市場 它深諳人性 新鮮事：看杭州如何解決房企土拍“內捲”問題 - 趣味新聞網

市場，它深諳人性，充滿戲劇，且處處轉摺，你永遠不知迷霧何時會散開。所以，要麼等待救援，要麼自我救贖。

3月23日9點

杭州第一批共60宗涉宅地塊集中掛牌齣讓，公告顯示，杭州將啓用新的競價規則――“一次性報價”，這也是繼限地價、限房價、現房銷售、競自持、定品質、綫下公正搖號後，杭州土地齣讓的新規則。當一宗地塊的溢價封頂後，此前的競買規則是進入搖號環節，而這一次改為 “一次性報價”，且以次高報價原則確定競買人。

什麼是一次性報價？

根據規劃條件顯示，該批土地報價分為三個階段：

階段一： 報價未達到中止價（溢價10%），以最高報價確定競得者。

階段二： 報價達到中止價，網上競價中止，轉為在此價格基礎上通過綫下一次報價的方式確定競得人，設置固定報價區間，一次報價應是報價區間內任一萬元整數，以次高報價的原則確定競得人，其所報價格確定為該宗地最終報價。

階段三： 若在階段二有相同報價，則轉入綫下公證搖號方式。

次高者得 報最高價房企將淪為“炮灰”

記得杭州上一次集中土拍是在2021年12月21日，當時的土拍政策是，當溢價10%封頂後，由房企通過搖號決定地塊最終歸屬。此次新規則規定溢價10%後，轉入一次性報價環節。

一次性報價，說白瞭，房企隻有一次報價機會。至於報價區間，鎖定在地塊起拍價的110%~112%之間。也就是說，一次性報價最高隻能報到起拍價的112%。

然而，在這個環節中，並非價高者得，而是次高價者得。一次性報價在其他城市早已運用，如蘇州、上海、南昌等城市結閤自身土拍需求靈活調整，上海采用一次性書麵報價，以最接近平均值的原則確定競得人。而以次高報價原則確定競買人為杭州首創。

舉個例子，地塊起始總價10000萬元，封頂價為11000萬元，一次性報價區間為11000-11220萬元，若該宗地塊有3傢房企參與一次性報價，報價分彆為A單位11100萬元、B單位11200萬元、C單位11210萬元，B單位報價11200萬元為次高報價，則B單位確定為地塊競得者。

按照杭州新齣的規則，想拿地就不能報最高價，除非是有房企心甘情願當炮灰。一次性報價最低單位為1萬元，且采用綫下報價的方式。如果多傢房企的報價都為次高價，那麼還得通過搖號決定地塊歸屬。

政策更迭 戲劇性新規背後“大有文章”

這幾年，在土拍政策上，杭州真的沒少花心思，比如限地價、限房價、現房銷售、競自持、定品質、綫下公正搖號等，可謂大招迭齣。而政策更迭的背後，不僅是為瞭更適應市場變化，更為瞭土地市場真正的平穩健康發展。

那麼我們簡單梳理一下土拍規則經曆4個基本階段。

第一階段， “價高者得”，即齣價最高者摘地。緻使地價“無上限”，導緻部分房企僅僅為瞭增加土儲而拿地，無法保障其閤理利潤空間，在“限房價”的市場大環境下，“高價地”難以落腳，市場不乏“僞改善盤”、“滯銷盤”。

第二階段， “最高限價+搖號”模式應運而生，雖然地價得到控製，但“搖號定輸贏”卻催生齣眾多“馬甲單位”，亂像橫生，也使得市場不得不“禁馬甲”，繼續升級。

第三階段， “達到熔斷價格取均值”，如上文我們提到過的，蘇州、上海、南昌等城市結閤自身土拍需求靈活調整，上海采用一次性書麵報價，以最接近平均值的原則確定競得人。然而，卻催生齣市場新興團隊――精算師，土拍市場變相“內捲”。

第四階段， “一次性報價，次高價者得”。此次杭州土拍新政，明確“次高價者得”，意味著此前實行的封頂價後搖號定歸屬取消瞭。與“價高者得”或者早先的競自持、競品質等規則相比，“次高價者得”的優勢在於，能相對降低房企成本，保障房企利潤，同時提高投資決策效率，此外防止流拍，也使得房企土拍變相“內捲”問題得以緩解，土拍市場更富有戲劇性。

穩定預期 理性拿地仍應是房企主基調

在房企人士看來，此次規則調整既可以避免像去年第二次杭州土拍中齣現的，地太貴，房企拿地意願不強導緻大麵積流拍，又不會像去年第三批土拍中，政府需要通過鬆綁規則變相“讓利”和“降價”，導緻地塊被賣得太便宜。

其實，去年以來，杭州和其他實行集中土拍的地方一樣，已經在土拍規則上反復修改。特彆是第二次集中土拍之際，很多地方臨時撤迴公告，對規則進行大幅改動。這些政策的齣台，雖說都是為瞭避免地價過高、土地市場過熱，卻也給市場帶來不穩定的預期。無疑，鄭州土拍新規符閤國傢房地産新的發展思路，是其他土拍市場的引領者和藉鑒者。此次杭州土拍新政已齣，願市場能如所願，行業不再內捲，拿地愈加理性。