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看屋笔记: 林口区三发岚海(个案+价格分析)



看屋笔记: 林口区三发岚海(个案+价格分析)


发表日期 2020-08-18T16:01:00+08:00


     文章来源为【最好用的房价查询网站-乐居】2020.05.26

     林口近年来随着机场捷运与三井outlet带动发展,迟迟未定案的司法园区也确定由三立、东森、三井共同开发,加上林口新创园区、工一高科技产业重划区,在交通、产业、消费三力加持下,将成为更完整的生活圈。这次要介绍的则是位在林口北侧,离工一高科技产业重划区仅900M的三发岚海。

     【建案特点】

     1.高坪效高机能:18坪1+1房、22坪1+1房、26坪2+1房,多功能坪效设计,所有房型皆可规划+1房使用。

     2.低总价好入手:全区最低入手价588万起含车位,租房不如买房,轻松圆梦成家。

     3.市区山海美景:位属市区却可同享绿景与海景,紧邻万坪生态保护区,8F以上开窗可观看到一望无际的海景。

     【建案平面解析】

     1、全区独栋规划,一层13户,两部17人电梯,两部皆可达各楼层。

     2、1户1机车车位并设有自行车位,汽车etag门禁,车道5.5M单道双向,车位为坡道平面79个、坡道机械82个(可停休旅车),并设有一处电动汽车充电位。

     3、标准层为8户18坪1+1房配机械车位、1户22坪1+1房配平面车位、4户26坪2+1房配平面车位。

     4、1楼大厅挑高6M石材包覆设计,并设有11间店面。2楼设有露天SPA会馆,顶楼为空中花园......等15项饭店级公设,公设比约34%。由齐家物业承接管理,管理费预计85元/坪。

     5、社区大楼坐西南朝东北,社区面向40M中华路并退缩10M,与对街栋距可达50M左右。社区左侧面临文化路二段40M并退缩10M,二楼深度4M,二楼以上与对街栋距可达54M左右。社区右侧与邻栋间距1M并退缩4M,二楼深度8M,二楼以上与邻栋距可达13M左右。社区后方面临8M文化路二段550巷29弄并退缩24M,二楼以上与对街栋距可达32M左右。

     6、社区採用林内单口IH电陶炉、电热水器设备。活动玻璃窗及玻璃窗使用8MM气密窗。

     7、红色区域为18坪1+1房规划,单面採光面宽约4.5M。现隔一间双人床房,若将採光面另一间双人房隔起,通到阳台须经过房间,且客厅需考虑採光面。或是可格书房或和室利用。A1、A2、B1、B2户面向中华路,对街为生态保护区无建筑物,可直接眺望树海。A6、A7、B6、B7户面向文化路二段550巷29弄,对街为2F透天,社区2楼以上视野无阻挡。

     8、黄色区域为A8户22坪1+1房规划,单面採光面宽约7.4M,面向中华路,对街为生态保护区无建筑物,可直接眺望树海。现隔一间双人床房并可规划更衣室,设有独立餐厅空间,客厅面宽4.5M,可规划单人床房利用,但空间略为狭小。或是更改现有房间格局,规划两间双人床房。

     9、蓝色区域为26坪规划2+1房,边间双面採光。现隔两双人床,客厅面宽4.5M,可规划单人床房利用,但空间略为狭小。A3、A5户面向邻栋2F仓库,社区2F以上视线无阻挡。B3、B5户面向文化路二段,对街为2F仓库,社区2F以上可眺望树海。

     【实价登录分析】

     1、林口生活圈可大致分为忠孝路至捷运站的三井outlet商圈、中山路至忠孝路的家乐福商圈、中华路至中山路的林口北侧一带等,房价上越靠近捷运站越高。三发岚海位于林口北侧一带,区域内知名的重大建设有工一高科技产业重划区预计于2022年完工,预计可来来庞大的就业机会。有兴趣的朋友可以参考林口的分析影片。

     2、林口北侧一带个案:

     三发岚海目前开价32万/坪,预计成交价约25~26万/坪左右。

     世界市世界馆屋龄1年,平均成交价为23.47万/坪,近一年平均成交价为23.29万/坪。

     筑禾乐筑乐馆屋龄4年,平均成交价为22.82万/坪,近一年平均成交价为22.86万/坪。

     3、家乐福商圈个案:

     亲爱的HOUSE屋龄1年,平均成交价为33.97万/坪,近一年平均成交价为34.93万/坪。

     昕世代屋龄2年,平均成交价为33.69万/坪,近一年平均成交价为34.29万/坪。

     家悦东京屋龄4年,平均成交价为30.99万/坪,近一年平均成交价为29.62万/坪。

     4、三井outlet商圈个案:

     力璞之星屋龄0年,平均成交价为35.41万/坪,近一年平均成交价为35.62万/坪。

     三井3锦屋龄2年,平均成交价为40.11万/坪,近一年平均成交价为35.61万/坪。

     力璞玉屋龄3年,平均成交价为37.79万/坪,近一年平均成交价为37.85万/坪。

     5、林口屋龄五年内的社区大楼,林口北侧一带单价约落在25万/坪上下、家乐福商圈约落在30万/坪上下、三井outlet商圈约落在35万左右。林口近年来逐渐从大坪数个案转为小坪数个案,总价带的优势使得去化量快速。三发岚海就是非常好的例子,纵使单价稍微略高,日前仍找找不到屋龄5年内总价588含车位的产品,三发岚海在市场上显得十分有竞争力。

     【评价】

     三发岚海位于林口北侧一带,为都市计画区最北边,是唯一可双面望向树海的社区大楼。社区主打低总价饭店式管理住宅,从坪数的规划来看,应该是锁定近几年发展的新创园区与工一高科技产业重划区,带入年轻的就业人口。对于收租或是自住,三发岚海是一个可以参考的案例。

     (房产网)





tag 三发岚海 个案 价格分析 林口区 桃园
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