2021年於房地産而言 是波瀾起伏的一年 做長跑運動員，金科持續打造産業鏈生態圈 - 趣味新聞網

2021年於房地産而言，是波瀾起伏的一年，“三道紅綫”對房企的運營影響逐漸凸顯，集中供地更對房企的開發能力提齣瞭更大的挑戰。

隨著房地産存量時代到來，比拼增速的空間正在縮小。如何修煉內功，尋找新的增長動力，做一名“長跑運動員”，也成為全行業的命題。

2021年，金科股份及時主動適應變化，確定瞭“一穩二降三提升”的經營發展策略，全力促去化、穩現金流，並不斷充實“地産+”業務，交齣瞭一份滿意的2021答捲。

推進高質量發展

去年交付住宅麵積2175萬平方米

2021年，金科股份營收同比增長28.05%至1123.1億元；結算麵積1200.96萬平方米，同比增長18.34%；實現淨利潤實現淨利潤66.88億元，其中歸屬於上市公司股東的淨利潤36.01億元。

銷售額方麵，金科堅持去庫存、調結構、降分銷、抓迴款，全年實現銷售金額約1840億元，連續三年位列行業前二十；銷售麵積約1966萬平方米，連續四年位列行業前十。

業績穩定增長的同時，金科不再將規模增速作為發展的主鏇律，去年該公司轉變投資邏輯，審慎獲取新項目並持續優化土儲布局。

2021年，金科將投資銷售比控製在40%內，在保證現金流安全的前提下補充優質土地資源，全年新增土地儲備47宗，計容建築麵積976萬平方米。

從地域分布看，金科進一步深耕高能級城市，新增土儲按計容建築麵積計算，新一綫城市及二三綫城市占比達87%，為其後續去化打下基礎。

去年全國22城開始試點土地供應“兩集中”，為應對土地市場變化，金科通過“地産+商業”、“地産+産業”、收並購等多元化方式獲取土地，一定程度上有利於規避公開市場拿地風險及獲取毛利率有保障的項目。去年，其多元化拿地獲取的土地計容建築麵積549萬平方米，占比達56%。

去年以來，不少房企因流動性緊張問題影響房屋交付，為保護購房人權益，金科將“保交付”作為2021年重點工作，堅持搶抓生産經營保障交付。

截至報告期末，金科與所投資公司在建項目約400個，全年新開工麵積約1485萬平方米，在建麵積約6096萬平方米，竣工麵積約2111萬平方米。

2021年，金科交付住宅麵積約2175萬平方米，房屋套數約14.16萬套；業主滿意度也達到88.44%，處於行業領先地位。

財務基本麵持續嚮好

年內壓降有息負債170億

2021年下半年以來，房地産行業新一輪調控發力，嚴苛的金融監管政策及樓市下行的基本麵促使房企將現金流管理放在首要位置。

報告期內，金科為確保現金流安全，開展瞭體係化的現金流管理工作，堅持做有迴款的銷售，實現銷售迴款1853億元，迴款率高達101%，創曆史新高。

也因此，金科連續三年經營性現金流量淨額為正，去年達到瞭142億元。

此外，金科不斷優化資産結構，通過金科服務引進戰略投資者貢獻現金超40億元。

穩健的現金流狀況為金科去杠杆帶來瞭空間。

在保障現金流安全的前提下，去年金科主動大幅壓降有息負債規模，由上年末的976.64億元下降至806.1億元，同比壓降約170億元，較2020年6月峰值下降近300億元。報告期內，該公司纍計完成公開市場債務兌付8次，兌付金額超106億元。

壓降負債規模的同時，金科有息負債結構進一步優化，非銀行金融機構融資餘額占比降至24.45%，為197.13億元；銀行融資餘額占比52.03%，為419.39億元；公開市場融資餘額為189.58億元，占比提升至23.52%。

金科其他負債指標也下降，資産負債率同比減少1.65個百分點至79.07%；淨負債率減少5.56個百分點至69.51%；扣除閤同負債後的資産負債率為69.17%，同比降低0.68個百分點。

多傢評級機構對金科的財務基本麵給予瞭肯定，境內機構中誠信、聯閤評級均給予AAA級；境外評級機構標普國際評級由B+跳級提高至BB-，展望穩定。

降負債的決心、穩健的現金流狀況與良好的信用為金科贏得瞭資本市場與金融機構的信任，也為其可持續健康發展提供瞭支撐。

2021年，金科實現境內外各類公開市場債務融資(含公司債、超短融、美元債、ABS、CMBS 等)10次，融資規模約118億元，位居國內A股民營房企前列。

展望2022年，金科可售貨值優質充裕，有望進一步為其帶來穩定的現金流入。截至去年末，金科可售麵積為6591萬平方米，能夠覆蓋未來2―3年銷售，且一綫及新一綫城市的可售麵積及可售貨值占比均超四成，二綫城市可售貨值占比超24%。

“地産+”業務提速

打造産業鏈生態圈

2020年底，金科把握行業趨勢，正式對外發布瞭“四位一體、生態協同”的高質量發展戰略，即精耕地産主業，做強智慧服務，做優科技産業，做實商旅康養，在此基礎上進一步打造産業鏈生態圈，形成協同發展的戰略格局。

2021年，金科戰略布局“地産+” 業務錶現亮眼。

去年，金科服務正式提齣空間物業服務(S)、社區增值服務(L)、本地生活服務(C)、數智科技服務(T)四大業務，多業務深度協同賦能。報告期內該業務實現營收同比增長77%至59.68億元，歸母淨利則同比增長71%至10.57億元。

管理規模上，金科服務閤約麵積及在管麵積分彆為3.6億平方米、2.4億平方米。同時，金科服務進一步降低對母公司的依賴，展現瞭極強的外拓能力，獨立第三方在管麵積占比約為58%。

得益於金科對商業趨勢尤其是社區商業的深度理解與積極探索，金科商業2021年營收同比增長30%，截至去年底在管項目80個，在管麵積307萬平方米；並躋身商業地産前20強，獲得2021年度商業地産創新能力錶現、2021年度社區商業運營商錶現前五榮譽。

目前，金科商業已形成金科中心、金科愛琴海和金WALK未來生活中心三大成熟産品綫。

産業運營方麵，金科産業持續賦能城市與企行業，布局22個城市，纍計開發管理園區28個，麵積超1300萬平方米，入園戰略閤作夥伴超3000個，入園企業年産值超2000億元。

報告期內，金科先後完成濰坊智慧科技城開園運營、江津智慧科技城、濟寜生命健康科技城等招商工作，先後獲評2021中國産業園區運營20強企業等榮譽。

此外，金科輕資産轉型也頗有成效，商業運營闆塊去年開啓“輕重並舉”模式；産業運營闆塊為重慶天海星工業社區、山西中小企業園等多個項目輸齣專業定位谘詢、 代理招商及運營服務。

代建業務方麵，去年實現代建項目銷售金額超20億元，新增代建儲備建築麵積140萬平方米，代建儲備建築麵積及儲備貨值分彆約600萬平方米、500億元。