「金店麵」 真的生銹瞭嗎？繼江浙菜老店永福樓熄燈 6都房市交易量慘崩4成 金店麵想除銹隻能靠... - 趣味新聞網

發表日期 2019-03-22T20:00:00+08:00

    「金店麵」，真的生銹瞭嗎？

    繼江浙菜老店永福樓熄燈，包括潮牌服飾店極度乾燥（superdry）、快時尚服飾店forever 21，都將相繼結束台北東區門市的營運。越演越烈的關店潮，除顯示街邊店吸客效應正逐漸失靈，更說明長年被視為不敗的金店麵投資邏輯，如今正全麵改寫。

    根據台灣房屋匯整的店麵實價登錄統計，相較2013年，六都全年店麵成交超過4200餘件、總成交金額達990億元高峰；2018年，六都成交店麵數僅剩2400餘件、總成交金額同步跌至約546億元，5年間價量跌幅分彆高達45％、43％。

    北市大安區待租量最大

    詢問度，從一樓轉到二樓

    這其中，買氣最冷的重災區，就是店麵價值最高、過去奇貨可居的台北市，5年來交易量萎縮幅度達60％，總成交金額跌幅更高達68％。知名投資客、也是北市仲介公會理事長黃文雄即坦言：「店麵現在（市況）很難，周遭做投資的朋友過去幾年幾乎隻有齣手賣，沒人買進過。」

    不隻賣不齣去，越是在台北市蛋黃區的店麵，更越是租不齣去。

    屋比房屋比價平台匯整截至今年2月中，全台網路待租店麵的統計資料顯示，全台網路店麵待租量逼近1萬2韆5百間，相較於去年同期，多瞭約9.4％的店麵租不齣去。其中，東區所在的台北市大安區，更多達618間待租店麵，正是目前待租量體最大的地區。

    業界普遍認為，電商崛起、網路導流，弱化都會區店麵集客效應，是蛋黃區金店麵神話破滅最主要的原因。

    美商ERA營運長許傢源以自傢店麵為例指齣，過去消費者買房會到巷口的房仲店頭，開在好地點的店傢，透過櫥窗案件資訊便能吸引一定消費者停留。但現在，多數消費者購屋，特彆是資訊化程度高的北部消費者，都會先上各大購屋網站搜尋物件，再直接撥電話找仲介詢價或帶看，承租一樓店麵的效應自然遠不如以往。

    因此，在既不影響業績又能降低租金，ERA已將多處店麵從一樓轉到二樓。

    不隻房仲店頭，台灣房屋智庫發言人張旭嵐也指齣，過去銀行一直是店麵租賃市場的大戶，但從2年前開始，隨著服務網路化，臨櫃業務減少，銀行分行吹起整併風，對於承租一樓店麵的明顯縮手，也對店麵市場造成衝擊。

    這種轉往樓上或地下室的垂直化店麵需求越來越明顯。去年永慶房産趨勢報告指齣，非一樓店麵成交占比自2015年來，有逐年攀升的趨勢，2017年1月至2018年8月的交易占比已達9.6％。2018年中，王品集團以每坪突破5000元的租金行情，租下忠孝東路四段的二樓店麵，便刷新東區二樓租金新高紀錄。

    盡管店麵買氣急凍，但開店承租的需求並沒有消失，隻是齣現轉移，其對應的也是金店麵投資的新邏輯。

    熱點一：軌道商圈

    多綫交會的捷運站最保值

    上海衛民不動産負責人蔡為民指齣，中國電商對實體店麵的衝擊更大，因金店麵業績下滑，更有「一鋪店養三代人，變成三代人養一鋪店」的現象，即便如此，地鐵站附近商圈店麵，卻因為有穩定通勤人潮帶來相對好的消費力，仍是店麵承租的人氣産品，特彆是越多綫交會的地鐵站商圈越受歡迎。

    迴頭看台灣，有淡水信義綫、鬆山新店綫交會的中山站南西商圈店麵，不僅迄今仍一店難求，承接力道強勁，根據當地房仲業者指齣，南京西路上的20坪店麵，近3年已經從月租金12萬至22萬元，漲到15萬至30萬元，是台北市極少數的店麵交易熱區之一。不過這種受到軌道經濟加持的熱門店麵，仍須注意捷運網路發展的成熟度，目前隻有大台北捷運沿綫店麵競爭力較強。

    熱點二：地標型

    有大型廣告看闆，就有人氣

    瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指齣，具廣告效應的地標型店麵，是公認的另一種逆勢抗跌産品。

    如位於台北火車站商圈中的國光客運西站，因在屋頂架設瞭亞洲第一座巨型ＬＥＤ移動屏幕，吸引3M等跨國品牌客戶搶曝光，1年額外多創造上韆萬元營收，大幅提升該物件的租金報酬率。這類地標型店麵的廣告效應，也讓同樣位於東區忠孝東路、敦化南路口的王道銀行周邊店麵，成為當地高租金、客戶承租意願相對穩健的人氣店麵。

    熱點三：具自營組織社區

    如永康商圈協會防惡性競爭

    地産專傢田大全指齣，東區業者普遍處於孤軍奮鬥，無法團結齣類似西門徒步區街區發展促進會、東門永康商圈發展協會等社區經營組織，進行類似百貨、賣場的自主管理，也是店麵競爭力弱化的原因。

    以東門永康商圈發展協會為例，連店傢的招牌大小都積極管理，加上永康牛肉麵、鼎泰豐等特色店傢為號召，不僅讓該商圈進齣門戶的捷運東門站，去年齣站旅客再創新高，突破9百萬人次，還吸引國際精品品牌Gucci全球第六座藝術牆進駐當地。今年初，鼎泰豐更傳齣租下隔壁金石堂四層樓店麵，準備再擴大經營。

    房仲業者指齣，在日本，傳統店麵之所以能抵抗電商的關鍵，就在於商店街組織的活躍，能有效避免同一個商圈內過多同性質店傢的惡性競爭，同時營造齣吸引遊客的在地化特色，因此這類有社區經營組織的商圈店麵，也會是相對抗跌的選擇。

    但，捷運人流多、商圈特色強的店麵，也隻是具有相對租金優勢，若以中長綫的投資邏輯，就不能不考慮人口結構的變數。

    下個地雷區：

    學校周邊、新興重劃區

    網路地産王總經理陳韻如指齣，以學校型商圈店麵為例，過去也被認定是不敗的金店麵，但如今這類店麵不隻有電商衝擊，還有少子化造成學生越來越少的課題要麵對，雖不至於完全沒需求，但租金逐年走跌，其轉型考驗也比其他店麵更大。

    另外，新興重劃區內的店麵，由於原本就屬於商圈發展還不成熟的次級産品，一旦受到房市景氣翻轉拖纍，將會讓商圈更難成形，也是短期內還不適閤進場布局的産品。

    雖然短期內店麵投資買氣低迷，投資價值尚未浮現，但蔡為民也指齣，中國從去年開始，齣現網路導流消費者到實體店麵的「虛轉實」趨勢，一旦綫下零售模式找到新齣路，仍有機會再度帶動店麵投資熱。

    ※本文刊登於《商業周刊》1636期，由商業周刊授權刊載，未經同意禁止轉載。

    【延伸閱讀】

    ()

分享鏈接