很長時間以來 物業行業經曆著潮汐起落 巨頭齊瞭，物業行業更有意思瞭 - 趣味新聞網

很長時間以來，物業行業經曆著潮汐起落，雖不算風平浪靜，然而又周而復始。

行業迴歸本源，基礎服務愈加被重視，增值服務也算花樣翻新，跨界進行瞭諸多嘗試，頭部物業企業更加快整閤資源，保持管理麵積的快速增長。

積極的量變在不斷進行著，仿佛按部就班的背後，卻少瞭些搶人眼球的新鮮感――有人認為，闆塊自2021年下半年以來的估值迴落，或許即是資本給予反饋的一個側麵。

無疑，物業服務是一個潤物細無聲的長期過程，但人們更願意看到一個充滿新鮮感與想象力的服務産業，看到行業發生新的質變。不是規模的故事不香瞭，隻是敏銳且精明的資本，不想為一桌“主食”付齣太多。

同樣眼光犀利的，還有行業的領軍者們。幾天前，碧桂園服務在業績會上錶示，追求規模和閤約疊加的時代已經過去。在今年和未來一段時間裏麵，碧桂園服務的收並購將集中在“補短闆”上，並以引進人纔、打造産品綫、強化優勢等。

一季度的最後一天，在萬科業績會結束幾個小時後，萬物雲的招股書正式掛上瞭香港聯交所，城市服務商身份終於“被大傢認可”。

今年年初，龍湖將物業服務及商業運營打包裝入“龍湖智創生活”，涵蓋瞭衣食住行購的空間服務，讓服務衍生齣更多可能性。

在過去，他們是服務維度最廣的頭部企業，也是物業領域服務創新的佼佼者，更對物管行業的未來有著不同的見解與想法。

或許從他們身上，資本能看到行業未來不隻一種的可能性。有觀點認為，從價值發現到價值分化，2021年物管闆塊已經進瞭一個新的階段，一方麵，資源的重新分配將加快行業的整閤，另一方麵，巨頭們也在規模的積纍下，依循文化模式下引發質變，進而打破現有的物業服務天花闆。

在2022年，頭部陣營洗牌已大勢所趨。億翰智庫便在研報中錶示，待龍湖智創生活和萬物雲均成功登陸資本市場，頭部企業將形成新的格局。

隨著外界對於物管的期待值重新拉滿，物業行業新的一頁已注定不平凡。

萬物雲的街道濃度生意

3月31日晚間，萬物雲的招股書正式掛上瞭聯交所網站。

2021年全年，萬物雲實現瞭237.05億元的營業收入，同比增長32.1%，實現淨利潤17.14億元；截至2021年末，萬物雲的管理規模達到7.8億平，同比增長35.9%，過去一年新增麵積超70%來自於第三方，閤約管理麵積10.1億平米。

這是一份屬於物業管理行業第一梯隊的成績單，魅力不言而喻，在這些數字背後，正是萬物雲想傳達的理念――萬科董事會主席鬱亮口中的“城市服務商”。

這個身份所對應的不僅僅是萬物雲近幾年著力發展的城市服務業務，而是融閤瞭其對物業服務的全新理解。萬科雲想做的或許即是利用自身在不同業態的布局，讓每條街區的“含萬量”增加，將服務由點連成片，最終成為一條條街道的服務“總包”。

事實上，為瞭適應更高的“濃度”，萬物雲做瞭諸多賦能的嘗試，例如，在最新的招股書中，可以看到，萬物雲自主研發的工單係統“百川引擎”已經上綫，並已在萬禦安防、萬物雲城、園區和住宅業務內應用。

也為瞭未來的“濃度”增加，提前預設瞭緩衝帶。在2021年最後一天，萬物雲更新瞭其業務的“燭台”， SPACE模塊中的萬科物業、萬物梁行以及萬物雲城依然燃著燈火，旁邊則多瞭一個“譽鷹平台”。彼時，萬物雲的解釋是，“譽鷹平台”是一個體係過渡、文化過渡的緩衝器，是一個萬物雲與外部物業夥伴連接並賦能的開放平台。這意味著，萬物雲另一個旨在為新投資公司融入體係的平台也已經成熟，加之外界熟知的“睿聯盟”，從成員孵化、科技賦能、文化過渡，以及傳統的萬科物業等業務。

事實上，在萬物雲的規劃中，“三駕馬車”裏最具有想象空間的萬物雲城，被其掛上瞭最高檔位。作為新計量單位的“重要內核”之一，萬物雲希望其可以保持60%以上的年增速，相較之下，傳統的住宅闆塊萬科物業，目標增速則被壓在30%以下。

在上下的取捨中，或者有著規模高基數下的壓力，但更多對新目標的資源重新分配，也錶明將對城市服務業務傾斜的意圖。

有業內人士錶示，萬物雲對於單一街道“濃度”的增加，意味著不同業態間交互下的化學反應，以及衍生齣更多服務的內涵，這不僅僅關乎成本與體驗，甚至是孕育文化等更有價值的産物。

龍湖“做長”的新實踐

從孤零零的項目，到一條條街道，基於物業服務，又跳齣瞭原有物業服務的範疇，萬物雲的構想，無疑為這個行業注入瞭新的想象空間。

當然，萬物雲並非唯一一傢“質變”的企業，在2022年更早為行業帶來新鮮感的，還有龍湖智創生活。

過去這些年，人們總喜歡以“穩健”來形容龍湖，的確，三道紅綫連續六年維持綠檔，三大國際評級機構的全投資級，作為一傢民企此等錶現無疑讓人印象深刻，但同時也讓人習慣性忽略龍湖在戰略上更加果敢的一麵，例如，龍湖智創生活運營管理的61傢購物中心，便得益於龍湖早期在商業領域頂住多方壓力的堅決。

在今天，相應而生的商業運營管理業務，讓龍湖智創生活備受矚目，有機構直接將其與華潤萬象生活劃上約等號，而這幾乎明示瞭龍湖智創生活將成為資本的寵兒。在過去，“物管+商管”的模式一直以來是最受資本市場看好的組閤，作為商管頭部企業，華潤萬象生活享受著闆塊最高的估值，動態市盈率幾乎始終保持在50倍以上。

無疑，穩健與果敢，或許多數時候是相悖的，但在龍湖過往近30年的發展曆程中卻並不違和。歸根結底，龍湖做事的邏輯始終是“做長”，無論財務上的絕對安全，還是商業的網格化布局，其實都在為此服務。

與萬物雲矢誌“一條條街道”的橫嚮維度，以及碧桂園服務著重發力的“大社區”相比，龍湖智創生活繼承瞭龍湖的“時間”基因，在商業理念上也加瞭一條時間的縱嚮維度：“龍湖智創生活緻力於為客戶提供貫穿全生命周期，能夠突破時間與空間邊界限製的高品質服務。”

早在2018年，龍湖即對空間與服務進行瞭重新定義，提齣瞭“空間即服務”的戰略，其中，關於三個核心能力的打造，已深入人心――打造空間的製造和管理能力；打造進一步洞察客戶能力；打造服務集成能力，令龍湖的管理和服務能力有效提升，實現人與空間的有效連接。

基於“空間即服務”戰略，如今，龍湖已是罕有的地産開發、商業投資、租賃住房、空間服務等空間生意均位於行業前十，且同時做到兼顧城市更新、醫養等創新業務布局的企業。

在2022年初，龍湖正式將“一個龍湖”生態體係公布。過去多年，龍湖集團的發展極大受益其多航道協同的策略，而“一個龍湖”生態體係即是其高效協同下的體現，不僅涵蓋瞭其多元業務的空間與服務，亦包含持續投入的科技等等能力。

基於生態體係，龍湖自身開發的諸多空間，以及龍湖智創生活多年來外拓的成果，讓基礎服務與生活服務能夠滲透到“人生”的不同場景，

無論是上學、畢業租房、工作立業、買房成傢、養育兒女、老年生活等不同人生階段，還是購物餐飲、休閑娛樂、交通齣行、醫療健康、傢居服務、智慧城市等日常生活需求與體驗，龍湖智創生活的服務觸角遍及瞭生活的方方麵麵。

在業內人士看來，通過對傳統物業服務鏈條的延伸，以及服務場景的重新梳理，龍湖智創生活服務的各個場景不是孤立的，甚至是圍繞“人的需求”，形成一個相對完整的生活服務生態。

以此來講，龍湖智創生活打造瞭一個區彆於市場內現有物管企業，甚至是整個資本市場的新範式。

頭部物企的十字路口

一個是將地圖上服務的點變成綫，另一個是將人不同階段的需求連成串。僅僅是萬物雲和龍湖智創生活，就給齣物管行業未來“規劃瞭不同模式。

如今，物管的頭部企業顯然走到瞭未來的十字路口。如果說，萬物雲的“街道濃度”生意，懷揣的是將物業服務從一個社區提升到街道，將單位不斷做大的構想；那龍湖智創生活即是圍繞需求，將服務精細到每個人的需求，換句話，就是與被服務者做“一生”的朋友。

在過去幾年，萬物雲、龍湖智創生活等頭部物企，積纍瞭豐富多元的空間業態與服務能力，在重新整閤後，衍生瞭新的服務模式。

萬物雲期待隨著“含萬率”提升帶來的化學反應，龍湖智創生活則更加注重網格化布局，依賴其過去13年保持超過90%的高滿意度，以及高品質服務所帶來的差異化體驗，形成一種獨特的信任與依賴。

事實上，無論是龍湖智創生活與萬物雲在2018年先後進入智慧城市服務闆塊，亦或是在稍顯冷淡的2022年先後遞交招股書，如此等等，一直以來，兩傢企業總有著諸多相似之處，但是基於文化與發展曆程，又走齣頗具差異的兩條路徑。

甚至是都看好的科技投入，雙方也有著不同的想法。在招股書中，萬物雲的Alot及BPaaS解決方案産生的收入成為一個新的增長點，由2019年的8.06億元，提升至2021年的18.5億元；而龍湖智創生活則側重於打造數字化底座賦能業務發展，利用科技持續提升效能。

在沙利文的報告中，2020年龍湖智創生活人均創收及人均在管麵積已在TOP10企業中排名第一，而據最新披露數據計算，龍湖智創生活2021年人均創收已超過43萬元，人均在管麵積更在萬平以上，人效比較此前進一步提升。

不僅有萬物雲、龍湖智創生活，過去物管頭部企業基於稟賦與理念，選擇瞭不同的發展方嚮，無論是大物業、三供一業、商業運營管理等等，形成瞭差異化的積纍。

中金公司在研報中錶示，下一階段衍生賽道能力建設將成為頭部物企的競賽重心，物企將一方麵依靠先天社區入口優勢、以居間商的形式聚閤多方供給商形成橫嚮的産品與服務矩陣，另一方麵則優選具備前景的戰略型賽道發展垂直能力、做深做透。

萬物雲與龍湖智創生活即是兩個案例。如億翰智庫所說，隨著兩傢企業的上市，關於其運營模式、經營數據等也將更加清晰的展現在行業同仁麵前，為行業提供更多可參考、藉鑒的服務方式與管理經驗。

在不久前的業績會上，龍湖管理層曾錶示，“我們相信現在反而是一個水落石齣、追求生意邏輯和理性迴歸的時候。”站在物管行業的發展新階段，行業正從單嚮路進入瞭十字路口。抬起頭，有全新的計量單位，全新的服務維度，更有新鮮可期的未來。