看屋笔记：基隆信义区田园调布(个案＋价格分析)
发表日期 2020-08-18T11:10:54+08:00
文章来源为【最好用的房价查询网站-乐居】2020.06.18
属于北北基生活圈的基隆，有着长久的历史文化与发展成熟的生活圈，却有着远低于双北市的房价。近期发佈的基隆市港再生标竿愿景及进入综合评估的基隆轻轨，奠定了基隆未来发展方向。这次我们就来看看位于基隆靠近深澳坑一带有着5767坪基地，全区採7~9楼低密度开发的田园调布。
【建案特点】
1.低密度开发：A区＋B区基地面积约5767坪，全区楼高7~9楼层，栋距皆有12M以上，光线通风良好。社区人行道、前后庭院植栽6M乔木，绿覆高，3楼望出去也可看见植栽。
2.北市30分钟：紧邻62号快速道路500M开车1分钟，前往基隆新丰生活圈4分钟，南港世贸只需18分钟，信义计画区只需35分钟。
3.一户两层低总价管理别墅：最低总价788万起，即可拥有4房双层楼电梯管理别墅，也有庭院户、室内挑高6Ｍ露台户可供选择。相较于其他别墅产品总价较低。
【建案平面解析】
1、全区分为AB区，A区为成屋销售，B区为预售屋，A区已经接近完销，B区分为3区。B1&B2区为一层8户，两部10人电梯。B3区为一层4户，一部10人电梯。电梯户数比为1:4，但因楼高7楼且2~3层一户，电梯总户数比维持1:12较为单纯充裕。
2、1户1机车车位，汽车etag门禁，独立车道5.5M，单道双向，B1&B2由东峰街进出、B3由福民街进出。B1区车位为坡道平面81个、升降平面38个。B2区车位为坡道平面79个、升降平面36个。B3区车位为全坡道平面49个。
3、庭院户为1~2楼49~50坪4房外加14~82坪计价不计坪庭院。中叠户为3~4楼49~50坪4房。露台户为5~7楼55坪4+1房外加计价不计坪露台。
4、本案低公设比25~26.8%，除梯间、地下室无其他公用设施，并採外樑设计，将坪数回归室内使用空间。
5、管理员预计採白天班，管理费预计30元/坪。
6、全社区退缩2.5M人行道，AB区间隔8M福民街4M庭院，B区前后栋距12M庭院，B区面西南间隔5M庭院11M东峰街3楼公寓，B区面西北间隔2.5M庭院10M东峰街55巷3楼公寓，加上人行道与对街栋聚可达11~18.5M，面东峰街及东峰街55巷户别，4楼以上视野无阻挡。
7、庭院户与中叠户格局相似为49~50坪3+1房规划，双面採光每面约7.3~7.7M，下叠为开放式+1卫浴+前后阳台格局，独立玄关，可规划客厅、餐厅、独立开放式厨房、孝亲房书房使用，上叠规划3房2卫格局，所有房间皆为有採光双人床房，主卧与次卧拥有自己的阳台，主卧并规划更衣室，较为可惜的是主卧卫浴并无开窗规划。
8、露台户为55坪4+1房规划，与庭院户、中叠户不同之处在于下叠客厅挑高6M，中叠做3房1卫、上叠做1房1卫1阳台1露台规划。较为可惜的是中叠卫浴并无开窗规划。
【实价登录分析】
1、基隆深澳坑一带个案：
田园调布目前开价22万/坪，预计成交价约17~19万/坪左右。
信义城屋龄2年，平均成交价为18.65万/坪，近一年平均成交价为20.91万/坪。
微笑台北屋龄2年，平均成交价为18.5万/坪，近一年平均成交价为19.53万/坪。
星河绘屋龄1年，平均成交价为19.53万/坪，近一年平均成交价为21.23万/坪。
2、基隆深澳坑一带屋龄5年内的建案单价约落在20万/坪上下，因为属于郊区，交通＆生活机能尚未完善，目前公车约为一小时一班，生活机能仍须依靠附近的新丰生活圈、深澳坑重划区，房价也随离新丰生活圈越近越高，因附近的机能正属于逐渐完善阶段，待发展完成后房价也较有涨价的空间。
3、田园调布单价也较位于近新丰生活圈的信义城及近交流道旁的微笑台北、星河绘便宜，此三个社区在近期都呈现上涨趋势。
【评价】
田园调布位于基隆第五期深澳坑重划区一带，产品与基隆当地其他社区相比尤其特别，双楼层的二代宅，热门双语深美国小学区，有着透天的大土地持分、户数单纯、低公设比，兼具社区大楼的电梯、管理员，高密度的绿覆，营造出类似于台北天母的别墅开阔感，目前在基隆仍找不到相同性质的产品，在市场上做出了明显的区分，提供基隆当地换屋族群另外一种选择。
(房产网)
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