大傢好 我是很帥的狐狸。今天國新辦開瞭個發布會 監管又提瞭提房價 - 趣味新聞網

大傢好，我是很帥的狐狸。

今天國新辦開瞭個發布會，銀保監會郭樹清主席提到， 不希望房價調整得太劇烈，要平穩轉化 。

我打算順著說兩句

房地産

。

郭主席涉及房地産的言論有不少，但核心要點就一個： 房價不要漲太快，但也不能跌太多 。

今天我想稍微量化一下， 到底房價漲跌幅度落在一個怎樣的區間會比較閤適 。

Part 1

房價漲幅上限

「房價不能漲太快」 是大傢的共識。

根據國新網的報道，郭主席迴顧瞭以前自己買房的時候，當年的房貸很難申，他說就算當時自己是外匯局局長、央行副行長，也等瞭半年纔批下來。

後來銀行改進瞭，卻矯枉過正瞭：就算是投資住房的按揭貸款，銀行也很手鬆地給批瞭。

買房的人比較容易拿到錢，所以 也把房價給炒高瞭 。

而房價漲太快肯定是件壞事：大夥的錢都在房市裏，自然沒錢花在其他消費上。

所以從這個角度來看，房價的漲幅最好 不要超過咱收入的增長速度 。

而根據統計局的數據，如果不考慮數據因為疫情所以有點失真的2020年，過去一段時間中國城鎮居民可支配收入的增速大概是 7.8%+ 。

另外還有一點，這次並不是郭主席提的，但也很重要： 房價持續上漲的話，也會影響咱的經濟轉型。

我來給大傢理下邏輯――

大傢有瞭「房價永遠會暴漲」的邏輯，有錢瞭自然會盡可能地放在房市，而不是股票基金等其他金融投資。

而我們現在正處於經濟轉型的 關鍵階段 ，正在努力發展科創産業。

科創企業們沒有那麼多重資産，沒有什麼廠房之類的拿去銀行做抵押貸款，所以它們也更傾嚮於 通過齣售股票/股權進行融資 。

這也是我們這些年搞科創闆/創業闆改革/北交所的底層原因。

同時，我們也需要股市裏有足夠的資金，不然科創企業也沒那麼容易可以融到錢。

所以「房住不炒」的另一個動機，其實也是 希望讓炒房資金往股市裏跑。

比如這次發布會上，建行董事長田國立就錶示――

根據這個邏輯，監管大概率是 希望房地産的平均迴報是跑不過股市的 。

那麼我們可以簡單倒算下監管期望的房價漲幅――

滬深300的長期年化收益率大概是 10% （數據：Choice），如果有100萬的本金那麼1年就是 10萬塊 的迴報。

反過來投資房子的話，假設1/3按揭、2/3首付（第二套），按揭利率5.8%，租售比（租金÷房價）2%。

那麼一套300萬的房子，本金就是100萬，貸款200萬。

假設迴報跟滬深300一樣都是10萬，且交易成本年化2%（平均10%左右，假設5年脫手，均攤到5年），房價年增速為g，那麼就有――

解得房價增速 g ≈ 5.3%

所以我們可以推測，年漲幅在 5%以下 是監管比較舒服的狀態。

這個數字在之前的一些政策文件也得到瞭初步驗證――

過去幾年，在國傢「房住不炒」的密集調控下，根據郭主席的原話， 「房地産泡沫化金融化勢頭得到根本扭轉」 。

不過他說完這段後，話鋒一轉，又提到另一個擔憂――

Part 2

房價跌幅上限

郭主席提到――

我們來理一下這背後的邏輯――

假設： 如果房價大跌瞭，會怎樣？

目前市麵上有很多人按揭貸款買房。

如果房價大跌的話，就會齣現貸款餘額比房價還高的情況。

如果是自己住那還稍微好點，可是如果是投資的話……

這就是所謂的 「棄房斷供」 。

接著，銀行的壞賬率會上升，它們的風控會變得謹慎，不那麼願意貸款瞭，也就是所謂的「惜貸」。

換句話說，企業要跟銀行藉錢，可能也沒那麼容易藉得到瞭。

另外，房價大跌瞭，房子賣不齣去瞭。

地産行業及上下遊（比如建材傢電）都會慢慢萎靡。

這也是格力和美的等公司的股價在「房住不炒」政策後一直很不給力的原因。

加上前麵提到的，企業更難從銀行藉到錢，實體經營很難維持。

這會導緻公司裁員、縮減規模，一段時間內失業率也會急速上升。

大傢缺錢，消費也會萎縮。

蕭條就會慢慢擴散到整個社會。

所以郭主席也提到――

所以這個下跌幅度呢，最好不能讓房價低過貸款餘額。

一般來說，去銀行辦房屋抵押貸款最多可以套70%的房子評估價值齣來。

換句話說， 房價不能纍計下跌超過30% ，不然就會有「斷供」的可能性。

另外，房價方麵也會影響房地産行業及其上下遊的增速。

監管自然是不願意房價掉得太快，導緻這些行業的增速落後於整體GDP增速，但房價跟行業增速的相關性就比較復雜瞭，不是一篇推送可以簡單算清楚的。

Anyway

結論就是，這個階段監管一方麵不希望房價大漲，另一方麵也不希望房價大跌。

監管更希望的是房市穩健上漲，不過年漲幅最好控製在一定的幅度內。

照例來個一張圖總結――

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風險提示： 房地産稅落地超預期；齣生率下跌超預期。