與2021年北京二、三輪土拍的涼意相比 今年第一輪土拍有所迴暖。18宗地中17宗順利成交 迴龍觀神地：10傢房企哄搶，有啥魅力？ - 趣味新聞網

與2021年北京二、三輪土拍的涼意相比，今年第一輪土拍有所迴暖。

18宗地中17宗順利成交，57傢開發商（包括聯閤開發）報名。

與去年第三批供地隻有1場“冷靜的競拍”相比，開年第一批供地共有8宗地現場拍賣。

有兩塊地尤其搶手，成交溢價率達到15%，觸達瞭地價上限，進到瞭“競現房銷售麵積”環節。

尤其是今兒房叔想給大夥測評的這塊地―― 昌平區生命科學園地塊，遭到瞭10傢房企的搶拍，是這迴土拍中最搶手的土地。

競拍到最後一手最高報價的時候，綠城、建發、中交三傢同時舉牌，主持人判給瞭建發，另兩傢甚至當場提齣異議。

經過瞭一個小時的協調，纔確認報價歸建發齣價。

是怎樣一塊地，讓去年集體低調謹慎的房企搶成這樣？

房叔這就給您說一說。

昌平南、海澱北

碼農地盤的搶手地塊

咱看看這塊地的位置，就能明白為啥這麼搶手瞭。

迴龍觀地區本來就是昌平南、海澱北，而生命科學園這兩塊地位於迴龍觀的西南部，就更是與海澱直接“接壤”瞭。

距離中關村生命科學園隻有不到2公裏；去後廠村，駕車最近距離隻有8公裏；去西二旗，昌平綫地鐵隻有一站。

對於海澱北的業主來說交通如此便利，但作為昌平的房，價格卻便宜瞭一大截。

根據某中介的最新數據，西二旗地區的平均房價超過7.4萬，而建發競得地塊的銷售指導價隻有6.2萬。

考慮這樣的性價比， 這塊區域算得上是承接海澱北部溢齣居住需求的最優選擇之一。

誰不知道，碼農在哪，購買力就在哪。

附近去年開盤的幾個項目的成績，也實打實地證明瞭這一點。

隔壁地塊的北清雲際，在並無樣闆間開放展示的情況下，開盤推齣360套房源20分鍾內搶光。

距離建發地塊一站地的龍湖雲�Z，根據某中介網站的數據，小麵積産品已經全部清盤，躍層也隻剩下10席。

另外，此次跟建發搶地到最後一輪的兩傢房企中交和綠城，正好都與該區域兩個競品，北清雲際和奧森春曉有關係。

這兩個項目都是中交和卓越閤作開發的，而中交則是綠城第一大股東。

中交拉著綠城一起來搶地，除瞭有利可圖，還有 為在售兩個項目護盤的意思。

畢竟如果房企拿地熱情高，則買房人心裏更有底。

不過好些買房人很疑惑，為啥這倆企業氣勢洶洶叫最高地價，甚至當場要求仲裁調停，但是到瞭競現房的環節卻都默不作聲瞭。

其實也是因為照顧在售項目。

您想，大傢的指導價差不多，北清雲際和建發地塊都是6.2W，奧森春曉是6.3W，如果新地塊有現房銷售，必然會影響同地區其他兩個項目的銷售情況。

地塊詳細分析：

優缺點測評

說迴建發的這塊地，這個地塊到底有何優缺點呢？

受益於“迴天計劃”， 這個區域的配套都在逐步完善，尤其是交通、商業和醫療配套。

交通上來說，最近的地鐵綫路就是昌平綫，距離8號綫換乘站硃辛莊和13號綫換乘站西二旗都隻有一站。

另外2021年開始施工的13號綫分拆規劃也是一個利好因素，尤其是13B規劃在後廠村添設地鐵站，並嚮西連通馬連窪、永豐産業基地。

建成之後，將連通5、8、17號綫和昌平綫，形成橫縱連通的地下交通網絡。

但是房叔提醒您一句， 這個交通利好恐怕最早2025年纔能兌現瞭。

批復時提齣的絕對工期至少4年，而叔查到的最新施工進展是2021年8月纔開始施工。

目前距地塊最近的商業是永旺國際商城，位於生命科學園地鐵北側，距離項目1.2公裏。

永旺隔壁的一塊空地正在建設昌平閤生匯45萬平綜閤商業體，據說今年就有望開業。

距離最近的醫療資源是積水潭醫院（迴龍觀分院）和迴龍觀醫院，且積水潭迴龍觀分院二期正在擴建，預計2023年投入使用。

遠一點的昌平區中西醫結閤醫院及其分院，擴建的新住院樓也即將投入使用。

其他配套還算可圈可點， 但區域最明顯的缺陷就是睏擾昌平買房人已久的教育資源的問題。

地塊南邊有迴龍觀中心小學，並且從以往的服務劃片圖來看，新地塊可能也是在迴龍觀中心小學的服務範圍內。

隔壁的北清雲際，雖然也對口同一所小學，但其土地規劃中還將自建36班小學和18班幼兒園。

但建發的新地塊是沒有這方麵規劃的，地都拿去建殘疾人托養所和養老設施瞭。

而且房叔說實話， 昌平區整體的教育質量在北京一直是小透明。

比如2021年高考前100名，石景山順義各2名，密雲、亦莊、懷柔各1名，而昌平無一人上榜。

所以很多在這買房的業主，生娃之前沒啥不滿意，但一旦孩子要上學就得考慮換房去海澱瞭。

總的來說，房叔對這個地塊的點評是，對於工作在附近，短期不用考慮孩子上學的買房人來說，是不錯的選擇。

但如果有上學需求，可能就得提前考慮轉手的問題瞭。

區域現有去化神盤對比

新地塊可能有啥不同？

建發競得新地塊所在的區域附近，去年齣瞭好幾處新房項目，都是一開盤就遭搶購。

分彆是號稱“昌平雙子星”的 北清雲際、奧森春曉 ，和去年晚一些開盤的 龍湖雲�Z 。

咱分析對比一下區域內現有搶手新盤的情況，就能大概推知建發這個項目齣街時的情形和優缺點瞭。

房叔給大夥兒做瞭一個對比錶格，您可以具體對比一下，如果近期有買房需求也可以考慮，畢竟建發的項目齣具體信息得等一陣子瞭。

總得來說，如果是重戶型、預算低的買房人，考慮北清雲際；

如果是圖配套、不差錢的買房人，推薦奧森春曉；

龍湖雲�Z是限競房，五年內鎖死，而且小戶型也搶不到瞭。

當然，您要是資金更充足一點，就能考慮真正的海澱北永豐地塊瞭。

另外，有不少人好奇，建發的新地塊就在北清雲際隔壁， 這倆項目可能有啥不同？

從地塊本身來看，兩個項目完全共享一樣的配套。

一點差彆是北清雲際的用地規劃，配套有29500平公租房，四個天然氣鍋爐房，1個配電站，1個郵局。

相比之下， 建發的地居住環境就純粹一些，社區質量可能更好 ，隻配瞭3500平公租房，1處物流配送場所。

但是建發這塊地比中交的地小瞭非常多，北清雲際所在地塊建築規模149027�O，而建發隻有71797�O，不足中交的一半，因此 推測建發項目套數可能更少。

最後，樓麵價格上，北清雲際可售住宅樓麵價約5萬元/�O，建發項目為4.06萬元/�O， 土地成本更低但限價相同的情況下，最終呈現的産品力可能更好。

不過房叔現在都隻能是推測，具體情況叔會進一步跟進，到時候給大夥同步一手消息。

今天測評的是迴龍觀的熱門區域， 您還對什麼區域/新盤有興趣？評論區告訴叔。

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