一把利劍 刺穿樓市的烏雲 廣州房價，反超深圳？！ - 趣味新聞網

一把利劍，刺穿樓市的烏雲，刺痛瞭無數買房人的神經：

廣州商業大平層備案價最高42萬元/�O！去年底已成交一套！

“天價”、“壕無人性”……

不知不覺，“廣州是一綫城市房價窪地”這句話，正成為過去式。

情報哥盤點瞭一下，光是廣州天河區即將開賣的住宅新盤，就有至少4個要賣到15萬+/�O！

對比一下，深圳的新房備案價中，隻有福田區跟南山區各一個新盤，賣13萬+/�O。

廣深兩城中心區的房價格局，悄然改寫。

廣州房價，反超深圳？！

原本，廣州對深圳的房價是“仰望”的。

留意廣州的樓盤廣告，不時齣現這麼一句話： 買入南沙，搶占下一個“前海”。

去年南沙還有個新盤，叫明珠灣壹號，號稱要做“深圳灣壹號”。

在普遍3萬/�O，最高不超4萬/�O的南沙明珠灣闆塊，這個南沙版“深圳灣壹號”，開賣就報7萬+/平�O，而且賣的是300�O以上的商業大平層。

為什麼建在廣州“城市副中心”的新盤，不去對標廣州的珠江新城，反而對標深圳前海？

除瞭南沙離深圳近這個地理因素外，還有一個重要原因：

深圳南山前海的房子，已經近似於財富密碼。 十年前，南山前海單價2.2萬，現在漲瞭4倍，堪稱升值標杆。

南山前海房價之高，也成瞭灣區人的共識，各大豪宅成交價屢屢刺破“天花闆”，就連30萬/�O深圳灣壹號，都不是常勝將軍。

曾有人總結，2020年底深圳除彆墅之外單價最貴的10個房源，8個都在南山。

最低28.1萬/�O，最高36萬！

（圖源：網絡）

不過，不難看齣這些高價 大多數都是頂層復式， 以高得房率為賣點。

而即使都是頂層復式， 去年以29萬/�O成交、堪稱廣州房價“天花闆”的僑鑫匯悅台，在深圳前海麵前，依舊相形見絀。

在廣州，哪怕是本地人，對珠江新城的房價印象很多都隻停留在10萬+/�O。

很少人知道，廣州城區的二手房漲得有多猛，甚至一年漲幅超過50%。

更少人知道，10萬+時代轉眼過去，15萬+時代已經來臨！

今年上半年，光是天河即將開賣的新盤，就有至少4個會賣15+萬/�O！

還記得去年年初，我們曾預計，廣州新盤將遍地10萬+。

後來遇上全國調控收緊，廣州隨之齣台新房限價政策，不少高價盤都“啞瞭火”，沒能按10萬+/�O拿到預售證。

可今年，春節剛過，沉寂瞭大半年的豪宅盤又突然“炸”瞭！廣州豪宅備案價放鬆的消息傳齣，已經有樓盤能拿到14萬/�O的備案價！

幾個月不見，廣州的“豪宅”標準就從10萬+躍升到15萬+，堪稱光速。

反觀深圳，豪宅遍地的南山跟福田，都各自隻有一個新盤均價超過13萬/�O。

2022年，深圳跟廣州在頂豪圈的PK，開始變得異常膠著，甚至可能互換排位。

我經常提醒粉絲朋友，要珍惜房價“友好”的廣州。

經常聽到一句話形容廣州的房價：一綫城市中的房價“窪地”。

不否認，比起均價6萬+的深圳，廣州4萬+的均價水平實在顯得親民。

但比較廣深房價時，往往有一個前提被嚴重忽略瞭：

廣州很大，深圳很小。廣州很集中，深圳比較“均勻”。

拿齣廣州從化區的麵積，就能夠頂得上一整個深圳；但從化的GDP總量，隻有深圳的1%。

可以說，廣州的房價，跟土地麵積、人口、産業資源，就像四條河流，互不相乾。

從化+增城+花都+南沙，構成廣州的外圍區。這4個外圍區，麵積加起來能再建3個深圳，房價卻處在國內二三綫城市的水平。

從化新房均價1.57萬/�O，增城、南沙、花都均價都隻要2萬+/�O。

所以，就算月薪3韆，都有可能買得起廣州房子，隻不過買在從化的“山旮旯”而已。

4個外圍區不僅扛起廣州的“親民”大旗，還憑地多房多，雄踞廣州新房的成交大頭。

這就進一步解釋廣州的房價為什麼顯得低瞭。

去年廣州成交瞭10萬多套新房，光增城一個區就搞定瞭2萬多套。深圳呢，去年成交5.2萬套新房（住宅），寶安區也狂攬1.3萬套。

看起來，增城跟寶安，賣房實力都不俗，實際上，寶安新房均價6萬+/�O，增城2萬/�O。

在計算兩座城市的房價均價時，廣州就這樣被大幅拉平。

老實說，1萬多的房價放在深圳，就是妥妥的“墊底辣妹”，隻有最新成立的深汕閤作區齊平。

深圳房價第二便宜的大鵬新區，新房門檻已經3.5萬/�O，這居然跟廣州GDP第二強的黃埔區一個水平。

這就是為什麼說，廣州是一座復雜多元的城市，通過均價，很難看到兩城的實力差距。

那麼，如果把廣州的主城區挑齣來，跟深圳同層級的區域放在一起比較，結果會是怎樣呢？

答案可能會讓你大吃一驚。

廣州曾經公布主城區的範疇：荔灣、越秀、天河、海珠四區+白雲、黃埔、番禺的部分地區，加起來總共7個區。

按照深圳各區GDP、人口綜閤排名，剔除鹽田、大鵬、深汕三區之後，PK局麵是這樣的：

土地麵積、常住人口、GDP的差距並不大，而新房的均價差距，從約2萬/�O縮小到約1.4萬/�O。

如果將區域繼續細化，就會發現，前麵提到的“廣州主城區”中，被“一部分”包含的白雲、黃埔、番禺，土地麵積非常大，房價差異也相當巨大。

像深圳的羅湖區，新盤都是齊刷刷8字頭；光明區新盤齊刷刷5字頭。 但在廣州7區，你很難找到一個區，能如此均衡。

白雲區作為廣州主城7區之中麵積最大區，自南往北的房價落差高達8萬/�O！番禺區，每個闆塊的落差有6萬/�O！

反觀深圳麵積最大的寶安區，房價差距大約也隻有6萬/�O。

這些，都讓廣深房價呈現齣差距極大的“假象”；其實，它們核心區的房價，在不斷拉平。

觀察廣深的房價，有一個非常明顯的趨勢：

廣州新房看東部，深圳新房看西部，仿佛存在某種默契。

深圳去年新房住宅網簽成交量最多的是寶安，在西部；成交量漲幅最高的是南山，也在西部。

深圳的西部三區（寶安+光明+南山），新房成交占瞭總量的47.8%，真正的半壁江山。

廣州呢？新房成交量第一、二名都在東部：增城跟黃埔。

廣州東部三區（增城+黃埔+天河），扛起全廣州成交量的43.6%，同樣是半壁江山。

相反， 廣州西部的越秀+海珠+荔灣+白雲，成交量隻占全市瞭16.5%。

廣州的居住人口越來越嚮東部集聚，深圳則在嚮西部靠近，兩城猶如從兩端緩慢靠近。

等到廣州地鐵22號綫建成通車，廣深將前所未有地在時空實現牽手。

隻是，在此之前，廣深的融閤，還未能快速上升至産業和城市層麵。

觀察廣深房價，還有一個規律值得關注：

深圳的土地麵積和人口分布，是比較匹配的。 深圳最西部的寶安，麵積最大，常住人口也最多。

而且，隨著前海擴容，“後花園”寶安一路升級打怪，GDP比廣州第2名的黃埔還要多，能排到一綫城市第9名，牛氣衝天。

廣州則恰恰相反。 廣州麵積最大的從化區，人口最少，GDP也是墊底的。

另一個麵積巨大的增城，明明跟天河、黃埔兩位優等生並排坐在廣州“東進”戰略上，産業上卻遜色多瞭。

多年來，增城頭頂“東部大糧倉”的頭銜，唯有在賣地、蓋房子、解決剛需住房問題這件事上，貢獻最突齣。

正因如此，寶安一路爬升到均價7萬+的水平，而廣州的“潛力股”們，差距巨大。

寶安貼近南山，黃埔靠近天河，兩區的GDP總量隻差不到300億。

但黃埔目前的新房房價，最貴還不到6萬/�O，寶安已經有不少8-9萬/�O的房子。

目前來看，真正能跟深圳“掰手腕”的，還是天河、越秀、黃埔、南沙這幾個區。

有沒有這麼一天，廣州房價會全麵超越深圳？

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