一、專傢介紹銷售狀況。三月份銷售的情況百強基本沒有正增長 大部分企業基本是下降 1Q-TOP100房企銷售電話會議紀要 - 趣味新聞網

一、專傢介紹

銷售狀況。三月份銷售的情況百強基本沒有正增長，大部分企業基本是下降，隻有仁恒（單項目開盤，增長個位數）和新世界中國（限購企業，大陸項目不多）有增長。前十的企業基本下降百分之二三十為主（不包括恒大的統計），齣瞭二十強的企業都是超過50%的下降。算上恒大，可能一半的企業下降幅度還是在30%以內的，其他的可能是在超過30%。總體來看百強企業三月40%+的下降，纍計會比單月的情況好一些，纍計來看正的有三四傢，降幅比單月收窄，也下降在40%左右，纍計和單月下降幅度都有一些。

與2020年同比，三月單月僅有20%-25%的企業單月同比有上升，20%+的企業一季度同比上升，絕大部分企業三月份單月同比2020年的三月、一季度同比2020年的一季度是下降的狀態。

疫情無法完全解釋下降，2020年一季度受疫情影響遠遠大於現在，雖然一月份有去年結轉的因素，但是幅度的下降也錶現瞭單純用疫情無法解釋數據。同比2019年、2018年的情況也不是很好，2019年同比單月數據、1-3月份纍計的數據沒有2020年好，較2018略好一些。整體企業的銷售情況萎縮是比較明確，市場處於差的位置。

市場變差的原因。

（需求端） 1、疫情的影響，在主要的城市受到疫情的影響。2、對於經濟、未來收入、未來現金安排、工作計劃的安排齣現瞭變化，這些變化影響瞭購房基本的需求。這對於需求的影響較大，主要城市普遍反應需求的下降比較明確，大傢對於政策的反應不是很敏感。3、全國政策的情況慢於對於政策的預期。現有政策實質性政策的放寬沒有到位，僅限於銀行的按揭貸款的放鬆有影響，有係統性政策齣台的城市不多，需要政策再度發力。

供應

（供應端）4、新增供應的情況差，一二月忙於年底工程款的結算，沒有關注新投資新開工，三月份到瞭還款的高峰大部分企業資金都比較緊。企業的新推案的情況差，對於市場平的城市的推案意願差，推按之前需要提前預繳資金。如果房子沒有賣齣去或者沒有賣到預收賬款的監管綫以上，實際對於現金流沒有好處。而且齣險的企業推案能力差，消費者對於他們的信用預期不佳，這些企業的銷售難度相對大。現在供應端 也是偏弱的情況。

去年主要拿地的央企和市場化的國有企業在去年第二輪第三輪的集中供地裏已經開始開工，但是地方性的國有企業開工量不大。去年的一季度集中供地的還是主要以民企，現在民企收到影響，按照去年第一批的集中供地供貨量按道理在今年第一季度是高峰，但是觀察下來開盤情況不好，供應端認為存在不少問題。

政策觀點，鄭州政策齣台是轉摺點。

1、時間點，在兩會之前齣台，說明政策的重要緊急性，說明當下房地産政策對地方政府是緊急的2、去年提齣滿足閤理住房需求，認為扭轉整個房地産行業的政策就是把改善性的需求加進來，改善性需求的加入對鄭州來講比較重要。

鄭州在整個政策齣台瞭之後新房改善不明顯，少部分改善性項目有好轉，這些項目還存在學區、突齣地理優勢、和周邊二手房倒掛的情況，在這種情況下這種項目纔有改善，而且改善不強。鄭州的二手房的市場有瞭一定程度的改善，掛牌也增多瞭，二手房稅費降低直接刺激成交，二手房可以即買即用，對於政策敏感，但是整體增長處於低位的運行。市場恢復需要至少半年時間，市場的熱度上升恢復需要傳導過程，並不代錶沒有機會，隻要把改善性需求加入。在政府文件齣現改善性需求，這是一個關鍵的抓手的證據。

過去政策。鄭州之前，無房無貸的客戶在十幾個城市裏享受剛需低首付20%，這個政策作用不大。一是城市的錯配，齣台政策的這些城市並沒有拉動的作用。二是需求的錯配，把剛需往市場裏趕，市場是一個純剛需的市場，市場已經在單邊下跌，隻有改善性需求占有一定比例甚至一定投資性需求市場纔能恢復。

其他城市政策。福州，把限購的政策放鬆到一套，這個政策和上海周邊的城市類似。這些上海周邊城市政策剛齣台有一定正麵作用，延續一定時間隻有平穩作用。福州齣台政策不到十天，市場變化不大，主要是受當下還受到疫情的影響，福州還是以剛需為主，過程會慢一些。在福州市場，外地人購房的情況不是太多。福州的問題存在，但是是限購政策放鬆的不同路徑，目前在觀察政策效果，福建是雙核心，福州從周邊吸引人的效果有問題。鄭州把限購政策放開會對吸引人有好處，但是目前沒有走，對人纔吸引留瞭口。南昌沒有把限購全放開，對周邊輻射的城市放開，這部分需求有投資性需求存在，政策變化之後市場相對平穩，沒有太大波動，目前也在觀察把投資性需求拉動一部分的效果，認為短期之內不會有太大變化。其他城市政策的指嚮性不強。

目前這些政策對於促進需求還差火候，未來城市大步快走的政策要逐步往前麵再走。這一輪主要還是因城施策，國傢統一的政策不多。

市場熱度。全國的市場來說熱度不足，長三角城市略微恢復，但是受疫情影響市場還是比驕冷清。今天是今年成都集中供地的第一輪，齣17塊地大概16塊地成交。成都的市場熱度主要集中在天府和高新區，總體上來看還是以國有企業為主和一些外資。成交的情況還可以，也有項目觸達瞭搖號。對於今天的土地齣讓情況的再分類的觀察，成都的土地齣讓市場還是錶現齣未來投資的韌性還是具備的，外資和國央企齣來瞭，隻有一傢民企中瑞天悅，整個市場還是不錯的。偏産業的公司，包括成都産投也參與瞭。

利潤率。利潤率方麵，包括現在雙限價和清水限價，利潤率測算下來都是有提升，限價幅度有明顯提高，清水限價超過30000的地塊有3宗，超過25000有15宗，今年的房地價差達到1萬/平以上。流拍，今天有一塊清水限價壓到32000，起拍價17200都沒有人去拍，這個闆塊是核心區，但是大傢覺得去化有問題，所以流拍瞭，但是這種項目也有一定利潤率。

企業投資。在這之前也統計瞭企業投資的情況，一季度排名第十的偉星置業，這傢企業是一個集團性企業下屬還有兩傢上市公司，置業屬於類似於單項目開發的安徽産業性公司。去年的杭州成交的買傢大傢也不太熟悉，這一部企業很早就有置業的公司但是掛在大型的産業集團下。這說明産業資本對於這塊的關注沒有納入到原來預計的範圍。因為利潤率迴復，但是對於很多民企再投資能力是滅失的，之前認為地方國企還有一部分央企是補的力量，實際産業資本在關注，之後集中供地還會持續發生這樣的情況。

未來共識。房企業績會都提到降杠杆，利潤的下滑和營收的減緩會持續一段時間。很多企業提到並購貸有一定支持，但是大傢都還想找一些確定性的資産，現在比較難實現。未來土土的存續比需要兩年的過度，未來拿地是比較負麵的，現有民營的房企目前的銷售目標是保持穩定的狀態，大傢對於未來市場基本是這一個共識。

市場預測。本來預計三月中旬市場有小陽春，也是基於鄭州政策來預測的，但是目前這個季度由於政策不到位和疫情影響，總體不及預期。小陽春會遲到但不會沒有，但是真正等到市場迴暖還需要三季度之後。

二、提問環節

Q：銷售可能推進速度慢，更多企業不願意推盤的背後邏輯

A：邊緣企業的推案的情況經過深思熟慮。房地産的現金流具有特點，在推案前需要交掉一部分錢，第一筆錢是為瞭滿足預售的標準要進行施工，第二筆錢是拿地之後結清土地款，第三筆錢是預繳土地增值稅，第四筆錢是賣房的時候是不能有開發貸。在拿預售證之錢需要支付這些錢。拿瞭預售證後，預售資金監管是房子的錢能夠支付工程款纔能動用其他錢，一是賣房後可做他用的資金部分一般很少，二是可能放款特彆慢，這對於很多企業是有睏難的。預收款拿證是按棟拿的，按棟核算預收款，這也是一個問題。原來甚至即使有提50%以上的情況，也會監管資金的途徑，不能把資金從項目公司直接抽齣去。對於擴大型監管，企業不願意交這麼多錢，直接躺平。

Q：未來一些企業的一些壓力是否存在

A：對現有企業的想法觀點，沒有實際的改變，因為市場越來越差，資金流入越來越差，由於到期的情況七月份之錢市場不會有恢復。新增資金來看，並購情況也不是很好。調研下來一是挑資産，二是抵資産，資産比現有招拍掛市場情況的利潤率還進一步是有睏難的，企業的壓力是逐步纍積的，沒有比較好的辦法解決。

Q：市場下一個關注的迴暖時段

A：真正市場恢復至少七月份以後。五月份可能有一個小陽春的恢復。

Q：房企使用並購貸的情況

A：去年十一月份初的時候寫瞭政策建議，其中一條要鼓勵有能力的國央企積極參與到並購。之後調研，各大行並購貸款有一定口子，總體並購貸款的比例是很小的，一年百億量級。

內部的邏輯存在障礙大。1國企的程序上來說更關注閤法閤規性，程序過於復雜，承擔風險太多，遠遠大於國企為實現的目標的付齣，並購不成功涉及到涉訴的情況，最終還會涉及到購房者，國企的意願在程序上來說不是太大。2、在並購的過程中遇到很多現實問題。土地市場有瞭較大的改善，利潤率都能做的不錯，並購這些項目都是以前在高點拿地，即使打摺扣在利潤率方麵也沒有明顯的優勢。

普遍反饋國央企的確獲得很多支持，但是利潤度並不是很高，由於程序有問題性價比有問題，量沒有做起來，不會做成主流的東西。內部討論國傢的層麵成立基金，在項目層麵的收並購注入流動性，很多項目實際上就是缺乏流動性，如果國傢能夠做到接盤，在綜閤各方利益後現有金融機構對於本息有一定程度摺讓，可能就會解決這個問題。在現有的框架，用並購貸款解決這個問題的作用不是太大。

Q：個人首套和二手房按揭利率有所下降，影響，未來是否有進一步下降空間

A：實質性影響沒有發揮齣來，在LP2 的基礎上基本上下降40-50bp，二套房50-60bp。下降幅度大，去年很多地方都是6字頭，這些地方都會下降70-80bp。

認為利率的下降對於市場的重啓作用不大，限購和降低首付影響更大。但是對於當下的市場是比較正麵的因素，如果沒有這些政策市場可能一點機會都沒有。變化在核心城市作用更大，三四綫城市本身全款買房高比例乘數買房比例高作用不明顯。這種政策隻能錦上添花，不能雪中送碳。

Q：百城的土地溢價率在低位，房地産持續減值的壓力，未來持續下降的風險，新開工竣工麵積下降是否有彈性

A：土地市場變化明顯。溢價率有一個起拍價格，起拍價在往下走，主要城市封頂搖號的價格在10-15%處於低位。第二個變化土地成交也在變化，去年第二輪第三輪集中供地基本是，三成地沒推，齣讓時三成地塊沒人繼續較保證金，還有三成低溢價率成交，地價確實在降。

去年第三輪集中供地和今年第一輪集中供地，土地附加的條件會下降很多，大部分城市把附帶條件都取消瞭。土地真實價格的下降是有的，對於存貨減值的壓力是有的。此前大部分企業的情況是三成項目微賺三成項目微虧三成項目不賠不賺，現有情況減值對公司未來價值影響不大，以虧損綫來減值已是沉沒成本。相反，利潤率迴升對於有投資能力的企業是逆境反轉的狀態，再投資的時候利潤空間就有瞭。

對於企業來說還是一個流動性的問題，往後看還需要看企業盈利改善的情況。未來按照現在按照土地低溢價率和利潤率的情況，對於房企都是友好的狀況，關鍵是是否企業未來還有再投資的能力。

Q；銀行對於指導價

A：觀察下來，總體還是在按照之前製定的情況走，可能也會根據製定的總體價格一定程度的上浮，也是隨時按照市場的變化和政策的需求來調整。

Q：預售資金監管是否意味著高周轉模式的終結

A：未來不單純是高周轉模式的終結，全國的開發領域可能會由香港模式嚮美國模式去轉變。在去杠杆的大背景下，之前香港模式開發商從頭吃到尾，未來公司能夠做的就是把開發整閤的工作、包括適配的工作、項目開發完成的工作做好，建築由建築商來做，投資是産業資金專門有投資商，銷售有專門的銷售商，二手房經紀企業很可能積極參與到項目的營銷代理，物業企業也可能是第三方的物業。

未來還是細分的趨勢，開發商金融屬性被剝奪大的趨勢。對於快周轉來說，無論對於開發商，投資商，銷售商，還是後期的運營，還是需要快乾，最關鍵是快的情況下不能加杠杆。

Q：情況越來越差是否代錶政策會越來越猛

A：認為政策齣台的標準以鄭州作為標杆，主要核心內同還是把改善性需求推入場，在認貸的條件下前期貸款還完還是按首套。如果政策能夠在二綫城市實施，除瞭北上深廣杭州之外，把改善性需求往裏放政策一定是有效的。如果鄭州的政策放到這個程度市場是一定會有反饋的也是足夠的。

其次供需端金融端政策已經放到位，貨幣和金融口的支持也到位瞭，主要是看政府是否能夠把改善性需求放到位，特彆是二綫城市，市場還是有恢復的機會。但是整個投資的恢復還是需要傳導一段時間。

Q：需求端是否即時拉起來

A：不排除市場坍塌的可能性，但是可能性不大。市場總量，新房總量走下坡是趨勢性的。今年比較關心的問題，內生型三四綫城市購房人口（購房人口都是本城市戶籍的人口為主）市場錶現好，占到三四綫的比例大，但是過去五年之內有15%以上的城市的人以戶來計新購瞭一套商品住宅，認為大部分人的需求已經被滿足滿足，而且這些房子在逐步的交房，市場在由成長性市場過度到成熟性市場。

城市的房地産市場的變化，新房逐漸多瞭，二手房的比例激增更快。在這些城市新房的銷量自然會有下跌，但是市場還會再相對高位的位置運行，不一定會掉下來，量一定有收縮。這是一個大周期，比人口的周期來的更明確更顯性。需要去關注新房的盤是在縮，整個交易盤還是沒有縮，還是在維持在高位，隻不過是由二手房交易來滿足。需求一直都在，隻是到瞭不同的地方。