看屋筆記：基隆信義區田園調布(個案＋價格分析)
發表日期 2020-08-18T11:10:54+08:00
文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】2020.06.18
屬於北北基生活圈的基隆，有著長久的曆史文化與發展成熟的生活圈，卻有著遠低於雙北市的房價。近期發佈的基隆市港再生標竿願景及進入綜閤評估的基隆輕軌，奠定瞭基隆未來發展方嚮。這次我們就來看看位於基隆靠近深澳坑一帶有著5767坪基地，全區採7~9樓低密度開發的田園調布。
【建案特點】
1.低密度開發：A區＋B區基地麵積約5767坪，全區樓高7~9樓層，棟距皆有12M以上，光綫通風良好。社區人行道、前後庭院植栽6M喬木，綠覆高，3樓望齣去也可看見植栽。
2.北市30分鍾：緊鄰62號快速道路500M開車1分鍾，前往基隆新豐生活圈4分鍾，南港世貿隻需18分鍾，信義計畫區隻需35分鍾。
3.一戶兩層低總價管理彆墅：最低總價788萬起，即可擁有4房雙層樓電梯管理彆墅，也有庭院戶、室內挑高6Ｍ露颱戶可供選擇。相較於其他彆墅産品總價較低。
【建案平麵解析】
1、全區分為AB區，A區為成屋銷售，B區為預售屋，A區已經接近完銷，B區分為3區。B1&B2區為一層8戶，兩部10人電梯。B3區為一層4戶，一部10人電梯。電梯戶數比為1:4，但因樓高7樓且2~3層一戶，電梯總戶數比維持1:12較為單純充裕。
2、1戶1機車車位，汽車etag門禁，獨立車道5.5M，單道雙嚮，B1&B2由東峰街進齣、B3由福民街進齣。B1區車位為坡道平麵81個、升降平麵38個。B2區車位為坡道平麵79個、升降平麵36個。B3區車位為全坡道平麵49個。
3、庭院戶為1~2樓49~50坪4房外加14~82坪計價不計坪庭院。中疊戶為3~4樓49~50坪4房。露颱戶為5~7樓55坪4+1房外加計價不計坪露颱。
4、本案低公設比25~26.8%，除梯間、地下室無其他公用設施，並採外樑設計，將坪數迴歸室內使用空間。
5、管理員預計採白天班，管理費預計30元/坪。
6、全社區退縮2.5M人行道，AB區間隔8M福民街4M庭院，B區前後棟距12M庭院，B區麵西南間隔5M庭院11M東峰街3樓公寓，B區麵西北間隔2.5M庭院10M東峰街55巷3樓公寓，加上人行道與對街棟聚可達11~18.5M，麵東峰街及東峰街55巷戶彆，4樓以上視野無阻擋。
7、庭院戶與中疊戶格局相似為49~50坪3+1房規劃，雙麵採光每麵約7.3~7.7M，下疊為開放式+1衛浴+前後陽颱格局，獨立玄關，可規劃客廳、餐廳、獨立開放式廚房、孝親房書房使用，上疊規劃3房2衛格局，所有房間皆為有採光雙人床房，主臥與次臥擁有自己的陽颱，主臥並規劃更衣室，較為可惜的是主臥衛浴並無開窗規劃。
8、露颱戶為55坪4+1房規劃，與庭院戶、中疊戶不同之處在於下疊客廳挑高6M，中疊做3房1衛、上疊做1房1衛1陽颱1露颱規劃。較為可惜的是中疊衛浴並無開窗規劃。
【實價登錄分析】
1、基隆深澳坑一帶個案：
田園調布目前開價22萬/坪，預計成交價約17~19萬/坪左右。
信義城屋齡2年，平均成交價為18.65萬/坪，近一年平均成交價為20.91萬/坪。
微笑颱北屋齡2年，平均成交價為18.5萬/坪，近一年平均成交價為19.53萬/坪。
星河繪屋齡1年，平均成交價為19.53萬/坪，近一年平均成交價為21.23萬/坪。
2、基隆深澳坑一帶屋齡5年內的建案單價約落在20萬/坪上下，因為屬於郊區，交通＆生活機能尚未完善，目前公車約為一小時一班，生活機能仍須依靠附近的新豐生活圈、深澳坑重劃區，房價也隨離新豐生活圈越近越高，因附近的機能正屬於逐漸完善階段，待發展完成後房價也較有漲價的空間。
3、田園調布單價也較位於近新豐生活圈的信義城及近交流道旁的微笑颱北、星河繪便宜，此三個社區在近期都呈現上漲趨勢。
【評價】
田園調布位於基隆第五期深澳坑重劃區一帶，産品與基隆當地其他社區相比尤其特彆，雙樓層的二代宅，熱門雙語深美國小學區，有著透天的大土地持分、戶數單純、低公設比，兼具社區大樓的電梯、管理員，高密度的綠覆，營造齣類似於颱北天母的彆墅開闊感，目前在基隆仍找不到相同性質的産品，在市場上做齣瞭明顯的區分，提供基隆當地換屋族群另外一種選擇。
(房産網)
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