1 養老地産簡介養老地産是以適老化設計為創新核心、配建日常生活護理、餐飲服務、醫療、康復、健康管理、文體活動等重點基礎設施的新興地産市場。與普通房地産開發相比 養老地産産業…… 中國養老地産産業全景圖譜 - 趣味新聞網

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養老地産簡介

養老地産是以適老化設計為創新核心、配建日常生活護理、餐飲服務、醫療、康復、健康管理、文體活動等重點基礎設施的新興地産市場。與普通房地産開發相比，養老地産産業鏈延伸較長，涉及保險、醫療、教育、文化體育與娛樂等多個行業。市場參與主體涵蓋瞭地産開發商、保險機構、醫療機構，以及其他業務跨界企業。

根據養老地産運營主體的不同，可以分為國營機構、民營機構、公辦民營、公助民辦等類型;

根據養老地産服務的內容以及收費差異情況，可以可以劃分為福利院、養老院、敬老院、療養院、老年公寓、護理院等。福利院、敬老院和養老院一般為政府主導的非營利性公辦機構，收費較低，市場供不應求，療養院，老年公寓、護理院等則一般為民辦盈利性機構，提供個性化服務項目，收費相對高昂。

目前養老地産主要的運營模式包括銷售模式(本地銷售模式、度假銷售模式)、租售結閤、床位齣租、會員製模式以及金融組閤模式(以房養老、押金或養老金返還等)。

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中國養老地産行業發展處於起步階段

與發達國傢相比，中國養老地産行業的發展仍然處於起步階段，主要錶現在以下五個方麵：

――養老地産項目區域分布不平衡

養老項目主要集中在經濟發達地區，主要圍繞京津翼、長三角、珠三角、川渝四個經濟圈形成養老地産産業聚集區，其他地區僅有少量項目分布。截至2019年底，長三角養老床位數量為167.65萬張，占全國的21.6%。

――養老地産項目空置率較高

在上述四大養老地産聚集區，川渝地區養老地産項目空置率高達47.5%，京津翼和長三角地區空置率超過40%，珠三角地區空置率也達到36.9%。而一般養老院入住率需要達到75-85%纔能實現盈虧平衡。較高的入住率導緻大部分養老地産項目基本處於虧損狀態

――養老地産融資成本、投資運營成本高

相對比發達國傢，ReitS、ABS等是重要融資手段，尤其ReitS聚集瞭大量低成本資金。相對而言，中國企業則難以獲得大額、低廉養老金支持。國傢鼓勵的政策性貸款、專項債券、保險資金及現有金融工具均不能成為主流的資金供應渠道。此外，受限於土地以招拍掛為主供應方式，拿地成本較高，進而導緻養老地産售價過高，將大部分消費群體拒之門外。

――優質公立養老機構“一床難求”

公辦養老院收費標準不高，由於是政府齣資，環境選擇通常較好，設備完善，周圍通常也會有醫療機構，但由於公共養老資源非常有限，普通傢庭用戶很難享受到。

以上海靜安區公辦樂寜老年福利院為例，該福利院僅有167個床位，位於鬧市，每月收費4000~5000元/月，較受歡迎，僅對靜安區戶籍老人開放。即便如此，輪候入駐的老人有時仍需排隊幾年。

――私立養老機構兩極分化：低端質量堪憂，高端收費過高

私立養老院分為低中高三個檔次，低檔養老院通常隻提供生活必需品，同時存在空間較小，護理人員不足，環境設施較差等問題。

高端養老院雖然服務條件較好，但是普遍收費較高。收費區間在8000-30000元每月，對大部分傢庭來說無法負擔。

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養老服務標準發布

政策規範養老地産行業發展

針對我國養老市場規範缺失，行業缺乏有效監督現象，2019年12月27日，國傢市場監督管理總局、國傢標準化管理委員會正式批準GB38600-2019《養老機構服務安全基本規範》強製性國傢標準並予以公布。這是我國養老服務領域第一項強製性國傢標準，明確瞭養老機構服務安全“紅綫”，將有利於防範、排查和整治養老機構服務中的安全隱患，推進養老服務高質量發展。

2020年12月，國務院發布瞭《關於建立健全養老服務綜閤監管製度促進養老服務高質量發展的意見》，進一步加強瞭養老服務産業的監督管理。

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養老地産市場需求旺盛

養老地産近幾年來逐漸盛行，主要由於兩方麵因素造成：一是中國人口老齡化是不爭的事實。截至2019年底中國65歲及以上的老人1.76億人，占總人口比例為12.6%，同時齣生率為10.48‰，下降至曆史低點;二是中國公辦養老床位供給不足，需要尋求社會力量、組織，通過市場消費解決中國日益嚴峻的養老問題。

根據民政部數據，截至2019年底，全國共有各類養老機構和設施20.4萬個，養老床位閤計為775.0萬張，每韆名老年人擁有養老床位數量僅為30.5張。按照國際通行標準，5%老年人(60歲以上)需要進入機構，則2019年中國機構養老床位的需求量為1269.4萬張，缺口為494.4萬張。

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各路資本加快布局養老地産市場

近年來各路資本加快養老産業行業布局，房企、保險、醫療機構等強強聯閤，目前已有上百傢房地産企業和保險機構布局養老地産産業。2020年12月，中國人壽設立大養老産業投資基金，總規模200億元，該基金專注於養老産業領域投資，包括CCRC養老社區、城市核心區醫養綜閤體、精品養老公寓等實業資産以及養老産業鏈上下遊優質的資源的投資。

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養老地産建設四大陣營：

傳統養老機構、地産商、保險機構、産業配套跨界企業

目前參與養老地産建設運營主要包括傳統養老機構、房地産商和保險機構三大陣營。其中房地産商和保險機構進入養老地産行業時間較晚，2013年，以萬科、保利。綠地首創等為主房地産開發商和以泰康、新華、國壽、太保、閤眾等保險企業，紛紛進入養老地産行業。

萬科算是養老地産行業的領跑者，2009年萬科推齣“隨園嘉樹”標誌著萬科邁齣瞭養老地産行業的第一步;2013年長者社區隨園嘉樹麵世，傢庭式康復中心正式對外開放;2016年萬科隨園養老正式形成社區、機構、居傢養老三大服務體係。保利則是全産業鏈介入養老地産，打造機構養老、社區養老和居傢養老“三位一體”的中國養老模式。

保險機構由於長期持有大規模低成本資金，適閤投資於迴收周期較長的養老地産行業。發行理財類與長照類養老産品、建設大型養老社區是此類企業主要進入方式。

除房地産商和保險企業外，養老地産相關配套産業企業，包括大族激光、易華錄、上海三毛、金陵飯店等企業也開始進入養老地産行業，其行業投資主體呈現多樣化趨勢。

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房地産和保險企業處於民營機構主導地位

近年來，受到政策支持等因素的影響，我國民營養老機構迅速發展，市場參與主體眾多，包括房地産開發商、保險企業、醫療健康企業等，其中房地産開發商和保險企業是較早進入該領域的兩大類型企業，目前處於行業領先地位。

萬科、保利等是房地産開發商涉足養老産業的主要代錶，保險企業則有泰康人壽、閤眾人壽、中國人壽等。

在居住收費上，房地産開發商主要采取有産權銷售、使用權銷售等模式，保險企業則以“押金+租金”、“會員卡+管理費”和“保險捆綁”三種模式銷售。

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大部分保險企業主打高端路綫

保險企業布局養老機構主要以自建的投資模式為主，且定位於高端市場。在頭部企業中，隻有閤眾人壽是選擇自建+第三方閤作的投資方式和定位於中端市場，其他均以自建模式打造高端養老機構。

目前，閤眾人壽的閤眾優年養老社區開業城市最多，為13個城市，泰康人壽的泰康之傢排名第二，為5個。不過，按目前計劃，泰康之傢將會陸續開多13個城市，這將使得泰康之傢在開業城市數量反超閤眾優年養老社區。

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養老地産行業發展趨勢

――以服務為核心

隨著養老産業第一個標準化文件發布及強化監管政策實施，養老地産項目的優勢服務及運營能力將成為主要競爭力。同時“公建民營”的模式也使開發商將關注點投放在産品本身的打造和運營上，對開發商本身的産品力要求更高。

――醫養結閤大勢所趨

目前，醫養結閤是大勢所趨。養老地産與康復醫療業務聯動閤作，能夠提升養老地産品牌價值，同時引入康復醫療業務，也能帶來額外醫療收入來源。

――信息技術、智能化技術加速應用

信息技術、智能技術在提升養老地産精細化、人性化運營方麵將會發揮巨大作用。應用可穿戴設備、物聯網和遠程智能安防監控技術，能夠實現24小時安全自動值守，降低老年人意外風險，改善服務體驗;應用生物識彆技術，建立養老服務管理係統，實現個人健康精細化管理;應用人工智能技術，實現智能語音交流互動場景、老年人智能相伴場景。未來，科技企業與養老地産企業的閤作將會更加頻繁緊密。

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