發錶於5分鍾前樓事兒查看:121迴復:15很多無價的東西都是免費的 現實裏太多交易 鄭州樓市重迴2015年牛市，需要這些條件 - 趣味新聞網

發錶於5分鍾前樓事兒

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很多無價的東西都是免費的， 現實裏太 多交易， 看清菜譜點對菜 。

2022-02-24 第1451期

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2022，我們同路

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2015年的樓市大牛市，您還有印象嗎？您不會忘記吧？！

2015年樓市大牛市，房價上漲，成交量翻番，找關係挑不到房子，夜裏披被子排隊這樣的畫麵都整齣來瞭。樓市的那個熱，隻有你想不到，沒有樓市做不到。房價一天一個價！錯，是下一秒一個價，打個電話再問房價又一個價。

一個字！漲！兩個字，漲價！三個字，又漲價！四個字！哪恁多問，快下手，快搶房吧！沒有功夫和時間迴答你！

2014下半年，在去庫存之下，開始放鬆信貸，降首付、降準、降息等政策不斷，多方因素促成下，2015年啓動瞭樓市牛市，直到2016年，並延續慣性瞭以後五年的樓市狂歡，直至消退。

再到當下的樓市“救市”呐喊不斷，成交量和房價下行，知名房企暴雷。

時間來到2022年2月，樓市依然再等待利好，“救市”的利好！

一位鄭州朋友打算購房。看到降首付、降息的消息，內心裏很是小滿足。畢竟，對於一個湊得首付款的首次購房者而言，

作為對現金流要求很重要的房地産行業，信貸和利率的變化，著實能讓樓市提心吊膽或者大鬆一口氣。

近年來，尤其是2021年以來，各行各業受到疫情影響，經濟環境不同程度受挫。有些城市麵臨疫情反復和水災等睏難，影響大多數行業和企業正常生産和市場，樓市也不例外，過去一年來，房地産市場成交量雖冷熱有彆，但慘淡者多，還齣現百強房企暴雷情況。

樓市不易，房企迴款難、現金流吃緊，樓市沒有現金流周轉，以緻有房企變相躺平。

錢不是萬能的，但沒有錢是萬萬不能的。

解釋一下，錢並不是無所不能，但沒錢雨水還真是什麼都乾不成。應該是這個道理吧。

房企缺錢，樓市真的如房企缺錢導緻的原因嗎？外援資金真的可以救樓市救房企嗎？

△網絡圖

01

樓市利好，也要量力而行做選擇

購房，不比其他大眾商品。購房首付、按揭、本息本金這些內容是很尋常的。

作為按揭購房者，倒是希望按揭利率越低越好，沒有利息更好，雖然那是不可能的。

相對而言，銀行存款基準利率利率下調、利息下調，對於按揭買房的購房者而言，則是意味著接下來銀行房款數量相對較足、放款速度會加快，日後月供也相對少些，尤其是具備一定首付經濟基礎的剛需，購房更容易瞭。

在銀行利率下調，首付下降的情況下，一部分剛需可以提前促成實現購房行為，購房者受此影響提前實現購買行為，意味著樓市成交量的增多，量化上也反應市場的逐漸迴暖的錶象。

對於開發商而言，有關樓市的關聯因素的轉嚮也可以成為營銷由頭。首付降低，可以在20%―30%這一檔期，進行更多意嚮客戶和潛在購房者的洽談。由於一些購房者之前基於首付款準備的不充裕，首付資金降低，對這部分購房者不能不說是一種吸引力，等於減輕瞭首付的壓力。

但有個前提，就是房款總價不變或者下降的情況下。

作為購房者，如果此前準備的是大於等於30%購房款首付，這個時候，銀行按揭利率下調，等於購房成本降低。短期內必須購房者，不妨實現提前置業。

根據往年的樓市情況看，銀行政策的變化，對於樓市的影響還是有明顯的，一旦降首付降利率這些金融政策超齣瞭潛在購房者的心理預期，對於購買行為影響還是很大的。

近年來，也發生過銀行政策的調動。也都相應地引發樓市的熱議。除瞭2021年春節過後，小陽春的不明顯，直到3月中下旬到4月中旬，一個月時間的“積蓄剛需”集中迸發，引發30日小陽春。這些都是剛需市場下，超預期的樓市效應。

有觀點認為，2015之後開啓的全國樓市大牛市，就是由降首付開啓的。這個雖然有有異議，但不排除這方麵的因素。

2014下半年，在去庫存口號之下，開始放鬆信貸，降首付、降準、降息等政策不斷，多方因素促成下，最終在2015年啓動瞭樓市牛市。

相信不少地産人和購房者，對2015之後開啓的全國樓市大牛市，記憶猶新，如在昨日。

△網絡公開圖

2015年的樓市升溫、房價上漲，帶動瞭2015年、2016年兩年樓市大牛市。全國各地一二三綫城市，還有縣城房價開啓上揚態勢，包括鄭州在內的有些城市的區域房價，實現瞭五成甚至翻番。

有觀點認為：在降首付和降利率的背景下，意味著，剛需能更輕鬆地上車瞭。

事實上，在一係列利好之下，近來的幾天，資本市場中的房地産闆塊也有所反應。A股市場、H股的內房股，已有迴調上揚走勢。

△網絡公開圖

△網絡公開圖

作為房地産業的兩大主要要素之一的資金影響，對於樓市和房企的影響不言而喻。綜閤來看，對於房企、樓市還是購房者，利好還是有的。

那麼，有人提齣來瞭，降首付、降利率的利好之下，帶來的樓市迴暖和市場成交量增多，會不會像2015年那一輪的牛市的開源？進而引發新一輪樓市牛市？

相樓市量價的平穩發展可以有，大牛市的可能性則重現的幾率不大。

我們接下來分析一下，時移世易，這幾年的樓市限貸限購等等政策，還有大經濟環境的影響，以及疫情等不確定因素的影響，都在影響購房者的購買行為，購房者越來越理性，對於未來樓市預期也不再像5年前那樣樂觀。

另一方麵，截至目前，還有齣現百強房企負債、收購並購的消息；有些房企也有變相躺平、裁員傳聞；有些地方還有項目處在爛尾樓和降價風波之中。

可以預判的是，樓市政策尤其是金融政策的適當放鬆，應該不是為瞭重啓房價牛市，而是為瞭房地産業和市場穩定健康發展。

或者換一種說法，要讓房地産業真正成為支柱，房企成為企業的生力軍，而不是讓房地産業和企業成為纍贅，不利住房市場和業主消費市場。

對於降首付，降利率，也應該是在基準前提下，因城因地施政，不會一刀切。

因為，一個很長時間，包括今年，房住不炒、保持房價穩定、保持房地産市場健康發展，依舊被重點強調。

02

剛需購房者算一筆賬

2021年對於房企還是購房者，都是舉步維艱的一年。

近年來，隨著樓市越來越成熟，已經購房者的消費心理趨於理性，在房住不炒和樓價多年平穩的態勢下，房地産稅也成為瞭諸多購房者不再盲目齣手的一個原因。

年後，隨著人員返程，房地産市場正常的消費剛需也會匯聚並進行。

樓市利好政策下，市場中固有的剛需購房者人群，市場消費的行為可有提前集中釋放，市場也希望節後很短時間內齣現一個小迴暖。

有觀點錶示， 預計進入3月份後，一二綫市場有可能齣現小陽春趨勢。

畢竟，樓市政策的基調下，房住不炒，樓市投資投機的占比越來越少。剛需成為樓市消費市場的主流。

那麼，作為剛需購房者，是不是說每一類的剛需購房者都會同樣受益呢？

接下來，以首付和利率確定下調的變化情況下，算一筆賬。

對於首付30%或者大於30%的購房者而言，首付壓力或實際減輕。

對於首付20的購房者而言，具體是什麼情況呢？

有網友推理算瞭一筆賬（具體以實際為準）。

這是一道數學應用題

假設一套一百平米的房子，房子的均價是10000元/�O，首付30%和20%的區彆。

1、首付30萬，貸款70萬，貸款30年，商業房貸利率，等額本息的還款方式，每個月的月供是3926.34元，還款總額是141.34萬，本金70萬，利息71.34萬。

2、首付20萬，貸款80萬，貸款30年，商業房貸利率，等額本息的還款方式，每個月的月供是4487.25元，那麼我們的還款總額是161.54萬，本金80萬，利息81.54萬。

81.54-71.34=10.2

也就是說，這種假設下，購買同一套房子需要多支付將近10萬元的利息。

如果單單降首付、降利率這些錶象利好看，聽上去是購房者沾光瞭，其實30年的房貸還完就會發現，購房者還多付齣10來萬的利息。

按照這種情況假設，有觀點認為，降低首付比例買房，最終就是多支付瞭房貸利息。當然這是在不提前還款的前提下，月供也支付得更多瞭，和之前相比買房所花的錢也更多瞭。

有人提醒，降低首付比例，隻是將購房者眼前的首付款的因難和壓力推到以後，將當下湊不齊的首付款可以貸款的方式進行瞭。

△網絡公開圖

所以，購房者關注首付、利率的同時，也要考慮按揭的房價款情況。

至於所在的城市會不會執行降首付降利率，什麼時候執行，什麼時候會再調整，這個不是考慮的，該來就來瞭。

事實上，更多購房者更看重的是總房價，還有房屋質量以及是否如期交付問題。

用一句購房者自嘲的樓市網絡流行語講就是：我差的是那點首付嗎？我差的是幾十萬上百萬的房款。現在，差的是後期的月供。

也就是說，購房者的經濟壓力還是要考慮，而是要重要考慮。

△網絡公開圖

不過，從多方麵情況看，多數金融政策的減緩還是會給樓市和房價帶來支撐。

有關方麵人士錶示，貸款利率下行將有效激發企業和個人住房貸款需求，今年上半年信貸、社融都會齣現一個持續加速過程。

值得一提的是，在金融政策和金融資金的利好下，不能簡單的依靠資金推力，而是要進一步疏通貨幣政策傳導機製，加大對金融機構的正嚮激勵，使流動性更高效、更精準地進行房地産業和樓市的周轉率。

“穩房價，穩地價，穩預期”這是國傢進行樓市調控的根本目的。

相信，這些利好，更多的還是為瞭維持樓市的穩定和健康，平穩發展，都應該遵循樓市的“房住不炒”這個大基調的。

市場利好，無論落實還是執行，都可不同程度刺激和影響一批購房者，成為開發商和房産銷售的理由。

而歸根結底，給長期樓市房價帶來支撐的還是剛需購房者。

房企還是要盯好市場，做好産品，做好服務，一旦樓市有變，不止好規避風險，也好擁抱市場，創造成交。

開發商建造好房子，購房者買到好房子。就這麼簡單。

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