發表日期 2023-05-17
2022年,中國房地産行業跌宕起伏,經曆瞭前所未有的挑戰。
疫情反復衝擊使開發投資陷入低迷,多地“爛尾樓”風波使市場信心跌入榖底,房價連續16個月下降,居民的買房信心也降至低點。
為瞭提振樓市,2022年,全國超300個省市(縣)齣台超韆條調控政策,從上半年多地鬆綁樓市調控,到下半年保交樓紓睏基金、“金融16條”、“三箭齊發”、熱點一二綫城市取消限購等,頻次創曆史新高,信貸政策、購房門檻都已經很寬鬆。
日前官方也重申瞭房地産的支柱産業地位,多位行業專傢預測,2023年房地産政策麵有望延續2022年的寬鬆趨勢並有所加碼,從而全方位促進購房者信心修復,多措並舉提振樓市。
在這種房價不斷下降,樓市利好政策不斷,同時,疫情管控放開的情況下,買房人的購房意願和購房需求又有什麼變化?這些政策是否能夠刺激購房者買房?購房者對於2023年的房價、政策又有哪些期待?為詳細瞭解當下購房者的置業需求,騰訊房産對全國30個省141個城市5090個不同年齡層的購房者發起2023年購房意願調研,通過調研數據分析總結齣居民最新的購房需求,並獨傢推齣《2023中國居民購房意願調查報告》。
01 哪些人要買房?買什麼樣的房子?
住房現狀:超五成居民有獨立住房,無房群體集中在85-90後年齡段
在接受調查的受訪者中,56.39%的訪客已經擁有屬於自己的房子,43.61%的受訪者無自己獨立住房。從年齡層來看,無獨立住房的群體主要集中在28—37歲這個年齡段,占比達到59.01%;從傢庭結構來看,無獨立住房占比較大的為單身傢庭和兩口之傢傢庭,總體在無獨立住房群體中占比為42.34%,而在相同傢庭結構受訪者中無房者均超過50%。
購房意願:22.4%的居民未來一年有購房計劃
根據調研數據來看,購房者對於2023年樓市的預期並不樂觀,未來半年,隻有近13%的受訪者打算買房,一年之內有購房計劃的受訪者也隻有22.4%,計劃三年內買房的受訪者占比為11.79%,28.29%的受訪者對市場持觀望態度,還有37.52%的受訪者明確錶示暫時不打算買房。
購房目的:改善、剛性需求為主,新房仍是首選
據調研數據顯示,在有購房計劃受訪者中,33.33%的受訪者錶示為首套住房的剛性需求,其次為改善、換房需求,占比為31.61%;投資占比僅為4.6%,可見在“房住不炒”的總方針下,房子在逐漸迴歸居住屬性,炒房客開始大撤退。
對於購房類型,齣乎意料的是新房比較受青睞,很多人以為經過2022年房企暴雷、“爛尾樓”風波之後,購房者買房時會優先選擇二手房,二手房看得見摸得著,不僅沒有爛尾的風險,最主要是能夠進入房間,切身感受采光、噪音、配套等等,但是調研數據顯示,在有買房計劃的受訪者中,40.8%的受訪者買房時首選新房,隻有19.54%的受訪者選擇二手房,還有39.66%的受訪者錶示新房、二手房無所謂。
盡管期房有自身的缺陷,但是也有它的優勢,杭州購房者鄭女士就錶示,她今年計劃買房,會優先看新房,她認為新房的房價相對二手房便宜,而且繳稅較少,新房的地段較好,未來發展空間大,比起二手房,新房停車位相對也比較充足,而且現在的新房大多都是精裝修,也省去瞭自己以後在裝修方麵勞心勞力。
購房偏好:大戶型逐漸成為居住主流
對於購房麵積,調研數據顯示,90—120平米是受訪者主要的計劃購房麵積,占比達到47.22%,麵積在120平米以上的購房需求比例是36.67%,這部分受訪者中有資金實力雄厚的購房者偏愛更大戶型的房子,購房麵積在144平米以上的需求占比達到15%;購房麵積在90平米以下的購房者比例隻有16.11%。
現在的房價很高,特彆是一些一二綫的大城市和發展較快的城市,想要買一套房子不是一件容易的事,房子麵積越大,總價也就越高,那為什麼還有這麼多人更願意購買大戶型房子呢?
根據調研,主要有兩方麵的原因:一是傢庭因素,二是空間自由。
正如調查數據顯示,在有購房計劃受訪者中,換房的改善性需求占比達到31.61%,換房一方麵是需要提升居住品質,一方麵是傢庭成員增多,現有的住房不夠住。二胎、三胎放開後,很多傢庭會有多個孩子,再加上照看孩子的老人,需要更大的居住空間。
空間自由,則是隨著生活水平的提高,更多的人買房除瞭滿足基本都生活需求以外,也是希望有一小部分屬於自己的空間,比如規劃成書房、健身房、茶室等等屬於自己休閑放鬆的空間。
購房關注因素:房價仍是購房者買房時最為關注的因素
在購房關注的因素方麵,調研結果顯示,沒有任何意外,房價是受訪者最為關注的因素,占比80%以上,其次是周邊配套、地理位置、戶型設計,這三個因素占比均在50%以上。
02 在哪裏買房?能承受的月供是多少?
城市選擇:一綫、新一綫城市仍是買房首選,新一綫城市需求更旺
很多人抱怨大城市房價高,生活成本高,壓力大,但是大城市仍然是購房者買房時的首選,一方麵大城市本身人口基數大,購房需求旺盛,另外,大城市産業結構完善,就業機會多,有更好地發展前景,壓力同時也是實現自我價值的動力,並且大城市房産更保值,所以很多人買房時還是首選大城市。
根據調研數據,一綫城市、新一綫城市仍然是買房人的首選城市,其中相對來說,新一綫城市的購房需求更旺盛,在有購房計劃的受訪者中,28.74%的受訪者選擇在新一綫城市置業。從具體城市來看,買房需求仍然集中在北上廣深四個一綫城市以及成都、天津、武漢等新一綫城市,買房需求較大的top20城市中,齣乎意料,東莞的買房需求量竟然要高於廣州和深圳。
月供範圍:3000-5000元月供接受度最高
在能接受的首付金額方麵,調研結果顯示,超過40%的受訪者可以接受50萬以內的購房首付,有25.86%的受訪者可以接受50-100萬購房首付,8%的受訪者可以接受300萬以上的首付。
在能夠承受的月供方麵,調研結果顯示,28%以上的受訪者可以承受3000-5000元的月供,近19%的受訪者可以承受5000-8000元的月供,能夠承受月供1萬以上的受訪者隻有15.52%。
付款方式:首選商業貸款
盡管2022年在公積金貸款方麵齣台瞭很多政策:提高貸款額度,延長貸款年限,下調貸款利率等,但是根據調研結果,超過40%的受訪者買房時仍然首選商業貸款,選擇公積金貸款的受訪者不到10%。
雖然公積金貸款看似比商業貸款更劃算,利率更低,但是公積金貸款也有自身的缺陷,首先,並不是人人都有公積金賬戶,很多小公司或者個體都沒有繳納住房公積金,也沒有單獨的住房公積金賬戶。其次,公積金貸款有最高額度限製,很多人的住房公積金金額還不夠買一套房,特彆是在熱點一二綫城市,一套房子動輒300萬以上,即使是最高額度的公積金貸款也遠遠不夠。
在北京的楊先生買房時,曾經考慮過公積金貸款,但是北京公積金夫妻兩個最高也隻能貸120萬,對於他一套800萬以上的房子來說,實在太少瞭,選擇組閤貸,流程手續又很麻煩,還不如直接選擇商業貸款。
03 哪些政策最受關注?是否會提前還貸?
下調房貸利率、發放購房補貼、降低首付比例、降房價相關政策最受關注
據機構統計,2022年,全國超300個省市(縣)齣台超韆條樓市政策,頻次創曆史新高,那麼關注度最高的樓市政策是哪些?
調研結果顯示,近50%的受訪者錶示對樓市政策有關注,36.35%的受訪者非常關注新齣台的樓市政策。房貸利率下調、發放購房補貼、降低首付比例是受訪者最為關注的樓市政策,而在占比高達19.25%的其他政策方麵,其中有超過50%以上的受訪者錶示最為關注房價下降方麵的政策。
由此可見,購房者最為關注的還是關乎自己錢袋子的政策。
對工作穩定性和收入預期信心不足,是提前還貸的主要原因
2022年,“提前還房貸”曾多次衝上熱搜,提前還房貸成為一個非常特殊的現象。早些年,大多數人選擇“藉錢”買房,都是想方設法地多貸款,近兩年,卻是越來越多的人選擇提前還房貸。
據調研數據顯示,在已經還貸的受訪者中,有超過45%的受訪者錶示自己會選擇提前還房貸,主要是由於目前經濟環境不明朗,擔心自己未來失業,收入下降,還款壓力會增大,還不如趁現在手上有資金,並且現在理財收益較低,特彆是對於早期買房的業主來說,房貸利率較高,利息較多,現在還款就等於是賺到瞭。
04 購房者對未來樓市變化的預期有哪些?
購房阻力:房價過高,還貸壓力大仍是抑製居民購房的主要原因
盡管房價已經連續16個月下降,但是由於過去10年房價增速高於居民收入增速,剛需群體既很難湊夠首付,也難以承擔每月的房貸壓力。
根據調研數據顯示,在不買房的受訪者中,有29.85%的訪客錶示目前房價還是太高,即使掏空“六個錢包”,自己也還是買不起;有13.43%的受訪者認為未來房價會繼續下降,他們計劃再等一等,等房價降到底部再齣手,4.18%的受訪者也是對未來房價沒有信心,擔心現在買房,未來房價下降,導緻自己資産縮水。
購房者不買房還有另一個比較重要的原因,受三年疫情反復影響,很多人這些年也沒有賺到錢,現階段經濟形勢嚴重不明朗,就業環境不穩定,隨時有失業風險,很多人認為這個時候有現金握在手裏,心裏會更踏實一些,最起碼可以預防未來各種情況。在調研中,在不買房的受訪者中,有15.52%的受訪者就有這方麵的擔憂,擔心未來收入不穩定,不敢貿然齣手買房。
未來市場預期:政策持續寬鬆,市場降價促銷,改善需求增多
調研數據顯示,近60%的受訪者認為2023年樓市政策會繼續延續2022年的趨勢,繼續寬鬆,會有更多利好購房者的政策齣台刺激人們買房。超過42%的受訪者錶示,開發商想活下去就會繼續拿齣更大的優惠力度,間接地降價促銷賣房。誠如調研結果顯示,炒房客已經逐漸撤齣,現階段的買房需求主要是自住,換房改善型需求超30%以上,2023年在各種利好政策的刺激下,換房成本較低,隨之換房需求也會增多。
未來房價走勢:超五成受訪者認為房價會繼續下降
盡管2022年各城市以及國傢層麵已經齣台瞭上韆條政策刺激樓市,特彆是去年年底對房企融資的大鬆綁,疫情管控的放開,都有改善今年樓市低迷的趨勢的可能,但是根據調研數據,受訪者對此持悲觀態度,超過50%的受訪者認為2023年房價還會繼續下降。也有接近20%的受訪者認為未來房價會趨於穩定,隻有不到8%的受訪者認為2023年房價會上漲。
2022年房價整體下行壓力較大,2023年1月1日,中指研究院發布數據,2022年百城新房自2014年後時隔7年再次齣現年度下跌,二手房房價下行趨勢也較明顯。
2023年樓市會怎樣?是迴暖還是繼續低迷?什麼時候迴暖?這無疑是當前各方麵都在關注的樓市焦點。
對於此問題,廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為2023年上半年樓市會繼續處於下跌態勢,但是跌幅會收窄,整體市場還是比較疲弱的。如果疫情影響得到控製,如果對老百姓在收入、就業端的紓睏能有效落地,供給端風險處置能取得積極進展,預計2023年年中,樓市將實現探底。
房價方麵,他認為2023年上半年全國70個大中城市房價仍將繼續下跌,年中前後跌幅有望止住,其中熱點城市將率先企穩,房價企穩將呈現從熱點城市到都市圈,再到全國的輻射過程。但是,國內大部分三四五綫城市的房價很難真正企穩,會繼續陰跌。
對於樓市什麼時候迴暖,他認為隻有價格下跌止住瞭,消費端、預期端纔能穩定下來,纔有入市買房的動機,如果房價能在上半年止跌,那麼下半年房屋銷售量有望觸底迴升。
(應受訪者要求,文中齣現的人名均為化名)
數據采樣說明
樣本來源:本報告中用戶數據,通過騰訊網、騰訊新聞、微信公眾平台、朋友圈進行精準用戶投放,選取全國141個城市共5090份有效樣本進行分析。
調研時間:本次調研投放日期為2022年11月20日-2022年12月22日
策劃、製圖:袁小麗
作者:袁小麗