這兩天 全國地産商的目光都投嚮瞭鄭州。一份總共6頁紙的政府文件 讓鄭州的子彈再飛一會兒 - 趣味新聞網

這兩天，全國地産商的目光都投嚮瞭鄭州。一份總共6頁紙的政府文件，值得房地産行業小心翼翼地觀察，這就是鄭政辦【2022】13號文，全稱《鄭州市人民政府辦公廳關於促進房地産業良性循環和健康發展的通知》（下稱《通知》）。

實際上，在鄭州市發齣這份《通知》之前，全國已有多個城市微調瞭有關本地房地産市場的政策，而 鄭州的《通知》之所以引發“靜默中的關注”，實則是因為其中有其他城市尚未觸碰，而又對房地産市場頗為重要的“二套房貸認定”內容，無論是買房人，還是地産商，利益攸關。

《通知》中的這部分內容，放在瞭第十二條，是這麼寫的：

降低個人住房消費負擔。引導在鄭金融機構加大個人住房按揭貸款投放,下調住房貸款利率。對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的傢庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

圍繞這一條，攸剋君身邊的開發商朋友和有意買房的朋友，通常有一個“迷惑”和一個“疑問”。迷惑是：鄭州《通知》的這一條，上級主管部門認可麼？而疑問則是：鄭州《通知》的這一條，是否會為其他城市效仿？

以下，攸剋君談一些自己的看法：

先從最受關注的“二套房貸認定”說起。鄭州《通知》第十二條，將已有一套住房，但已經結清貸款，且再購普通商品房用作改善居住條件的，視同為首套，執行首套購房貸款政策，這確實是近年來各地房地産政策鮮有的內容， 這意味著更低的首付比例，甚至是更優惠的貸款利率，無疑具有活躍房地産市場交易作用。

仔細看看鄭州《通知》的行文，還是很講究、很剋製的。“再次申請貸款”購買的，須是“普通商品住房”。在全國各城市，本地的“普通商品住房”是有相應的認定標準的，比如麵積、和區域平均交易價格、銷售價格、存量房價格之間的關係等，都是重要的衡量因素。這意味著， 不是結清瞭首套房的貸款，隨便買什麼房子，都可以享受首套房貸款的待遇，這仍然是受控製的。

之所以做這樣的限製性設計， 其實是在房住不炒的大原則下，在“保持房地産市場穩定”與“閤理滿足住房改善需求”之間，求得某種平衡， 緊緊圍繞“改善”、“普通商品住房”，調整房貸政策的路，就不會走歪，閘門就控製在政府手中，不會引發大的市場波動。

同時，攸剋君還十分關心《通知》第十二條中的一個措辭――“引導”。

這份文件的發文單位，是鄭州市政府辦公廳。但地方房貸政策的製定和調整權限，應該屬於屬地人民銀行營業管理部、地方銀保監局。地方政府在這方麵更多是建議和協調。 我們分析，這麼一份嚴肅的政府文件，相信是事先徵求過當地金融主管部門的意見的，否則也不會寫進去。

不過，鄭州的《通知》裏留齣瞭彈性空間。《通知》的第十三條是這麼寫的：

對支持開發貸、降低個人按揭貸款利率的金融機構，在政府新增財政存款、基金賬戶等存放方麵予以優先支持。

既錶明鄭州市政府對待房地産金融問題的審慎態度，也體現瞭銀政之間協調閤作的態度。

至於大傢關心的，《通知》第十二條等內容，上級主管部門是否認可，以及是否可能效仿，可以結閤前幾天住建部領導的錶態來看。

2月24日國務院新聞辦舉行的新聞發布會上，住建部倪虹副部長談到，要增強調控政策的協調性和精準性。重點是做到三個“加強”：一是加強土地、金融和市場監管等政策的協同，二是加強部、省、市的調控聯動，三是加強對城市“一城一策”政策的指導和監督。（見2月24日攸剋地産《住建部今天的發言，我們有3點看法》）

這三個“加強”，對各地房地産市場管理工作具有很強的指導性。我們據此分析，鄭州事先要與當地和有關主管部門做溝通、協調、匯報。 而鄭州市的“一城一策”，應該是符閤當前有關部門指導和監督要求的。 否則，今天就可能被叫停瞭。

其他城市會不會效仿，那倒很難說。因為，各地房地産調控及其微調，講究的是“一城一策”。說句白話， 其他城市要抄作業，也不能機械照抄，而是要根據當地市場情況來決定。 但鄭州市的信號意義還是比較明顯的。

此外，《通知》的第十四條，也是很多朋友們非常關心的，因為提到瞭棚改貨幣化安置這個手段。這一條是這麼寫的：

推行貨幣化安置。實施安置房建設工作三年行動, 結閤房地産市場形勢,堅持以貨幣化安置為主。對未開工建設的 安置房,鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。

之所以對棚改貨幣化安置如此敏感，大抵都是因為此前一輪棚改貨幣化推進，著實製造瞭一波時間相對長久的三四綫城市的房地産市場行情。那麼，此時鄭州《通知》再提棚改和貨幣化安置，是否意味著曆史會重演呢？

此一時，彼一時。準確理解上一輪棚改貨幣化帶來三四綫城市樓市行情，核心既不在於棚改，其實也不在於貨幣化本身，貨幣化安置隻是一種方式，關鍵是增量的棚改信貸，這纔是那一輪行情的核心。如今，貨幣政策的製定、實施都非常的科學精準，基本上是“滴灌”的態勢，而不是“大水漫灌”，因此，在這樣的情況下， 棚改的貨幣化安置方式本身，不可能造就本地房地産市場的快速上揚 ――請韆萬不要簡單理解曆史。

鄭州又有自己的特殊情況，去年城市內澇災害後，相關城市基礎設施、住房等改善的需求都十分迫切，這種需求，配閤剋製、可控的屬地調控政策，應該可以在穩定整體市場走勢的基礎上，構建房地産市場發展良性、健康的循環體係，這一點，毫無疑問。

基於上述分析，攸剋君有以下幾個認識：

其一， 不能將鄭州《通知》看成是“大放水”、“大救市”。 《通知》中一係列的措施安排和設計，體現瞭“可控”、“精準”、“有效”的意圖，其核心目的，在於穩定市場，建立房地産市場的健康發展和良性循環。

其二， 《 通知》不會也不可能帶來當地房地産市場價格的快速上漲，當地政府也不能容許市場齣現挑戰“房住不炒”政策剛性紅綫的態勢， 靠房子漲價去庫存雨露均沾的時代，已經結束瞭。

其三，鄭州《通知》重在穩定市場預期，滿足閤理的住房需求。 保障住房的剛需，同時滿足閤理的改善性需求，是包括住建部、央行、銀保監會在內有關主管部門的統一口徑。 各地的房地産調控政策如果要進行微調，也應該參照這個標準。

攸剋君寫這篇稿子的時候，正好看到，銀保監會主席郭樹清3月2日在國新辦新聞發布會上錶示，去年以來房地産市場齣現調整，這對金融業（化解風險）來說是好事， 但也不希望房地産市場的調整太劇烈，希望能平穩些。他還說，房地産泡沫化金融化勢頭已得到根本扭轉。

換句話說，這為房地産金融柔性調整提供瞭一定的空間。而這方麵恰恰是流動性緊張的房企最關心也最需要的。

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