年，濱海新城的城市更新並沒有停下，它反而變得更加飽滿。 這個含著金鑰匙齣生的少年，確實很努力。這一年，他也交上瞭一份屬於他的成績單。

2021年4月23日，福州商務印書館開幕。

2021年5月1日，國傢區域醫療中心復旦大學附屬華山醫院福建醫院正式開診。華山醫院也十分給力，百分百設置副主任醫生以上級彆進行坐診，直接將福州的部分患者、長樂的部分患者、濱海新城的患者引流到華山醫院進行診療，也讓更多的人群瞭解濱海新城的建設進展。

2022年初，濱海新城第一幼兒園也開始招商。

2022年9月，天津大學職教城也將投入使用，屆時，這顆人口導彈就會炸開花，打響濱海新城的人口導入第一彈。

04 區位解讀

“富二代的生活也不是一帆風順”

從地緣環境上來說，濱海新城的建設和規劃隻是時機問題。 而且濱海新城也與其它新區有著獨特的優勢：

1、長樂作為福州周邊的“平原”地塊之一，在相對於其他地區（青口、馬尾、三江口），具備城市化的超高性比價；說白就是，有土地資源、開發成本低。

2、長樂作為縣級市，本身具備自身的産業（鋼鐵、紡織）、人口、教育、醫療等配置。相對於閩侯來說，有更成熟的獨立自主能力；

3、長樂有福州唯一的機場資源，長樂劃區以及濱海新城的打造，有助於福州城市的厚度嚮東南方嚮傾斜，不但可以發揮機場資源的優勢，有助於全國産業資源的導入，也可以解決福州長樂機場距離福州城區遠的詬病。

4、但我始終覺得，濱海新城給他自己起瞭一個不好的頭。那就是“濱海新城”這個稱呼。一個定位福州副中心的闆塊，有一個響亮的名字“福州新區”，不作為主要宣傳路徑，始終帶著濱海新城的帽子，終究得不到一個好的結果。作為一個國傢級新區，“福州新區”更利於展示其重要地位，也有助於招商引資。另外，濱海新城早前是以“羅源濱海新城”作為名片進行開發。因此，在前期過度的時候很多人就會說明是“長樂濱海新城”，一下子將自己的定位與羅源平行，難免不讓人懷疑。畢竟，濱海新城這個名字，已經被羅源破瞭風水。

令人欣慰的是，自始至終，官方的高度，都是福州新區。

@新區官網

第二，在濱海新城規劃中，我們針對未來5年內的發展，將濱海新城劃分為幾個闆塊（廣義上來講，因為濱海新城的概念可能收益的闆塊）：分彆為營前闆塊、首占闆塊、老城闆塊、鶴山闆塊、金峰闆塊、空港闆塊、濱海新城（核心區）闆塊，鬆下港目前影響甚少，盡管在今年因為東站有部分在拆遷，但在闆塊因為、董鳳山、蓮花山隔離，未來的發展仍然是未知數。

@長樂闆塊分布

濱海新城開發速度也是空前的，産業引進的力度也是足夠的。除去前幾年開發的東南大數據産業園一期、二期，東南大數據産業園三期，貝瑞和康産業園、復寅醫療産業園、縱騰網絡産業園、新投商務中心也都已建成，其中新投商務中心也在2021年入市。

相對2021年的産業空殼來說，東南大數據産業園已經十分飽滿。東湖的商業街配套也說明這一切。

@核心區規劃

@長樂區政府（新址）

@東南大數據一期闆塊

@在建設工程項目，比起2021年，可是豐滿瞭不少。

第三，商業生活配套仍然匱乏。繼東湖萬豪酒店外，那迪格蘭雲天國際酒店於2月13日開業。那迪廣場也將於2022年年中（預計5月）開業。

除瞭東湖數字小鎮的肯德基、瑞幸咖啡、星巴剋、永輝生活（已閉店）等。那迪廣場將新增麥當勞汽車餐廳、小米之傢、潮流KTV等，進一步完善濱海新城商業配套。

金茂覽秀城、大東海新天地、武夷廣場、恒榮廣場也在籌備中。但由於人口不足，各個商業項目也在不斷的嘗試。對於商業的解讀，我將在下一篇更新。

05 樓盤解讀

“投資熱土也降火瞭”

濱海新城核心區的樓盤，售價各位自行從安居客上瞭解，我從區位、性質，是否宜居，是否具備投資幾個維度予以補充說明：

首先是性質，在濱海新城置業，必須關注土地性質。原則上隻考慮住宅産品，迴避商業、辦公、工業、M0産品，切記。這一點在去年的文章有所說明，在這裏進一步強調。

第二是區位，從短期來看，濱海新城最穩的區域就是萬壽地鐵站片區。教育、醫療資源目前也在這裏。從長期來看，最好的區域在濱海新城站（輸配環）至沙尾地鐵站片區。也就是金茂、華潤闆塊。

第三是宜居，還是不太建議太靠海域，南方迴南天和海風肆虐問題還是非常嚴重，不要覺得靠海風景好，靠海層高點好，不要覺得陽台大點好。風沙對建築物的腐蝕和你在城市的認知是不一樣的。靠內陸一點，肯定是對的。夏天的時候，特彆是台風來的時候，你就有不一樣的看法。盡量不買本社區沿海第一排。當然，看海是相對的。喜歡看海，就要支付相應的成本。

從樓麵價來看，去年土拍的海悅地塊，也進一步佐證瞭濱海新城的閤理定價。未來的濱海新城，基本將持續這樣的開發節奏。

就連華潤的海灣潤城，也開始執行動態開發策略。說白瞭就是根據銷售節奏進行開發。武夷樓盤也因質量問題進行維權。其背後的邏輯，都是濱海新城的房價逐漸趨於理性。

再加上七摺人纔房的推齣，濱海新城從經濟上來說，投資收益幾乎是沒有的。但跟著國傢政策走，基本也很少有吃虧的時候，選擇在濱海新城置業，就是給濱海新城建設投上寶貴的一票（用於基礎建設）。

06 整體解讀

“雄獅少年，需要雄心，也需要努力”

其實，展望整個濱海新城，我仍然是看好的。畢竟，長樂的濱海新城是有人口基礎、基建基礎、産業基礎的，濱海新城未來肯定是美好的，3820工程也是一個確定的政策導嚮。但對大部分普通人說，有的人是夢想，有的人確實現實：

1、能買人纔房的優先選擇人纔房，人纔房其實就是濱海新城變種版的安商房，其實就是在擼商品房購買者的羊毛。而對有人纔房的樓盤，建議慎重；

2、時間是最大的成本，不是所有人都適閤拿時間換空間；

3、安置房的對接價在7000左右；人纔房的對接價在10000左右；安置房馬上要入市瞭；

4、濱海新城在2022年預計交付10000多戶，人口的導入也會基本形成；

5、職教城是被忽略的闆塊；

6、拆瞭漳港街道，拆下鬆下鎮；也許是個實現人口的平行轉移的好辦法，但是如果是貨幣補償，隻會拆走更多的人；

7、人在哪裏?這是個問題，但産業在哪裏，這是個大問題，好在管委會2022年的目標，就是落地濱海産業。

8、高質量新城的夢想是好的，但城市的發展還是建立在人口基數上。

9、信心比黃金更重要，濱海新城信心在哪裏？在本地人那裏。本裏人走瞭，外麵的人進來也用。比起人從哪裏來的問題，政府首先應當考慮的是，如何留著本地人。

作為本地人的你，你還在嗎？

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