和很多專傢預測的結果一樣 2022年的樓市開局頗不理想：首先是春節期間 央媒2次“護短”房地産，釋放什麼信號？馬光遠說透2022房價走勢 - 趣味新聞網

和很多專傢預測的結果一樣，2022年的樓市開局頗不理想：首先是春節期間，重點30城樓市成交量同比下跌51％，深圳更是“0成交”；其次，1月份百強房企銷售業績下滑近4成，拿地總額下降超6成，百億房企數量同比少瞭近一半。

再者，本以為1月份百強房企的銷售額已經足夠“辣眼”瞭，沒想到2月份的數據齣來後，情況更加糟糕：剋而瑞研究中心數據顯示，2月百強房企操盤銷售金額同比大降47%，一二三四綫城市樓市成交量總體全綫迴落，二三綫城市中超九成城市成交下降，蘇州降幅最高，為53%；第四，全國房價行情網數據顯示，房價排名前20的城市中，有11城房價環比下跌，上海、深圳、廈門、南京等均赫然在列。

此外，機構最新調查報告更顯示，計劃一年內完成購房的客戶比例，從2021年的近八成下降至2022年的六成。換言之，當前時期，有超過40%的購房者“放棄”瞭在今年買房。

綜上所述，我們不難得齣一個結論：樓市的“降溫周期”遠沒有結束，購房者的信心仍然沒有恢復，即便是頭部大城市，房價也失去瞭上漲的支撐。用業內人士的話說，當下購房者都是捂緊錢包作壁上觀，這和往年開年樓市的“一片繁榮”的景象截然不同，房地産仍然停留在“寒鼕”季節。

為什麼會齣現這種巨大的反差？房産專傢劉博給齣瞭解釋，歸根結底是因為市場處於降溫通道，投資房地産等活動不適宜，而且搞不好很容易資金被套，以及高位接盤。在過去房價“快漲”的年代，大傢擠破頭也要買房，主要是擔心晚買一步就徹底錯失機會。現在樓市處於趨穩下行周期，房價不堅挺，投資房地産顯然不閤時宜。

這邊市場行情持續低迷，另一邊各大城市正在想方設法“營救樓市”――2個月內，超40城在行動。根據2月5日中原地産研究中心公布的數據，開年的55天，我國樓市調控數量已經超過瞭116次，同比上漲瞭60%左右。而這些調控新政大多是奔著“刺激購房”而去的，比如降低購房首付比例至20%、降低貸款利率、提高公積金貸款額度、直接發放購房補貼等。其中3月1日鄭州齣台的“樓市新政19條”，更是直接祭齣瞭“王炸”，可以說每條政策都非常給力，比如取消認房認貸、放鬆限購、限價可上浮、降低開發商拿地門檻、推行貨幣化安置等。

此外，更值得注意的是，3天內，央媒2次“護短”房地産。所謂“護短”指的是，維護房地産的支柱地位，為房地産說好話，其目的是爭取好政策。

第一次，2月21日，央媒經濟日報發文直言，房地産去金融化是對此前過度金融化的矯正，不要誤讀。文章發布的背景是，有專業人士認為，接下來房地産行業的金融支持將大幅降低，這是房地産去金融化的真實含義。對此，央媒予以反駁，稱這種解讀是誤讀。言外之意，接下來房地産行業的金融支持不會降低，相反還會加大。眾所周知，房地産是資金密集型行業，加大金融支持，即意味著傳遞利好。所以我們說，央媒這是赤裸裸地在“護短”房地産。

第二次，2月23日，央媒經濟日報發錶標題為《穩樓市需謹防市場過快上漲》文章重點強調到，“房地産的支柱地位沒有變，這一行業是國民經濟的重要組成部分，對生産、投資、消費都有重要影響。同時，也關係到百姓安居、生活幸福。因此，有必要穩定市場預期，促進房地産業良性循環和健康發展。”言外之意，再明確不過，房地産仍然很重要，對經濟增長、對百姓安居、對投資消費都有不可替代的地位，潛台詞是，房地産必須企穩，2021年下半年以來的“下行周期”該結束瞭。

央媒2次“護短”房地産，釋放什麼信號？是否意味著樓市將迅速迴暖，房價止跌上漲？是否意味著專傢們去年底預測的“2022降價潮”將“失約”？

在業內專傢看來並非如此。首先，央媒2次“護短”房地産，意味著當前樓市的“下行狀態”並非理想的結果，其潛台詞還是希望市場早日迴歸“平穩健康”。穩是主基調，大漲不是穩，大跌也不是穩，穩纔是樓市的理想狀態。基於此，接下來在金融層麵、土地市場、需求端，可能還會有所寬鬆。但宏觀層麵，國傢會牢牢把關，所以不要期待市場會發生180度大轉嚮；

其次，不得不承認，近期政策麵其實有所緩和，尤其是金融政策有較為直接的寬鬆，相對於去年七八月份的“放款周期拉長”、“停貸”等情況，現在的金融環境迴溫瞭很多。但即便如此，仍然不能得齣樓市降價潮失約的結論。一方麵，按照曆史規律，樓市開啓降溫通道，具有周期性，短則半年，長則一年，所以眼下，還不能立即做齣判斷；另一方麵，從各個層麵反饋的消息來看，未來3-6個月，房地産市場依舊麵臨較大的下行壓力。換句話說，樓市的底部尚未齣現，現在談市場迴暖，有點太著急。

再者，更重要的是，今年前兩個月，開發商的融資環境並沒有好轉。尤其是民營房企，前兩個月的融資規模，同比仍然遠低於曆史同期。更不要說，2022年開發商仍然麵臨巨大的還債壓力。所以，在融資受限、還債壓力、銷售不暢等多重夾擊之下，開發商的苦日子遠未結束。這意味著，接下來很長一段時間，開發商都要靠降價促銷來拉動迴款，這決定瞭2022年的樓市大概率將繼續維持“下行中努力企穩”的態勢。

也就是說，2022樓市“降價潮”不會失約，尤其是開發商銷售壓力巨大的中小城市，降價大概率是2022年樓市的主鏇律，隻是幅度不會太明顯。完全契閤國傢定下的“穩”的主基調。

再者，對於2022年的房價走勢，其實經濟學傢馬光遠說透瞭：房價高位，無論怎麼刺激都迴不到過去，平穩纔是2022年房價的最好的結果。2月22日，馬光遠發布長文討論瞭當下的市場行情以及接下來的房價走勢，我們總結馬光遠文章中有3句話非常關鍵：1、當前房地産整體的信心仍然沒有恢復，預期已經和過去完全不同，再次齣現快速上漲沒有任何支撐，即使政策像過去一樣刺激都不可能瞭，畢竟房子夠瞭，手頭的房子已經很多，而且價格已經處在高位；

2、目前各大城市紮堆齣台寬鬆新政，但這不是刺激，這是糾偏。房地産市場也不會齣現報復性反彈，穩定仍然是主要的；

3、市場要對目前有清醒的判斷，不管政策如何寬鬆，市場都迴不到過去。但市場肯定會有所反彈，所以一二綫自住需求的購房者可以齣手買房瞭。

業內人士分析認為，馬光遠這3句話非常客觀地點評瞭當前市場所麵對的情況，1月以來，市場確實迎來陣陣暖風，但房地産整體的基本麵決定瞭，房價不可能像過去那樣“一刺激就漲”。一方麵我國住房已經步入“供大於求”居民，即住房不缺，且房價處於高位；另一方麵，政策齣台的目的意在糾偏，而非真正的刺激拉動。此外，不能忽略的是，國傢對於房地産其實有新的定位：房地産不能拖纍經濟，看似繁榮的虛假狂歡要不得，不能再重走過度依賴房地産的老路瞭。