上海一個很大的撿漏機會 - 趣味新聞網

最近的市場信心不足，對房東不太友好。

但對買房人來說卻相當不錯，談價力度相比之前大瞭很多，很適閤撿漏淘筍。

而在二手市場之外， 還有一個市場，撿漏機會更大，那就是法拍房市場。

二手市場靜淡，法拍市場的定價隻會比二手更低。

此外，現在的法拍房相比二手房，還有這麼兩大優勢，

1）稅費各付，交易成本低；

2）不受三價取低影響，可以貸足，貸款額度高。

法拍撿漏，正是好時機。

最近上海接連拍齣幾套法拍豪宅，要麼流拍，要麼成交價是二手掛牌價的6到7摺。

11月第一天，一套陸傢嘴豪宅九廬的法拍房，建麵248平方米，起拍價3021萬，成交價4281萬，摺閤單價17萬/平米。

同戶型的二手房，樓層比它高兩層的，掛牌價6000多萬，摺閤單價25萬/平米。

這個價格拍齣來，樓上的二手房東估計心都要碎瞭，因為大傢會用法拍房的價格錨定二手房。

換個角度看，九廬這套法拍房，相比市場價，是不是打瞭6摺？

同理，不久前被法拍的內環內彆墅，華僑城蘇河灣：

建築麵積1236.41平方米，評估價3.12億，摺閤單價25w/平米。

從1.75億起拍，然而最終的成交價隻有1.96億，相當於打瞭6摺，單價16w/平米。

要知道，小區裏現在有兩套同樣的彆墅房源在賣，一套掛牌價3億多，一套掛牌價4億多。

法拍房這個性價比，馬上就齣來瞭有沒有？

一般的房子，隻要進入法拍市場，價格基本都會比二手房要低不少的。

據統計，去年上海的法拍房，市場價8.5摺成交的占比高達63%。

2000萬的房子，能比市場價便宜300萬，中環一個大臥室省齣來瞭。

因為從去年開始，上海的法拍房也限購瞭，失去瞭房票溢價：

本地沒有購房資格的人退齣市場，外地投資被排除在外，本地投資也更加謹慎。

說個數據，截止到 2021 年 12 月末，上海市司法拍賣不動産參與報名競拍人數14229 人次，較 2020 年底，減少 27%。

參拍人數少瞭四分之一還不止。

參與人數變少，摺扣自然會變大。

而法拍房相比當下的二手房，還有這麼兩個突齣的優勢。

第一，稅費各付，交易成本低。

在上海的法拍房市場中，稅費各付的標的大概占到90%。

可不要小看這一點：上傢所要付的個人所得稅、印花稅、增值稅等是很大一筆錢。

一套1000萬的房子，稅費各付比稅費下傢全付，大概要少花六七十萬，一輛好車都齣來瞭。

在上海樓市這個賣方市場，這是你作為下傢，難得有一次理直氣壯的不齣錢瞭。

從這一點來講，法拍房就比普通二手房優惠不少。

舉個例子：

5月16日成交的普陀桃浦闆塊的永匯新苑小區，2003年竣工，麵積84.76平米，兩房兩廳一衛。

起拍價304w，評估價434w，成交價372w。

這個小區在13號綫桃浦路地鐵站旁300米左右，一梯兩戶南北通透，附近有沃爾瑪超市等商業配套生活氛圍成熟。

因為評估價略低於市場價同時交易稅費各付，所以交易成本約為二手市場81摺水平，比市場價低瞭近100w。

摺扣幅度相當大。

第二，法拍房不受三價取低影響，貸款額度高。

法拍房相比當下二手房的一大優勢，就是可以貸足。

先跟大傢明確一點： 法拍房也可以正常貸款，貸款的成數、年限、利率跟普通二手房一樣。

在三價取低之後，二手房的貸款價格一般是房子真實售價的5到8摺。

上海的三價取低雖然部分已經放鬆，但仍未完全放開，這意味著買二手房，依然不能貸足。

這對於要貸款的買傢，尤其是首房首貸的剛需來講，影響很大。

而對法拍房來講卻不受影響，仍然可以貸足的。

法拍房按成交價來貸款，而且它的貸款流程和普通二手房不一樣，首套房首付3.5成，貸款6.5成是完全可以做到的。

這對很多苦於三價取低，預算有限的購房者來講，是個很好的買房路徑。

自法拍業務上綫以來，我們也幫很多客戶拍到閤適的法拍房，其中不乏筍盤。

比如浦東新區張楊路這一套，對口進纔北校，麵積113平米，評估價831萬，我們去年幫客戶602萬拿下，摺扣率72%。

當然，對於法拍房，大傢還是有一定顧慮的，尤其是沒有什麼購房經驗的剛需購房者。

但其實隻要背景調查做好功課，大部分法拍房的風險都是可控的。

很多風險，其實都是自己想象齣來的。

在我們所遇到過的上海法拍房源中， 從交付層麵看，70%的房源都是沒啥問題的，20%的房源需要提前協商，另外隻有10%的房源確實需要比較長的交付期或是真的搞不定。

事實是隨著法拍製度越來越完善，越來越多的普通購房者正參與到法拍市場中來。

比如找平米買法拍的朋友，差不多3成是自住的，另外7成是用來保值升值的。

而且一般情況下，明顯的瑕疵與風險，在拍品公告裏也會寫的非常的清楚：

對於我們不能把控的風險，很簡單，不要碰就是瞭，可以拍的房源那麼多，沒必要在一棵樹上吊死。

但對於一些隱性的風險和坑，還是需要專業人士指導幫助。

個人的認知有限，除瞭極個彆長期玩傢，大部分人不要輕易涉足司法拍賣市場，因為坑多萬一發生難以挽救。

而我們有專業的盡職調查、貸款組閤、交易過戶、清場交房服務，每個環節都是市場領先水平，收費公開透明。

我們在整個樓市的專業度也可以幫助篩選最優標的，洞悉市場過去、現在和未來的走嚮，除瞭今天的價差，更容易抓住未來的成長性。