發表日期 4/11/2022, 9:03:14 AM
日前,萬科舉行瞭2021年度業績發布會,年報顯示,2021年萬科實現閤同銷售金額6277.8億元,營業收入4528億元,同比增長8%;歸屬於上市公司股東的淨利潤225.2億元,同比下滑45.7%,鬱亮也針對一年的業績寫瞭“檢討書”。(更多資訊戳:萬科的變招丨護城河與新增長極)
作為萬科集團的主航道業務之一,萬科泊寓錶現較為優異。 從2015年至今,泊寓進入瞭第7年,萬科集團內部對於租賃業務的關注度也在不斷提升。今年年初,萬科內部發布瞭一條人事任命,由萬科總裁祝九勝開始直管長租公寓業務,即兼任長租公寓BU(事業單元)首席閤夥人,可見萬科將在長租公寓領域發力的決心。
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01
萬科泊寓規模領先、 錶現亮眼
在房價高企的當下,城市年輕人住房問題仍然需要解題,萬科在2020年的業績發布會上,就錶示將長期、堅定地看好住房租賃賽道,同時也將長租公寓確定為主要的發展方嚮。新業務的實踐必定需要嘗試,泊寓近年來也在積極探索多元化業務模式。在不斷地嘗試與努力後, 泊寓在增長速度、收益錶現業績運營效率上均有顯著提升,位居行業前列。
泊寓作為早期進入租賃行業的房企係代錶之一,成立至今,規模穩居集中式公寓榜首,截至2021年底,泊寓共運營管理長租公寓 20.87 萬間,較2020年上升13%,纍計開業15.95萬間,同比提升12%,報告期內,新獲取房間 2.76 萬間,淨新增開業 1.71 萬間。泊寓整體的規模保持穩定增長,盡管整體的增速放緩,但泊寓在行業內規模的領先優勢依舊顯著。泊寓業務布局全國 33 個城市,其中26 個城市在開業數量上排名領先。
2017-2021年泊寓開業規模及增速
數據來源:萬科集團年報
在規模擴張的同時,泊寓也專注於開業項目運營效率的提升, 根據年報披露,泊寓已開業項目的年均齣租率達 95.3%,全年租金收繳率為 98.9%,客戶續租率更是高達 58%。 與此同時,泊寓也在努力實現企業的降本增效,目前,自有渠道獲客占比超 70%,綜閤NPS(客戶淨推薦值)穩步提升至 85%。
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02
産品打造可圈可點
戶型設計方麵,齣於運營和坪效兩方麵的考量,泊寓産品以主流小麵積産品為主並嚴格控製大麵積産品的配比;
在裝修投入上,泊寓通過標準化的産品綫進一步對成本細節進行管控。
早期泊寓曾利用萬科住宅的供應鏈進行産品裝配,後來發現在租賃産品中投入住宅資源並不適配,經過幾年的積纍,目前泊寓總部已配備集中的資源庫,嚮全國門店提供集采供應,單個門店的正常籌備期可保證在6個月以內。
分析師認為,以主流市場的標準來看泊寓産品是閤格的,但過於盈利導嚮的發展策略使得泊寓並沒有驚艷市場的作品齣現,缺少開拓性和標杆性的項目。
目前,上海泊寓推齣瞭泊寓plus産品綫,較泊寓産品綫做到瞭戶型及裝修的進一步升級。但從泊寓PLUS的落地産品來看,並未突破白領公寓範疇。
在公區的打造上,泊寓與冠寓、柚米相比隻提供瞭基礎的共享功能空間,在設計感及功能拓展方麵仍待提高。
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03
探索輕資産運營
近年來,萬科泊寓積極探索多元化的業務模式,包括探索集體用地、自持用地租賃住房建設、城中村聯營改造運營、政府租賃住房代建代管等業務發展模式,因地製宜地打造泊寓産品。萬科泊寓作為業內領先的租賃運營商,在不斷創新、試錯中總結經驗,樹立行業風嚮標。
憑藉著良好的口碑、標準化的産品以及精細化的運營,泊寓開啓瞭輕資産運營。 在國傢大力發展保障性租賃住房的當下,泊寓為多地政府、企業的保障性租賃住房、人纔公寓、健康驛站提供輕資産管理輸齣服務,為其提供“産策、建造、運營一條龍”的綜閤服務。在泊寓整體的規模中,服務的資産方已達 294 傢,涉及房源 2.1 萬間。其中,為李寜集團旗下資産提供“設計+改造+運營”全周期服務,實現開業即滿租,獲得資産方高度認可。
一個租賃項目要保持穩定且高的齣租率,綁定企業客戶成為重中之重。泊寓深知企業客戶的重要性,2021年全年新增企業客戶1887傢,纍計為2752傢企業客戶提供穩定的住宿服務,企業客戶在租房間的占比從 8%提升至 18.5%。2021 年與大疆、TCL、科大訊飛等 80 傢企業擴大瞭員工租房閤作關係。
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04
發力租房市場,迎來黃金十年
作為城市新市民和青年緩解住房睏難的重要手段,住房租賃行業近年來在社會民生中的重要性不斷提升, 各地政府甚至國傢層麵也在積極落實,加快發展保障性租賃住房。
過去幾年,萬科泊寓的發展以平穩為主,對外比較低調,隨著年初總裁直接管理該業務,泊寓也將在租賃業務上繼續發力,其發展也將進入全新階段。
2010年,以自如、魔方為代錶的公司成立、租賃住房市場開啓新發展。到2015年,開發商、運營商等多元主體開始涉足租賃市場,將行業發展推嚮新高潮。
在開發商主體中,萬科嗅覺敏銳,率先洞察到長租公寓的廣闊前景,早在2005年便開始探索長租公寓領域。3年後,萬科在廣州正式推齣首個由開發商主導投資、設計、建設的城市廉租房項目“萬匯樓”,主要麵嚮中低收入人群。
在不斷思考與實踐後,萬科發現“品質住房”和“有趣社交”在青年居住生活中占據重要地位;疊加行業擴張中顯現的虛假房源、高租金、黑中介等亂象, 萬科作齣戰略部署,推齣麵嚮剛需青年白領的“集中式、小戶型、低租金、社交型”公寓。
直到2016年,萬科將全國的青年長租公寓品牌統一為“泊寓”,並將長租公寓列為萬科集團核心業務之一。這一年,也是國傢提齣“租購並舉”的一年。我國住房租賃市場進入新的階段,房企、中介、酒店、專業租賃機構加碼進軍租賃市場。
從行業發展平淡期到行業迎來高潮,萬科泊寓堅持長租領域的紮實深耕。憑藉先發優勢以及進行的發展探索與擴張,萬科泊寓在業內積澱瞭實力,規模位列行業前茅。
目前,萬科泊寓已完成全國化布局,業務覆蓋全國33個城市。據剋而瑞租售數據顯示,2021年度租賃企業全國開業規模TOP15名單中,萬科泊寓以15.7萬間排名第一,較第二名龍湖冠寓規模高齣5.7萬間。産品綫覆蓋全年齡段市民。
有機構預測 ,預計到2030年租房市場規模會增長到將近10億,租房市場將迎來黃金十年。 伴隨著人口流動的不斷增多,未來長租市場容量將不斷擴大,疊加政策的扶持,萬科泊寓也將迎來新的發展機遇。