發表日期 3/2/2022, 5:43:55 PM
近日,多地先後齣台發布公積金新政,明確放寬公積金申請發放政策,包括降低二套房首付比例、提高貸款額度等。
3月1日,鄭州樓市再放“救市”大招( 政策全文 ),從支持閤理住房需求、加大信貸融資支持等五個方麵齣台19項具體措施。其中,針對改善型購房需求明確取消“認房又認貸”,成為全國首個放鬆限貸的城市。這對市場信心的恢復有著非常重要的作用,後續或將有更多壓力城市跟進。
公積金:認貸不認房
二套房首付降低
據不完全統計,今年以來已有廣西、浙江衢州、廣東東莞、廣東中山、河南新鄉等地,相繼調整政策提高公積金購房貸款額度。
房屋套數的認定關乎著首付比例、房貸利率等購房支齣成本,近期也有四川自貢、山西晉中兩地相繼調整政策,以公積金貸款認定房屋套數。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對此分析稱,首套認定隻需要符閤“無貸”要求,換句話說,不管有沒有住房,隻要沒有公積金貸款記錄或沒有未償清商貸,都可以按首套房的方式進行。類似規定,顯然降低瞭門檻,使得更多購房者可以按照首套房的比例認購住房。
調升公積金貸款額度、放鬆二套房認定標準的同時,廣西北海、山西晉中和廣西南寜等城市還在二套房首付比例方麵有不同程度調整。
嚴躍進對中新經緯錶示,公積金貸款首付比例下調城市數量增多,充分體現當前公積金貸款首付比例下調的導嚮,對於改善型購房需求的刺激或影響較大,體現瞭政策方麵的惠民導嚮。
嚴躍進認為,公積金首付比例的下調,進一步說明當前公積金流動性壓力不大,各地從激活閤理住房消費需求的角度齣發,確實會有各類政策寬鬆的導嚮。另外,結閤近期各地商業銀行首付比例下調的內容,可以看齣,二三綫城市都開始齣現政策鬆綁的信號,且對於市場交易能夠形成較為實質的影響,對於後續促進房地産市場穩定健康發展具有積極的作用。
鄭州19條劃重點
激發購房需求釋放
1.有針對性取消限購,允許部分傢庭新購一套住房。對子女、近親屬在鄭工作、生活的,鼓勵老年人來鄭投親養老,允許其投靠傢庭新購一套住房。
2.支持改善型購房需求,明確取消“認房又認貸”。對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的傢庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。居民因傢庭人口增加、收入條件改善等原因賣小買大、賣舊買新的,在傢庭限購套數內可提供個人按揭、網簽備案和不動産登記手續辦理等方麵便利。
3.引導下調房貸利率,減輕購房壓力。引導在鄭金融機構加大個人住房按揭貸款投放,下調住房貸款利率。
4.減輕主體壓力,調整土地齣讓規則。土地供給端下調土地競拍保證金最低比例至掛牌價的20%,土地齣讓金可在成交後1年內實行分期繳納。
5.推行貨幣化安置。結閤房地産市場形勢,堅持以貨幣化安置為主。對未開工建設的安置房,鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。
6.明確給予企業項目貸款支持。定期組織銀企對接,鼓勵金融機構對受睏企業貸款展期、續貸,按照依法依規、風險可控、商業可持續的原則加大房地産企業並購貸款支持,有效緩解市場主體資金鏈運行壓力。
無論是需求端的調整,還是供給端,政策麵正在不斷趨嚮於緩和與好轉,但市場端觀望情緒仍存在慣性,政策齣台後短期內能否實現立竿見影的效果仍有待觀察。
壓力城市將
加入“救市”行列
丁祖昱評樓市認為,2022年前兩個月房地産市場並不樂觀,整體供應、需求和價格都呈現下行趨勢。
鄭州在此背景下齣台“救市”政策,對其他城市具有很強的示範效應,類似“救市”情況後續也將在其他城市齣現。
至於哪類城市大概率會跟進?
整體來看,壓力二三綫城市為市場減壓的需求較為強烈,大緻可以分為三類。
首先,房地産庫存高企、去化周期超24個月的壓力城市。 比如,30個二綫城市中,哈爾濱、大連、蘭州、長春、呼和浩特和青島庫存消化周期已超過2年,以北部內陸城市居多。而三四綫城市形勢更為嚴峻,整體去化周期也高達21.09個月,66城中有32城去化周期在20個月以上;
第二類,土拍流拍率過高且土地財政依賴度高的城市,這類城市放鬆的動機更為強烈;
第三類,房價下滑過快的城市。 為瞭減緩市場下行壓力,扭轉房價看跌預期,這類房價下滑過快或者落地“限跌令”的壓力城市更有必要托底樓市,且救市政策力度或將更為強勁。
從“救市”內容來看,政策主基調仍然是以穩定市場為主。需求端限購方麵可調整空間較小,主要圍繞調整首付比例,調整“認房又認貸”為“認房”或“認貸”,以及貨幣化安置等方麵。供給端的調整或將多一些,比如土地齣讓規則、房企減負方麵。
目前,整個樓市仍然處於調整期,多數城市仍處於觀望狀態,後續將會有更多城市由於市場下行壓力而采取放鬆調控甚至“救市”的動作,但其對市場的拉動力著實有限,市場較難齣現反轉行情。而核心一、二綫城市市場需求及購買力依舊堅挺,也有可能會齣現反嚮收緊的情況。
當前房地産市場依舊麵臨較大的下行壓力,行業仍處於築底修復階段,接下來三四月能否實現“小陽春”,這對行業信心的恢復有著至關重要的作用,否則市場仍將繼續以觀望為主。
(中新經緯、丁祖昱評樓市 綜閤)