本文共6639字 預計閱讀時間15分鍾！一次看不完 【深度】TOD的秘密，走進日本一次看個夠！ - 趣味新聞網

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「無地鐵不城市」，

我國軌道交通發展進入「全域」時代！

至2019年底，國內地鐵城市達38座，

總長度超過6730公裏。

但是「建得起，養不起」，

是多數城市軌道交通發展麵臨的難題。

�� 上海虹橋樞紐

同樣，在全球軌道交通發達的城市，

其軌道運營也大多依靠政府補貼，

建設、運營成本均難以覆蓋。

例如，首爾地鐵運營每年虧損20億元以上；

巴黎票務收入僅能覆蓋運營成本的40%；

新加坡SMRT地鐵連續2年虧損；

倫敦地鐵由政府承擔100%建設投資和運營投入。

�� 倫敦國王十字車站

而日本卻不受這類問題睏擾，

這與其成熟的「TOD」*模式密不可分。

*「TOD」：美國規劃學者彼得・卡爾索普1989年提齣TOD模式，即以公共交通為導嚮的城市發展模式。該模式強調車站為中心，以步行尺度 (半徑400―800m ，步行5―10分鍾)組織工作、商業、居住等混閤功能，核心是構建功能完善的站前區域。

�� TOD――「車站引領」的聯閤開發模式圖

TOD模式在日本經過發展演變

形成瞭 「站城一體化」

（樞紐站即城市功能中心，

與周邊街區進行一體化開發）的特色。

�� 新京都站TOD不僅是城市的中心，也是著名的旅遊目的地，每年遊客超過4000萬

�� 新京都站由建築大師原廣司設計，包含酒店、劇場、百貨、專賣店、城市公共空間等功能

本次，我們走入日本代錶性的TOD案例，

一探其成功的奧秘！

01

TOD是城中城

人氣大磁極，運營可持續

�� 日本枚方市TOD

.絕地求生的新格局

迫於民營鐵路競爭和政府財政壓力，

1986年11月，日本通過改革法案，

決定國鐵正式轉嚮民營化，

以解決軌道交通虧本運營的睏境。

目前日本主要的民營鐵道公司有16傢，

控製瞭日本主要鐵道綫（含地鐵）。

�� 日本主要的民營鐵道公司

民營鐵道公司齣於利益訴求，

業務領域

從單純的地鐵開發轉嚮沿綫物業開發 ，

並參與到包括百貨公司、娛樂設施的經營中，

不斷探索軌道交通對物業帶來的升值，

後逐漸發展為混業經營集團 。

同樣的混閤業務，但各公司側重點不同，

有的偏物業開發，有的偏鐵道運營。

比如東急電鐵，

轉型為紮根大都市

以地産開發和運營為主的企業；

而東武鐵道依然以鐵道運營為主，

物業開發作為副業，

其鐵路裏程是東急的5倍。

�� 西武鐵路旗下西武地産，依托站點開發輕井澤度假區

�� 西武地産輕井澤度假區內的王子購物廣場

�� 輕井澤度假區的王子大飯店

隨著上世紀90年代TOD模式的興起，

日本鐵路公司們嘗試與自己的實踐相結閤，

也就有瞭如今遍布日本的站城一體化TOD。

.用地限製，TOD垂直發展

日本土地高度私有化，

齣於開發資金、周期等因素，

鐵路公司在城區的TOD開發中，

通常是在原有舊址上進行更新改造，

例如JR博多城，

它位於九州鐵路網的核心福岡市，

是日本鐵路公司（JR）TOD開發的範本，

TOD建築麵積約20萬平方米，

被譽為「九州和亞洲的玄關」。

�� JR博多城

2011年3月開業的第一天，

JR博多城迎來瞭50萬人，

開業第一個月，纍計有1000萬人到此。

JR博多城開發投入的資金（600-700億日元）

政府注資占比不到11%，

開業半年，

JR博多城銷售總收入高達400億日元。

| 創新設計驅動 |

JR博多城由舊車站改造而成，

原車站位於高密度的市中心缺少擴容空間，

JR公司利用既有空間進行升級，

打造瞭11層商業和一個屋頂花園。

�� JR博多城TOD

車站大廳內啓動瞭

名為「城市森林」的藝術瓷磚計劃，

牆麵28000塊瓷磚上繪有樹葉，

它們的28000名作者分散全國各地，

每塊瓷磚上的樹葉都有一個獨特的身份標記，

可以追溯到作者本人，

藝術瓷磚項目

獲得國際性鐵道設計奬「布魯內爾奬」。

�� JR博多城處處可見的「城市森林」藝術瓷磚

JR博多城以這種「巧設計」

與全國民眾建立起獨特聯係 ，

形成持續不斷的傳播效果。

| 完善的城市休閑功能 |

JR博多城TOD麵積是舊車站的6倍，

其中商業麵積高達50%，為全日本第一。

車站綜閤體名為AMU博多廣場購物中心，

引進瞭日本百貨公司阪急百貨店（B1-8F）；

�� 博多廣場購物中心豐富的商業業態

購物中心建有主題美食街（9F-10F），

另外還有230間店鋪特色零售，

是九州當時最新的城市休閑地標。

會議中心、九州大學商學院

則加強瞭綜閤體的商務功能。

�� 主題美食街

車站屋頂花園保留瞭舊博多車站的結構，

設置有錶參道工藝品街、天空廣場、手工藝品街、

電動小火車兒童樂園等「戶外」休閑功能，

打造瞭一個大型屋頂城市公園。

JR博多城開業後遊客數量和銷售額高速增長，

對所在地區的物業價值有明顯提升。

�� 車站屋頂花園

.量級限製，TOD綫性展開

由於城市規模、人口數量的差異，

一些小城市的TOD，

並沒有大體量的綜閤性站點 ，

其多元功能是通過「點」的串聯實現的 。

例如位於大阪府枚方市TOD功能，

通過連廊係統的空間聯係，

串聯枚方T-SITE（商業綜閤體）

及城市廣場實現。

�� 枚方市TOD功能通過串聯分散的功能實現

�� 枚方市TOD連廊係統

�� 枚方T-SITE商業綜閤體

�� 活動豐富的市民廣場

TOD商業中心枚方T-SITE

其前身是近鐵百貨商店（近鐵鐵路子公司），

2013年由蔦屋書店母公司CCC

負責投資建設運營。

2016年以「生活方式提案」為理念的

枚方T-SITE開始營業，

它是日本最大的蔦屋書店，

也是關西地區網紅打卡地，

更是被市民稱為 「每天都想去的百貨店」 。

�� 「T-SITE」已經成為枚方市民的一種生活方式

02

TOD引領城市拓展

優化城市格局，釋放土地價值

�� 六本木山TOD

TOD不僅可以實現自身的收益平衡，

還是城市有效提升老城影響力，

拓展尚未開發區域的

一種規模化城市運營策略 ，

下文將通過「都市再造」的東京六本木山，

以及東京都市圈柏葉新城TOD兩個案例分彆說明。

.六本木山――從大雜院到國際範

六本木站位於東京港區，

日比榖綫與大江戶綫在此交匯，

連接著東京新宿、丸之內、品川三大商務區，

串聯起JR山手綫、南北綫、淺草綫。

�� 六本木山位於東京三大商務區之間

六本木區域還聚集著40多個外國使館，

理應是東京具有國際性屬性，

具有商務範的地區，

但在上世紀末，這裏是著名的「大雜院」：

大使館混雜在500戶密集排列的舊式木房，

以及學校、醫院之間。

�� 1997年六本木山區域衛星圖

1986年，東京港區重新劃區完成，

同年，政府啓動瞭 「六本木山再開發計劃」 ，

2003年4月，

占地11.6公頃的六本木山正式運營

（前期14年，建設3年），

年均遊客量突破4000萬，

不僅是日本最成功的站城一體的TOD之一，

也是日本城市更新的代錶項目。

�� 如今的六本木山區域衛星圖

| 隱身的交通樞紐 |

森大廈株式會社是六本木山開發建設的主體，

在其長達14年的前期土地整理工作中，

主要是與400餘位土地所有權人協調利益關係，

其中大部分以土地入股的方式加入這個項目，

以獲得土地增值帶來的紅利，

但這對森大廈株式會社是一個挑戰。

於是，

也就有瞭高密度交通網絡

隱於地下的立體化樞紐設計，

從而為區域爭取到更多可建設用地。

�� 六本木山辦公區和消費區地下空間相連，白天辦公區停車位不夠時可以嚮消費區的停車場靠攏，晚上停車緊張的消費區也可以往辦公區分流，整個六本木山24小時運轉

| 繁華的公園城市 |

六本木山的目標是打造「城市中的城市」，

這座「城市」集閤瞭

來自全球各專業領域的設計機構：

KPF（森大廈、君悅酒店、櫸樹坡綜閤樓），

捷得事務所（商業設施），

C&P設計事務所（住宅區），

��文彥（朝日電視台及庭院景觀）。

�� 六本木山功能業態分布示意

建成之後的六本木山不僅有辦公、住宅，

還有美術館、劇院、博物館等文化設施，

其間分布有大量的餐飲和購物場所，

不僅呈現齣高樓林立的區域新形象，

還挖掘齣更多的公共活動空間。

森大廈聚集瞭雅虎、樂天、活力門等

眾多知名企業總部，

內有酒店、森美術館、

六本木山TOHO影城、購物中心等設施。

�� 仰視森大廈

住宅區由4座塔樓組成，擁有793個住宅單位。

半開放式的購物中心――山邊 (Hill Side)，

充分利用地勢變化，打造齣錯落有緻的空間，

將「峽榖」意嚮與商業空間相融閤。

�� 購物中心內景

六本木山景觀設計，被稱為「都市森林」，

從地麵到建築屋頂，植被見縫插針分散其中，

即便在高容積率的形態下，

綠地麵積為開發前1.5倍，占開發麵積20%以上。

�� 六本木山茂密的植被

六本木山景觀地標

是一座帶有本土文化風格的園林

――毛利花園。

它占地4300平方米，

是在毛利藩宅邸遺址中復原的庭園，

成為展現六本木山曆史與文化的點睛之筆。

�� 代錶本土文化的毛利花園

不止如此，在高約45米的綜閤樓頂，

有一片麵積約1300平方米的都市良田

――稻田空中庭院。

這裏可體驗不同的四季農業活動，

如插秧、割稻、脫榖、搗年糕等，

市民在都市裏就可體驗田園生活。

�� 稻田空中庭院

| 市民的文化舞台 |

六本木山提齣構建「文化都心」的目標，

區域大型雕塑有19個，

小雕塑作品超過100個，

大量的藝術文化活動與建築空間緊密結閤，

吸引市民參與其中。

�� 六本木山最著名雕塑――「Manma」蜘蛛銅像

森藝術中心（Mori Arts Center），

位於森大廈的52-54樓，

是東京最「高檔」的空中美術館，

也是東京新文化中心的象徵。

�� 森藝術中心標誌性的窗戶，高11米，是日本最大的觀景台之一

�� 森藝術中心舉辦的日本園林藝術展

森藝術中心與中城2121美術館、三得利美術館，

國立新美術館聯動發展，

構建齣 「東京藝術金三角」 。

�� 東京藝術金三角示意

�� 建築大師黑川�o章設計的國立新美術館

�� 中城的2121美術館，由時裝設計師三宅一生創建，建築大師安藤忠雄設計

六本木露天廣場（Roppongi Hills Arena）

是兼具文化、藝術和商業功能的露天劇場。

廣場上舉辦的活動豐富多彩，

既有高大上的世界運動博覽會等，

也有民眾喜愛的各類傳統祭典，

不僅白天熙熙攘攘，晚上也熱鬧非凡。

�� 處於區域中心的六本木露天廣場

始於2009年的「六本木藝術之夜」

（以六本木的街道為舞台的藝術節），

以及成為東京國際電影節主會場，

使六本木成為海外遊客

感受東京都市文化的必訪之地，

六本木山TOD完成瞭提升區域國際形象的使命。

��六本木露天廣場是舉辦「六本木藝術之夜」的主要載體

�� 位於六本木山的富士電視台，嚮市民開放，結閤本土的影視IP經常舉辦影視活動

.柏葉TOD――從一無所有到未來生活

如果說六本木藉助TOD解決瞭舊城區新活力問題，

那麼柏葉新城TOD則是需要解決從無到有，

創造全新吸引力的難題。

�� 柏葉新城TOD俯瞰

占地273公頃的柏葉新城，

是東京東北部（距30公裏）的衛星城市，

由三井不動産公司牽頭，

聯閤「官・民・學」

（柏葉政府、民間企業、大學機構）

共同開發，

其開發用地

主要依托首都圈新都市鐵道株式會社，

於2000年―2001年在柏市沿綫土地整理獲得。

新城目標有8個，

如田園都市、創新産業都市、

學園都市、健康長壽都市等等，

希望通過這些目標構建日本未來城市的範本，

吸引更多東京人來居住。

�� 柏葉新城規劃沙盤（拍攝於柏葉新城展示館）

理想很豐滿，現實很骨感，

東京周邊成熟的明星新城多如牛毛，

例如築波、多摩、韆葉、幕張等等，

柏葉新城既沒形象，也沒名氣，隻有理想。

TOD再次登場！

2005年，築波快綫柏葉學院站投入使用，

占地約25公頃的TOD開始建設。

6年的時間，

一座小而美的「未來都市」示範區

呈現在世人麵前，

2011年12月柏葉新城被日本內閣府選定為

「綜閤特區」「環境未來城市」。

�� 柏葉新城TOD沙盤（拍攝於柏葉新城展示館）

| 兒童友好，吸引第一批客群 |

日本少子化現象十分嚴重，

擁有孩子健康成長的環境

是傢長們的共同願望，

柏葉新城TOD 優先建設瞭眾多兒童友好設施 ，

吸引傢庭客群入住。

站前商業「啦啦寶都」（ Lalaport）

如同一個有商業功能的兒童樂園，

從室內到室外都是孩子們的暢玩空間。

�� 與站點緊密結閤的啦啦寶都

�� 啦啦寶都入口處的兒童活動區

�� 啦啦寶都庭院被打造成為兒童戶外活動區

TOD的住區就是 「兒童成長綜閤體」 ，

在社區內就可完成學習、課外輔導、

體育運動、認識自然等係列教育活動。

��住區「兒童成長綜閤體」沙盤（拍攝於市民活動中心）

�� 住區內的傢庭聚會中心

�� 住區內的兒童活動中心

�� 住區內的傢庭農場

�� 住區內的兒童運動場

| 生態可見，傳播「新城」品牌 |

新城建設使用瞭太陽能、風能設備，

以及地下水、雨水等可再生技術，

但這些都是隱性工程。

新城為瞭使生態可被感知，

在「啦啦寶都」屋頂建有農場，

而生態超配套

――柏葉橡樹園（農業主題公園），

使市民不僅可以迴歸田園生活，

還會收獲親手種植的健康食材。

緊鄰TOD的韆葉大學植物工廠

（三井不動産與韆葉大學閤作），

則是東京市民體驗農業科技的樂園。

�� TOD一側的韆葉大學植物工廠

有瞭人氣，有瞭名氣柏葉新城的發展步入正軌，

8大目標正在逐步實現。

2013年獲得日本城市規劃傢協會的優秀設計奬，

成為大東京周邊為數不多人口上升的新城之一。

03

TOD重塑城市影響力

從局部到區域

�� 大阪站TOD

大阪站，

是日本關西地區最重要的交通樞紐，

7條鐵路綫在此匯集，從大阪站齣發，

1小時即可到達京都、神戶、奈良等

關西地區重要城市，

2015年，它以日均43萬的乘車人數，

成為全日本排名第四的熱門TOD。

�� 大阪站

.再造城市中心

大阪站的地位上升，

離不開關西地區經濟再生戰略的推動：

城市多個區域被劃為「都市再生特�e地區」，

被譽為大阪最後黃金地段的大阪站北區，

不僅進入再生特�e地區名單，

還被列入「特定都市再生緊急整備地域」，

以提升整個關西地區的國際競爭力 。

�� 大阪最後黃金地段――站北區（2001年衛星圖）

2011年，大阪站升級項目

――「車站城市」完工。

2013年，大阪站北區TOD一期

――Grand Front Osaka

（約56萬平方米）投入使用，

它采用PPP公私閤營模式，

由都市再生機構（政府委托的獨立法人）、

阪急電鐵、三菱房地産、

住友商事株式會社等20多傢企業參與。

��TOD一期包含4棟塔樓（辦公、住宅）和8層商業裙房

大阪站與Grand Front Osaka之間，

由二層連廊以及地下商業空間連接。

�� 連接兩者的地下商業以及連廊

連廊、站前廣場的空間聯係，

使兩者成為一個整體，

且形成瞭不同人流之間的 「專屬通道」 。

�� 不同人流的通道

�� 連廊以服務辦公人群為主

�� 一般大眾通過與廣場連接的大台階齣站

Grand Front Osaka開業一個月，

吸引700萬人次前來，

運營一年，共吸引5300萬人次。

再造的城市中心不再隻是停留在形象上，

更在功能上獲得市民一緻認可。

�� 活動多樣，熱鬧非凡的站前廣場

| 城市活力軸綫 |

大阪站「超大號」的TOD，

還是城市公共活動中心，文化展示中心。

由站前廣場和新北大樓

構建瞭城市文化活動軸綫，

軸綫不是隻存在於圖紙上的「酷設計」，

星羅棋布的公共活動空間，體現文化的景觀，

共同構建瞭實至名歸的城市活力廣場。

�� 城市文化活動軸綫示意

建築大師安藤忠雄，

以「水綠之都」為概念完成瞭公共空間設計。

綠色空間由地麵的梅北廣場

與散落在建築屋頂的屋頂花園組成，

梅北廣場主要承擔規模性的公共活動職能，

屋頂則為上班人群及購物人群提供休憩場所，

相對的獨立性降低彼此間的乾擾。

�� 散落在建築屋頂的屋頂花園

�� 廣場周圍的櫸樹街道與休憩空間結閤，把人留在樹陣下帶入店鋪中

大阪曾經被稱為「水之城」（明治時代），

安藤忠雄通過「水之都」主題

在城市門戶注入文化。

�� 梅北廣場「水之都」景觀

�� 廣場地標――梅北之舟

梅北廣場既有綿延的地麵水係，

也有層層跌落的動態瀑布，

�� 隨著階梯設計涓涓流下的「瀑布」

一靜一動的水形態講述著「水之都」的故事，

也就有瞭多樣的水主題活動空間。

��水係分割齣豐富的空間，成為各類社會團體的活動場地

.打造知識之都

大阪是關西地區的科技中心，

1小時交通圈內分布著

眾多科研能力很強的高校、機構及企業，

因此，大阪素有「國際工商業之都」、

「科學文化藝術技術中心」的美譽。

大阪站TOD目標是成為關西

――知識之都（Knowledge Capital），

從而提升區域的國際競爭力。

《發揮北梅田所具備的巨大潛力，以最尖端最有潛力的知識（人纔、信息、技術和知識）為資源，圍繞對未來生活的提案、體驗和學習這一主題，通過人、物和信息界麵，努力成為能夠創造全新知識的「創造未來生活的信息收發據點」。》

―― 節選自知識之都推進報告

知識之都的建設分為兩期，

一期位於TOD的Grand Front北館，

以機器人、IT産業為核心，

未來的二期以環保相關産業為主。

�� 知識之都一期室內

知識之都一期，由12傢開發商聯閤組織經營，

麵積為8.8萬平方米，

除瞭商業、辦公，還引入諸多體驗型新型業態，

打造齣「大型的知識娛樂空間」。

�� 知識之都一期功能構成

這裏對大眾來說，

是一個接觸和體驗尖端技術的「科技展廳」；

�� 設置有趣的、互動的科技項目，鼓勵市民互動體驗

對專業學者、研究者來說，

是一個最新科學技術、産品發明的

展示和交流場所，

兩者的結閤，

構成瞭「産、學、研、展、商」的科技綜閤體。

�� 形成具備商務和觀光功能的科技門戶據點

��針對大學、科研機構舉辦的「永不落幕」新科研成果展

�� 樂敦藥業旗下的Smart Camp旬榖旬菜食補餐廳

未來的知識之都二期，

強調知識産業與環保的結閤，

藉TOD的經濟、區位優勢，

推動大阪站成為世界領先的

「環境技術」示範區。

從垂直的站城一體，到拓展城市區域能級，

再到引領大區域發展，

日本TOD開發已不隻是實現自身的可持續運營，

而是通過軌道物業規劃和城市規劃、

土地規劃的聯動真正融入城市發展，

成為一把城市運營的利器。

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