來源：中央紀委國傢監委網站【典型案例】甲係某國有公司總經理 乙係私營企業主 【實務】以低價房屋置換低價房屋如何認定受賄數額 - 趣味新聞網

來源：中央紀委國傢監委網站

【典型案例】

甲係某國有公司總經理，乙係私營企業主，丙係甲的同學、某國有房地産企業負責人。甲曾經利用職務便利，在多個事項上為乙提供幫助，甲與丙無任何職務關聯。

2016年2月，丙嚮甲推薦，請其購買丙公司開發的樓盤東風小區，並承諾給予權限內的最大摺扣8摺（同期對外銷售一般為95摺），後甲從東風小區選中一套總價200萬元的房産（現房），按照8摺的價格160萬元與丙公司簽訂購房閤同，並支付房款。同年4月，在甲與乙聊天時，偶然談及其購買瞭東風小區樓盤，乙聽後錶示，其公司開發的西風小區（期房）質量更好，升值潛力更大，嚮甲推薦。甲稱自己資金有限，且購買東風小區時享受瞭低摺扣，不打算再購買西風小區房産。乙錶示，甲可以將購買的東風小區房産以購買價置換給乙公司，乙公司以“內部員工價”嚮甲齣售西風小區房産，甲同意。同年6月，甲在西風小區選中一套總價400萬元的房産。7月，甲與乙公司簽訂購房閤同，約定以75摺的“內部員工價”共計300萬元購買該房産，並將東風小區房産鑰匙交給乙公司。2016年10月，甲嚮乙公司支付140萬元差價。後西風小區房産交房，甲一直將其對外齣租。為少繳稅款，2018年5月，甲配閤乙將東風小區房産過戶至乙公司名下。2020年2月，甲案發。

【分歧意見】

上述案例中，對於甲是否屬於通過“以明顯低於市場的價格購買房屋”的方式收受乙的利益輸送，有不同意見。

第一種意見認為，甲購買東風小區房産享受的是8摺，置換西風小區房産時享受的“內部員工價”是75摺，兩套房屋摺扣力度相近，甲、乙互相置換屬於自願、公平行為，甲不存在以“明顯低於市場的價格”購買乙房屋的情形。

第二種意見認為，甲購買東風小區房産的總價為200萬元，摺扣為8摺，節約資金40萬元；購買西風小區房産的總價為400萬元，“內部員工價”為75摺，節約資金100萬元。二者相差60萬元，因此，應認定為甲通過置換方式收受乙的利益輸送60萬元。

第三種意見認為，不能簡單用東風小區、西風小區兩套房産摺扣節約的資金相減，來計算利益輸送數額，而應通過計算兩套房産當時的市場價與各自實際支付價之間的差額，來判斷是否存在利益輸送以及利益輸送的金額。

【評析意見】

筆者同意第三種意見。具體分析如下：

甲在購買東風小區房産時，由於其同學丙的原因，因此享受瞭低於市場正常優惠的摺扣，因甲與丙無任何職務關聯，故該筆優惠並非利益輸送，甲不構成受賄。同時，自2016年2月到甲置換西風小區房産，中間經過幾個月時間，房屋價格可能發生變化，因此，甲以其購入價160萬元將房産轉讓給乙公司，確實讓乙公司占有一定“利益”；另一方麵，甲作為非乙公司員工，以“內部員工價”75摺購買西風小區房産，也占有乙公司的一定“利益”。對於兩個“利益”的大小，由於樓盤的市場摺扣力度不同、購買時間變化等因素，不能簡單以兩套房産享受的摺扣金額的差作為計算認定標準，而應選擇更為精準、嚴謹、科學的思路和方法。具體而言，應選擇甲、乙正式實施置換房産的時間為節點，由專業機構分彆對東風小區、西風小區兩套房産當時的市場價格進行評估，再與甲實際購入支付價格相減，進而判斷甲乙在置換兩套房屋中各自占有的“利益金額”，以此判斷甲是否接受瞭乙的利益輸送。

在認定上述問題中，需要注意以下幾方麵問題。

一是置換時間節點的選擇必須精準。由於置換的時間節點影響房産價格的評估認定，因此在時間點的選擇上，必須十分精準、科學，確保評估結論得到甲乙當事人的認可。該案例中涉及多個時間節點，其中甲乙口頭達成置換約定的時間為2016年4月，甲挑選西風小區房産的時間點為6月，具體與乙公司簽訂房屋閤同的時間為7月，交齊尾款時間為10月，最終將東風小區房産正式過戶給乙公司是2018年5月。根據案件事實，上述幾個時間節點中，最科學的應是2016年7月甲與乙簽訂購房閤同並將東風小區房産鑰匙交給乙公司，此時，甲、乙雙方正式實施置換房産行為，至於其他時間節點，均為置換的準備階段或後續自然延續階段，不宜作為評估節點。

二是確保房産評估方法科學嚴謹。在委托有資質的房産評估機構對2016年7月東風小區、西風小區兩套房産的市場價進行評估時，必須與評估公司充分溝通，選擇科學的評估方法和足夠的取樣樣本。特彆要注意，由於上述小區在市場上正常銷售時即存在一定摺扣，因此不能僅以房屋原價作為取樣標準，而應注意收集市場上一般客戶同期購買同類房産時的平均成交價格，以此精準計算齣兩套房屋當時的市場價，確保鑒定結論的科學性和可信性。上述案例中，經評估，2016年7月東風小區房産的市場價為195萬元，甲的實際購入價為160萬元，差額35萬元；同期西風小區房産的市場價為390萬元，實際購入價為300萬元，差額90萬元，二者相減為55萬元。因此，最終認定甲通過與乙置換房屋的方式，接受乙的利益輸送55萬元。

三是科學精準計算甲應退繳的贓款和孳息數額。2020年甲案發後，需要退繳的贓款金額是多少？上述認定甲通過“置換”房屋方式，收受乙的賄賂金額為55萬元，但在追繳贓款時，除瞭受賄本金外，考慮55萬元作為購房資金去嚮明確，且經過4年時間房屋價格大幅升值，因此應將升值部分金額作為孳息予以追繳。具體計算方式為，先算齣55萬元在西風小區房産市場價390萬元中所占比例（14.1%），再對2020年2月甲案發時西風小區房産的價格進行評估（如600萬元），最終兩數相乘，計算齣案發時該55萬元賄賂款對應房屋份額的價值（84.6萬元），因此，甲需退繳贓款及孳息共計84.6萬元。此外，該案例中，西風小區房産收房後，甲一直將該房屋齣租，對於其用賄賂款購房部分産生的租金，嚴格來講也屬於受賄孳息，也應予以追繳。具體計算時，應從該房産齣租之日起算，以甲將贓款84.6萬元退繳到辦案機關賬戶為截止日期，精準計算齣該房産在此階段的總計房租金額，同時扣除該階段房屋的物業費、取暖費等正常支齣，再乘以14.1%，確保孳息的計算精確、嚴謹。（艾萍 作者單位：中央紀委國傢監委第十三審查調查室）