前言發展是硬道理！黑鐵時代 增速放緩 精準認識現狀，科學預判未來，助力房企投資決策 - 趣味新聞網

前言

發展是硬道理！黑鐵時代，增速放緩，周轉降速，利潤率降低，甚至規模下降，談發展已成奢侈，但沒有發展，問題隻會更大。

對於房地産企業，發展的關鍵是投資。作為少則數億多則百億，項目操盤周期數年，賣給未來時間且糾偏度很小的投資，投資前的研判雖然很難量化，但卻又非常重要，研究不一定發現最好，卻往往可以排雷。通過新的投資，實現換倉破局。

一、行情危中有機、分化中更需要研判

2021年是房地産行業從高熱進入到全麵調整的一年，“三道紅綫”、“房貸占比上限”等政策持續發力，“慢時代”特徵日益明顯，但“分化”已是行業共識，企業會分化、産品會分化，城市機會更是因為自身情況差異，分化更加明顯。

從全國及各等級城市的銷售麵積增長情況來看，2021年上半年，特級、一級、二級城市漲幅分彆為85.6%、60.2%、39.5%，然而在下半年分彆為-15.9%、-17.6、-27.1%。整體看來，2020年特級、全國、一級分彆為15.4%、3.2%、-6.5%，2021年特級、全國、一級分彆為59.4%、1.1%、13.9%，高價值城市的銷售錶現較好。2021年下半年，二級城市銷售麵積下降27.1%，銷售金額下降27.7%、銷售均價下降0.8%，下滑幅度在各等級城市中最大。

圖： 全國及各類城市銷售麵積增長情況

數據來源：建誠晟業整理

二、四個靈魂拷問：去哪裏？怎麼去？

什麼時間去？乾什麼？

如同北大保安的靈魂三問一樣，房地産投資也有靈魂四問：“去哪裏？――怎麼去？――什麼時間去？――去乾什麼？”隻有經受住瞭四問的考驗，纔是一次成功的投資。

對於房地産企業來說，是在少數高價值城市持續發力深耕，還是嚮更廣闊的的三四綫城市乃至縣域開疆擴土，不但要立足企業自身的發展戰略定位，還要綜閤分析競爭環境。無論是哪種選擇，科學研判城市價值是至關重要的第一步。

數據來源：建誠晟業整理

建誠晟業作為專業的房地産市場研究機構，基於多年從事城市價值研究和企業投資戰略谘詢服務的經驗，圍繞企業投資拓展布局的四大核心問題，為關注房地産行業的各類企業提供專業化服務。

三、中觀研究找方嚮：城市選擇工具

對房企來說，選擇適閤的城市往往比選擇絕對價值高的城市要更有意義，而適閤往往是適時而定。城市是人生活的載體，城市間的分化是房地産市場永恒的主題，特彆是隨著城鎮化階段進入後期，雖然城市房地産市場價值機會相對已經固化，但是對絕大多數房企來說，不可能實現全麵布局，更難實現全麵開花，而且企業自身資源稟賦、管控能力以及産品能力差異較大，各城市除基本條件外在市場文化方麵往往差異很大。

建誠晟業研究團隊在15年房地産城市投資機會研判經驗基礎上，針對不同企業特點和目標城市特徵，綜閤考量城市基本價值、城市可進入性、企業自身發展特色和戰略目標、把握目標城市小市場周期特徵、標杆房企發展經驗等層麵，定性定量相結閤，全麵分析影響投資拓展的關鍵因素，助力企業優選目標城市，優化重點城市深耕節奏，針對性製定不同城市、區域、項目的投資研判模型，實現規模化、低風險發展。

2020年，建城晟業在業內首次將研究範圍擴大到地區、州，覆蓋337個地級以上行政區域，實現全覆蓋；2021年又進一步將城市研究深入到縣級行政區域，對東、中、西部多個省市的縣域市場投資價值展開梳理分析。

圖： 建誠晟業縣域市場價值研究思路和主要模型

數據來源：建誠晟業整理

四、微觀研究找節點：市場景氣指數

在地産“慢時代”下，市場變化詭譎，而地産投資麵嚮的又是未來一年後的市場，判斷市場走勢，預判未來一年的市場熱度變化更是投資應該要迴答的“時機”問題，隻有抓住瞭時機，踩對瞭節奏，投資纔能迎來好的結果。

2021年，建誠晟業結閤行業發展趨勢變化及客戶需求痛點，推齣針對城市層麵的市場景氣指數預測模型，重點解決對未來一年的市場走勢預測。該景氣指數預測模型已成功服務於某知名央企地産集團，得到客戶認可並在持續服務中。

通過 構建城市市場供銷存分析預測模型，形成統一的可以判斷各地市場好壞的景氣指數，從而設計科學的預測模型精準的判斷市場未來的量價走勢。通過精準認識現狀，科學預判未來，助力房企進行投資決策從空間到時間的判斷。

數據來源：建誠晟業整理

景氣指數預測模型通過製定統一的研判標準，實現瞭城市間橫嚮對比，以及單個城市縱嚮對比。預測模型在數據采集及模型搭建方麵具有以下特點：

全方位海量數據采集： 廣泛覆蓋宏觀、中觀、微觀等層麵，傳統與創新指標兼顧，在多渠道、全麵獲取客觀統計數據的基礎上，引入貨幣政策感受度等具有較強創新性的市場主體行為&感受數據。

分階段搭建科學模型： 編製景氣指數，形成評價各地市場熱度的統一標準；建立定性定量結閤模型，通過“供銷存”等各類指標，預測景氣指數和量價走勢；總結標杆房企拿地銷售情況，指導企業策略調整。

持續修正提升預測精準性： 目前景氣指數編製以季度為單位，由於預測結果會先於市場實際數據推齣，因此在後期實際數據推齣後，會對模型進行更新調整，提升其後續預測精準性，此外，如疫情、自然災害、突發政策等不可預見性事件對預測模型帶來較大影響的，也會及時做齣針對性調整。

以上海為例，通過季度數據進行景氣指數編製，通過模型與曆史數據進行驗證，在保證較高擬閤度的基礎上，預測未來一年（四個季度）的市場景氣指數變化趨勢。

圖：上海景氣指數實際值與預測值對比

數據來源：建誠晟業整理

過去兩年，政策環境和市場快速變化，但建誠晟業準確把握客戶需求，已連續服務超過20傢房地産企業、金融機構及官方媒體，提供市場監測、區域研究、城市進入研究、市場發展預測、企業分析等不同類型服務，持續為客戶創造價值，與客戶共同成長。

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