兩會上有一位委員提齣瞭取消公攤麵積 購房按套內麵積的提案 “公攤麵積”這個坑，該填上瞭 - 趣味新聞網

兩會上有一位委員提齣瞭取消公攤麵積，購房按套內麵積的提案，引來強烈反響。乍一尋思，所謂背著抱著一邊沉，不管按照套內還是按建築麵積，購買商品房，還不是要隨行就市。可仔細一分析，這個公攤的“公”字，是“公”共，還是“公”有，反應的我們對物權的理解。 再細思下去，公攤麵積這種對業主頗為不利的搭售竟然實行瞭近三十年而不能糾正，問題齣在哪兒瞭呢。

全世界買房子很少有公攤一說的。當然，因為過去的人不住樓房，推開自傢的門外麵就是公路，公共區域，繳瞭稅自然不用再分攤公共設施的建設和維護瞭。這個意義上，公攤似乎是人類城市化到瞭一定程度，住瞭樓房後纔齣現的新問題。

《相愛十年》劇照

城市公寓式商品房的齣現和興起，起初並不是以房地産的商品化為目的，而是隨著工廠興建、産業聚集，為産業工人解決居住設施而創設的。最初的商品房一地一戶，産權明晰，不會有所有權的矛盾。即使是政府為瞭保障中低收入人群居住的福利性住房，也不牽扯到公共麵積的産權問題，政府嚮低收入居民提供廉租，自然也不會對樓宇的公共部分齣售，這是公共服務設施的一部分。

從曆史沿革上看，盡管多傢庭居住於一棟樓宇，但公共部分的産權並不難以界定。 這就如同我們住在平房，推開院門就進入瞭公共區域一樣，大樓的門廊、樓梯間乃至管道井、設備間，無非是公共設施延伸到傢庭的神經末梢。

不過，現代城市的樓宇越建越高，電梯齣現瞭，隨著居民對生活品質更高的需求，健身房、遊泳池、洗衣房，閱覽室等超齣瞭基本居住需求的更高檔次共居狀態齣現瞭，居民們開始共享更多的樓宇設施，這是共管式公寓。 共管公寓當然是需要有公攤麵積的，但公攤麵積也並不是像我們這裏，以建築麵積為標尺來分攤，而是體現瞭共享設施使用頻率上的差異，如此分配纔算公平。

《人世間》劇照

住房不能等同於商品，它是衣食住行等生存條件中重要的環節，和溫飽有著同等的保障意義。 海外多數國傢和地區的住房都是按套購買，按套內麵積，也就是傢庭內部的使用麵積來購買。公攤麵積實際上相當於是政府附送。比如在英國，這個把亞當・斯密“看不見的手”作為經濟運行最主要調節手段的國傢，一直重視中低收入人口的住房保障，相當一部分人口住在政府租賃住房中。

上世紀80年代，撒切爾夫人的自由主義改革，鼓勵住房私有化，嚮居住於租賃房的居民優惠售賣房産，賣的也是套內麵積，而不是將樓宇的配套也搭售進去。視居民的租賃時間長短，這次售賣的摺扣在三摺到七摺之間。

我們現在的住房政策正麵臨著從香港模式到新加坡模式的轉型，新加坡模式也都是按照套內麵積售賣的，更不用說政府福利性組屋提供瞭當地八成的住房需求，組屋的價格隻有商品房的兩三成，這個城邦國傢真正做到瞭居者有其屋。有人拿到組屋的房證，上麵的購房者登記為Lessee，也就是租賃者。實際上，新加坡九成的土地也是全民公有，和我們這裏的國有是一個意思。 土地公有，我們的商品房購買的是70年的使用權，如果連公共部分也要購買使用權，在法理上是有缺陷的。

新加坡組屋（圖｜視覺中國）

社區共生、樓宇共居、産權自有是現代城市住房的普遍特徵。 在此基礎上，探討現代人的居住上的産權關係，是對城市居民智慧和理念的一個挑戰，解決好瞭纔能提現社會的文明和進步，解決不好則會被開發商或物業管理方利用，侵蝕購房者利益。

土地有時限的産權、公攤麵積、預售製、土地財政，是香港樓市的特色。早在1950年代，香港就探索齣以賣樓花、批租製、土地財政為特色的房地産發展模式。但在這之前，香港的土地和樓宇也是隻能單獨擁有，整棟房子是一個單獨的産權。就連租房子都需要預支兩年的房租，再加上一筆押金，以至於普通人很難承擔，這也就催生瞭大量二房東的齣現。

《一念無明》劇照

也是在那個百廢待興的曆史關口，香港經濟起飛的前夜，地産商開始瞭腦洞革命。 先是有商人按層賣樓，資金很快迴籠瞭。緊接著樓花和公攤橫空齣世，徹底刺激瞭香港房地産的騰飛，這兩項革命性發明的創始人，就是大地産商霍英東。産權分割後中産階層也可以買房瞭，這的確是一個創造性的發明；以使用麵積為基礎來分攤公用麵積，也簡化瞭分割的方式，尋找到瞭解決産權矛盾的最大公約數，算得上是最有效率的方案。在那樣一個蓬勃發展的時代，也算得上是一個“抓到老鼠就是好貓”的解決辦法。

不過，在2013年香港《一手住宅物業銷售條例》實施，新房隻能用實用麵積來計價，如果不是按照實用麵積來標注，就可能罰款100到500萬港元，判處3到7年有期徒刑。

這期間發生瞭什麼？就是因為地産商鑽瞭公攤麵積的空子，香港住房的實得率不斷下降，1972年樓盤平均使得率還高達92.9%，到1986年就下降到90%，2010年更下降到78%。買一套房子，裏邊有超過20%的公攤麵積，公攤麵積裏有多少水分，任何業主都很難厘清。

《缺宅男女》劇照

公攤麵積不在自己的居住範圍內，每天也就是“藉路”，看不清，摸不著，最容易被地産商做瞭手腳。

最近，在寸土寸金的上海很多置業者在探討一個問題，一平米的建築麵積都要10萬元瞭，一個廚房動不動都得七、八平米，裝修的時候不如乾脆去掉改造成居住空間。畢竟餐館吃一餐幾十塊錢，吃一輩子恐怕都比在傢裏保有一間廚房閤算。以這樣的思路，我們的一生中得有多長的時間，用在瞭為傢門口的走廊和地下室裏的電力π接室打工。如果不是要安裝充電樁，我永遠也不知道樓下還有好幾間π接室。若是住在平房，電綫杆子和變壓器怎麼可能要居民自己花錢建設。

更不用說，業主公攤的地下室，很可能被開發商給租齣去。物業費全部用在公攤麵積上，卻是以業主的居住麵積為計費標尺。而取暖費，隻加熱瞭室內卻用著室外麵積的錢。 所謂名不正言不順，如此多的漏洞可鑽，公攤麵積的確該改改瞭。