一邊是政策環境暖意融融 另一邊是項目排隊入市 融創朝陽公園項目五大懸念 - 趣味新聞網

一邊是政策環境暖意融融，另一邊是項目排隊入市，北京樓市似乎很久沒有這樣生機盎然瞭。最近幾日，時常聽到久違的開盤熱銷消息在業內流傳，盡管不是普遍性的（也幸虧不是普遍性的），這讓攸剋君想起一個問題， 融創此前位於東四環朝陽公園附近地塊境況如何，是不是該趁著這個窗口期入市瞭。

畢竟，融創在産品能力和銷售能力上，都是值得業界和市場期待的。

因為不知道名字，我們姑且稱其為融創朝陽公園項目吧。這個項目其實一直讓北京業界心心念念多年，原因很簡單：其一，地段核心且稀缺，東北四環沿綫，已經再無其他新盤供應；其二，“齣身”顯赫，現在的泛海國際居住區，已然是北京最高端且精英人士最為聚集的生活場所。其三，有北京壹號院的“大旗”在前，融創朝陽公園項目要做成什麼樣，賣成什麼樣，融創能否超過自己的高度，業界都在看著。

攸剋君去問瞭融創的朋友， 融創朝陽公園項目，確有近期要入市的打算， 但細節卻不肯多言，好奇心下，懸念叢生，於是，就歸納瞭融創朝陽公園項目的五大懸念，與君理理思路，做做前瞻。

懸念一

何時入市？

如今樓市，入市的時點其實十分講究，尤其在北京這樣從嚴限購的城市，池子裏有資格的客戶就那麼多，時點選早瞭不行，上一波供應“高峰”消耗掉的客戶還沒恢復；時點選晚瞭也不行，客戶可能會被領先一步的項目搶走瞭，入市時點的選擇，總有種零和遊戲的味道。

今年更甚。應該說，2022年的春天，是近兩年來北京樓市的信貸和金融環境對購房人最為“善意”的一個春天。隻要項目品質、品牌過硬，操盤團隊認真工作，基本上開盤當日都能取得不錯的業績，比如最近，北京一些知名房企旗下項目，都迎來瞭北京樓市久違的開盤當日熱銷。

當然，這些項目從産品定位上顯然不能和融創朝陽公園項目相提並論，但卻準確地說明瞭信貸環境的友好程度，準剛需、初中級改善的客戶，在金融資源的動用能力上顯然不如那些買高端項目的金主買傢，由此，可以預見， 高端項目的買傢，能夠動用的金融資源毫無疑問更為充裕瞭，這對高端市場而言，嚮來是重要的。

這也不是單純的理論分析，看看近期上海、杭州、廣州等地的高端市場動態，就能清楚瞭。北京貴為房住不炒的樣闆，自然不可效法這幾個城市，但高端市場的迴溫，卻是值得期待的。因此， 從時點上看，融創朝陽公園項目在這個春天盡早入市是適當的，況且，在這個春天裏，北京樓市還沒有一個真正具備産品殺傷力的純高端項目入市，這個時點的價值，不言而喻。

懸念二

做什麼産品？

這個問題，說是懸念，其實也並非懸念，稟賦決定瞭必然是高端高配大戶型的産品――攸剋君確實這麼認為。如果說還有懸念，那麼就是大戶型做到什麼程度，高端高配高到什麼程度。

從區域市場以及北京整體的供應結構看， 融創朝陽公園項目的戶型麵積至少應該從200平方米起步。這是北京新盤供應結構中，最為稀缺的戶型區段， 這樣的項目條件，最適閤做大戶型的高端産品。

至於更細節的産品信息，雖然隻是猜測，但我們可以看到的一點是，過往每一個壹號院係的産品，都是“隻定製，不復製”，每個壹號院都代錶瞭當時最先進的建造水平以及最國際化的住居風範，譬如當年北京壹號院打造瞭全通透的玻璃幕牆，將景觀視野與采光通透做到瞭最大化，同時，屋頂的玻璃穹頂拱形設計也是在住宅界的首次應用。

這不難讓人聯想，緊鄰朝陽公園的 這座全新的壹號院，極大概率會在産品上做齣更大的創新，開創融創風格的公園地産的設計理念。也將成為融創下一個在北京打造的産品“高峰”。

懸念三

什麼價格？

從市場的錶現來看，北京壹號院的二手房單價已經賣到20萬+，且還不好買到，由此證明瞭頂級高端産品在北京樓市供應結構中的稀缺性。再看同區域高端二手房，有點血緣關係的泛海國際居住區，單價基本在12-15萬，高的則達到17萬+。

的確，對於北京最老牌的高端居住闆塊――朝陽公園區域來說，泛海國際居住區便是最具代錶性的項目之一，但也是受製於多年來無新增供應，區域內也存在價格居高不下，以及 有大量潛在客戶麵臨區域內升級置換卻無從下手的局麵，相信對很多人來說，也都在盯著融創朝陽公園項目的入市。

畢竟，朝陽公園周邊近十年，都很難等來這樣一個全新的高端之作。至於，未來會賣多少錢？

在攸剋君看來，討論這個問題，需要疊加兩重因素：壹號院係的産品力以及朝陽公園闆塊的稀缺性。

如果隻是一個相對普通的改善住宅，大概率不齣意外，會是一個“一二手價格倒掛”的項目。原因自不必說，北京是房住不炒的模範和全國樣闆，當前環境下，想要順利拿證，在價格上，多少都會“順勢而為”。

但如果此時新入局者變成瞭融創朝陽公園項目，且已經有瞭過往項目價格的背書，市場層麵對於其産品力的認可也遠遠超齣瞭一般的改善産品， 此時，留給價格的想象空間自然也就更大， 攸剋君大膽猜想，雖不說會創新高，但比肩區域內目前在售二手房的價格高位，這一點，說得過去。畢竟是新項目，産品配置、舒適度、細節等，都更有保障，更通俗一點講，就是“更值得，更舒服”。

懸念四

能賣成什麼樣？

從區位到産品，都決定瞭這個項目具備成為一個標杆項目的稟賦。再加上融創的強營銷團隊，攸剋君覺得， 融創朝陽公園項目，有可能會在2022年全年過後，在這一年中有一個自己定標的重要位置。

融創上一個具有這樣地位的項目，其實離得時間並不遙遠，那就是去年四季度的學府壹號院，開盤當日銷售額逾125億。想想去年四季度是什麼樣的市場環境？學府壹號院的開盤百億，不僅是融創自己的業績，很多業內朋友都說，這個業績實際上也給北京樓市的其他項目在信心上“續瞭命”。

學府壹號院是個共有産權房，而 融創朝陽公園項目則是純粹的商品房，在戶型設計、精裝修等方麵，完全沒有約束，産品的殺傷力顯然更強， 在對這類産品的新盤已經十分“飢渴”的北京樓市而言，這個項目賣得好，並不意外，更何況還有融創“強營銷”的傳統作為保障呢？

可以想見，融創朝陽公園項目一旦入市，同類型項目恐怕就要經曆一段客戶分流的時期瞭。這一點，在當前北京樓市，已有應驗。

懸念五

對市場意味著什麼？

最後我們迴歸市場，來聊聊融創朝陽公園項目的入市，會給北京的豪宅市場帶來怎樣的影響。

近一年我們會發現，北京10萬+項目的成交呈現不斷升溫的趨勢，年初有統計數據顯示，去年一年北京10萬+住宅成交達到2061套，同比實現瞭近1.7倍增長，遠高於普宅增長幅度。這恰恰也從側麵印證瞭，隨著經濟形勢波動加劇、整體趨冷的大環境之下， 高端住宅也正是能抵禦市場波動，成功穿越周期的安全資産，這也是更多高淨值人群選擇在此時齣手的關鍵因素。

另一方麵，10萬+新增項目的供應也在近兩年齣現瞭一波熱潮，從去年的“分鍾寺三兄弟”，到今年二環周邊的幾個項目：建國門、萬泉寺、周莊子等等，新項目的集中入市，必定也會加速北京高端市場的成交熱潮。

但相比於很多新項目而言，融創朝陽公園項目所在的朝陽公園闆塊，毋庸置疑還是處於北京高端住宅的第一梯隊，也是最早一批集中起城市高淨值人群的高端闆塊， 它的入市，也極有可能成為今年新的10萬+的期待之作。

最後，說一句題外話，從去年下半年開始，行業的壞消息太多瞭，悲觀情緒蔓延，不管是從業者還是購房人，似乎都會未來沒有把握。攸剋君年資尚淺，不敢說穿越過完整的經濟大周期，但是樓市的小周期還是穿越瞭一兩個的，這種經驗告訴我，北京樓市一個周期和另一個周期的切換，往往是由一個典型項目開始的。

融創朝陽公園項目，會是這樣的一個存在麼？我們等待答案。

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