2022年 房地産調控放開的尺度 放鬆調控的城市越來越多！但購房者和開發商卻開始“擺爛”瞭 - 趣味新聞網

2022年，房地産調控放開的尺度，遠遠超齣瞭市場的預期。

前天藍白跟大傢聊過，從鄭州、哈爾濱到福州、衢州，再到秦皇島、蘭州，放開限購、限貸、限售的步伐，越來越急促、密集。

很多人都在猜測，接下來，會有哪些城市跟進？

之前跟大傢聊過中泰楊暢的一份報告，以福州、廈門作為模闆來研究，作為研判的依據。

首先，我們要明確，地方救市的動機是什麼？

1，房子賣得好不好，影響到一個城市上下遊的消費。

地産行業裏，包含房企、中介、施工、監理、物流、上遊材料裏，包含建材、建築和輕工，下遊服務裏，包含建材、傢具傢電輕工、物業，最終輻射到餐飲和金融。

2，房子賣得好不好，直接影響開發商的拿地意願，從而影響政府性基金收入，最終輻射到地方財政收入。

從這兩個角度，把研究樣闆的範圍，從福建擴大到全國31個省市區的核心城市，剔除掉福州和廈門之後，有33個。

在這33個城市裏觀察，是否跟福州廈門有共性特徵，尤其是放鬆商品房銷售端政策的衝動。

結果顯示，有12座城市值得關注。

其中10個城市，包括閤肥、貴陽、成都、太原、南寜、上海、蘭州（4月5日已齣現政策調整）、南昌、青島、銀川。

人口流入在增加，但開發商拿地的積極性不高，對銷售端政策放鬆，可能存在“衝動”。

另外，石傢莊和昆明這兩個城市，也很有可能會放鬆，土拍數據很差，但賣地依賴度很高。

說說藍白對這份名單的看法。

說實話，我對名單中，閤肥、上海、成都放鬆調控的可能性存疑。

第一，因為2020和2021部分城市人口數據缺失，報告用的是2019年人口流入的數據。

當時新一綫城市的概念很火爆，像閤肥和成都，這部分流入人口的買房需求，或者說炒房需求，已經在過去兩年顯現瞭，樓市非常熱，這個時候再放開，房價大概率會反彈。

第二，衡量賣地的需求，報告用的是近一年的土地成交總價，跟過去三年的均值水平對比，還有土地成交麵積與供應麵積的比值，近一年均值與近三年均值的比例。

拿這兩個數據衡量，那像上海這種調控極其嚴格的城市，土拍數據錶麵上看起來肯定會很差。

這就忽略瞭京滬這種巨無霸級彆的城市，作為調控龍頭的存在意義。

讓我們記住這些城市的名字，接下來的兩個月，看是否會印證。

梳理瞭放鬆調控城市的次序和邏輯，還有一個關鍵的事沒說：

口子開的再大，這些城市喊的再著急，大傢還是不買賬。

還是看兩個數據：銷售和拿地。

先說銷售。

中金的數據，從去年4季度到現在，50個重點城市，周度高頻口徑新房銷售麵積，跌幅全部超過30%。

尤其是今年2月和3月，同比跌幅已分彆擴大至-37%和-51%。

不論是從同比跌幅，還是環比季節性意義上來說，現在的新房銷售，都處於曆史最低水平。

再說拿地。

廣發固收的數據，2022年一季度齣讓金5629億元，同比下滑57%。重點看3月，齣讓金1908億元，同比下滑58%。

這個月，隻有上海、重慶、福建、北京、江西齣讓金是增長的，有20個省的賣地收入，降幅大於50%。

一季度雖然有春節的原因，可這動不動就是50%以上的降幅，3月份調控都放開瞭，首付和利率也都在降，土拍還是降瞭6成，擱哪個城市，小心髒也受不瞭啊。

一邊是調控急速放開，另一邊是賣房和賣地數據飛速下降，完全跟“小陽春”不沾邊。

這在過去幾次房地産輪迴的周期裏，是不太常見的。

現在購房者和開發商，已經有點從躺平到擺爛的感覺：

你喊你的，我做我的。

如果把地方土地齣讓，作為生態鏈的上遊。

那麼，開發商作為把土地變成房子的“中介”，就是生態鏈的中遊。

購房者作為承接債務和杠杆的“終端”，就是生態鏈的下遊。

那我們就來看看，現在的中遊和下遊，是什麼樣的處境。

先說開發商。

他們缺的不是限購和限售政策放開，缺的是現金。

過去半年，哪怕三道紅綫全綠、哪怕銷售規模行業頂尖，哪怕公認財務穩健的房企，輕則停工、商票拒付、拖欠工程款。

重則信托違約、債券違約，被金融機構抽貸、斷貸。

一個曾經發達的破落戶，現在兜裏隻剩幾個鋼�G，連下頓飯在哪吃都不知道，還能指望他們繼續拿地囤地，吃香喝辣嗎？

中泰證券陳立說：無論是上市龍頭房企或是中小型房企，相對於銷售水平的土地儲備厚度，都處於2010年以來的最低水平。

去年到現在，並不是沒有針對房企的救市動作。

比如大傢寄予厚望的並購貸，銀行把錢貸給央企國企，用來收購優質民企的齣險項目。

可這錢發齣去之後，手握重金的房企們發現，與其收購那些股權糾纏不清，流程復雜，甚至無利可圖的項目。

還不如去公開市場拿地，現在地方上為瞭吸引拍地，降保證金，調高限價，大把的核心區優質土地掛齣來賣，賺哪的錢不是賺，何必費勁巴拉的收購爆雷民企的項目。

水流不進民企開發商的口袋，那就接著躺平擺爛，彆說拿地，能把手裏的房子交付，就謝天謝地瞭。

話說迴來，政策憑什麼要給這些人買單？

高杠杆民企以前濛著頭往前衝，3個鍋蓋補十口鍋，賭徒一樣的拿地，無視調控三番幾次的警告。

飛黃騰達的時候趾高氣揚，全是自己的功勞。

現在齣問題瞭，就開始哭爹喊娘，又找時代和大環境背鍋。

吃相未免太難看瞭。

融資當然不能輕易給爆雷房企開口子，救瞭一個，就要救無數個，寶貴的信貸資源，不能這麼浪費。

所以，我們要做好房企長周期縮錶齣清的準備，底綫是保交房，保房不保企業。

賣地收入就算有陣痛，靠轉移支付、發債、節衣縮食頂上去也值得。

再說購房者。

他們缺的不是首付和利率，而是對房地産未來的信心。

央行最近發布瞭50個城市的2萬戶城鎮儲戶問捲。

本季54.7%的居民傾嚮於更多地進行儲蓄，城鎮儲戶的儲蓄意願，連續第四個季度上升，且增幅在擴大。

也就是說，越來越多的人偏愛存錢瞭。

問捲裏，居民“更多消費”占比，從21年Q4的24.7%，下降到瞭23.7%，明顯低於疫情前的28%左右。

未來3個月中，唯一預計增加的支齣，是教育。

旅遊、醫療、購房、大額商品、娛樂、保險，都是持平或走弱。

這也很容易理解，再苦不能苦孩子，再窮不能窮教育，這是國人的傳統觀念。

哪怕手裏隻有幾個鋼�G，也要緊著孩子花。

而支齣的保守，是不爭的事實，正好對應瞭儲蓄意願的持續攀升。

問捲裏也有關於房價的問題。

“看上漲”的居民在減少，“看不清”的居民在增加，看上漲的部分隻有16.3%，已經處於曆史極低水平。

看低房價，是不知道錢該往哪投，索性存起來，不管不問，不看不動。

總之，大傢越來越看不透未來瞭。

聊到最後，藍白給大傢梳理瞭，現在三個市場參與主體：城市、開發商、購房者，所處的位置。

各大城市，風風火火。

民企開發商，有心無力。

買房的人，無動於衷。

每個主體，都有不得不這麼做的理由。

這讓我想起瞭兩個詞：機械記憶，閤成謬誤。

機械記憶，還有另外一個近義詞，叫刻舟求劍。

首付和利率降瞭，就能重復曆史嗎？

限購和限售放開，買房的人能變多嗎？

把杠杆率、內外環境、城鎮化水平、城市分化的程度通盤考慮一遍：

到底是這次跟上次一樣，還是，這次跟上次不一樣？

閤成謬誤，房企的三道融資紅綫，銀行的兩條限貸紅綫，信貸窗口指導，二手房指導價，各大城市的調控極具針對性，是打壓樓市過熱的絕佳工具。

可偏偏碰到瞭，大傢都沒經曆過的集中供地，開發商像倔驢一樣，寜可不賺錢也要當地王，拿1塊錢當100塊藉錢擴張，不見棺材不掉淚。

結果又碰到瞭德爾塔和奧密剋戎，俄羅斯和烏剋蘭，齣口、餐飲、旅遊又受到影響。

這些事，任意拎齣來一個，市場都能承受。

可一件一件的疊加，我們就看到瞭“共振”造成的閤成謬誤。

所以，這個世界，這個市場，沒有既定的、完美的、瞭然於胸的運行軌跡。

有的隻是，在一盤看似明朗的棋局裏，所有人的選擇都很閤理，最終卻滑嚮瞭大傢都始料未及的榖底。

囤地時代、囤房時代，再也迴不去瞭。