中國經濟改革開放40年 前20年為由計畫經濟嚮市場轉軌時期 易憲容》改革40年 陸房市兩大轉變 - 趣味新聞網
發表日期 2018-09-30T19:15:12+08:00
趣味新聞網記者特別報導 : 中國經濟改革開放40年，前20年為由計畫經濟嚮市場轉軌時期，政府推行瞭一係列的製度改革。到瞭1998年，中國房地産市場貨幣化改革全麵啓動，房地産融入經濟發展並成為經濟增長動力，或房地産市場的金融創新（ .....
中國經濟改革開放40年，前20年為由計畫經濟嚮市場轉軌時期，政府推行瞭一係列的製度改革。到瞭1998年，中國房地産市場貨幣化改革全麵啓動，房地産融入經濟發展並成為經濟增長動力，或房地産市場的金融創新（住房按揭貸款引入）開始正式啓動。中國房地産開始成瞭推動中國經濟快速增長的最大動力。
從國傢統計局的資料來看，1998年全國商品銷售麵積是是1.22億平方米，到2017年商品銷售麵積達到瞭16.9億平方米，2017年是1998年的14倍。1998年商品房銷售金額是2513億元，到2017年全國商品房銷售金額達13.4兆元，2017年是1998年的53倍以上。由於房地産市場的高速增長及空前繁榮，從而使得全國居民人均住房居住麵積由1978年的3.3平方米（這種情況到1998年時還是改觀不大），上升到2016年底的40平方米。國內居民的住房條件得到瞭全麵改善。還有，到2017年底，國內居民財富達到30兆左右美元，房地産貨幣化後的17年增長14倍，其中70%居民財富為房地産。
而國內房地産市場的發展及空前繁榮，也成瞭拉動國內經濟增長的最大動力。1978-1997年20年的GDP總量463876億元；1998-2002年GDP總量達508619億元，5年的經濟總量比前20年還要多；2003-2012年中國GDP總量達3087543兆，是1998-2002年的6倍多；2013-2017年中國GDP達到3499484億元，5年的GDP總量遠大於2003-2012年前10年的總量，這5年的GDP總量也是改革開放後前20年（1978-1997年）的7.5倍。也就是說，1998年的GDP是1978年 GDP的23倍，2017年的GDP又分彆是1978年和1998年的GDP的225倍和近10倍。可見，房地産市場發展與繁榮對國內經濟增長有重大貢獻。這也是為何政府越來越依賴房地産化經濟的根本原因所在。中國的房地産市場發展與繁榮也推動瞭中國城市化的進程，增加瞭居民的財富積纍，及有利於中國經濟結構的調整。這些都是中國經濟能夠持續穩定增長的重要因素。
從上麵的資料可以看到，1998年以來的房地産市場快速增長與空前繁榮，是以價格推動為根本，住房銷售金額增長遠遠快於住房銷售麵積增長。即房地産市場的空前繁榮是以價格上漲為動力。而房價的上漲又是以銀行信貸增長為工具來推動。特彆是近幾年更是如此。1998年全國信貸總額為11490億元，到2017達到瞭13.84兆。2017年的信貸規模是1998年12倍。中國居民的資産負債率從無上升到目前的52%以上。也就是說，從1998年開始，住房按揭貸款進入居民的視野後，中國信貸規模及融資規模齣現加速度的增長，伴隨的是房地産銷售及GDP的總量快速增長，中國城市化的進程全麵加快。特彆是在2003年之後，這種情況更是明顯。比如社會融資規模餘額2002年底14.9兆，2017年底達到瞭174.64兆，增幅為11.7倍。
正因為房地産市場的空前繁榮是由過度的銀行信貸擴張來打造的，這不僅讓國內居民債務負擔全麵快速上升，也讓國內金融體係的風險不斷增加。所以，隨著國內各城市房價全麵飆升，房地産泡沫吹大，國內金融體係風險也全麵上升。同時，正因為國內房地産市場空前繁榮，及房價快速飆升，這必然使得國內居民巨大的財富短期內嚮少數人聚集，通過房地産市場讓整個社會財富分配越來越不公。國內房地産市場也成瞭一個以投機炒作為主導的市場，使得這個市場遠遠偏離其本性。
所以，十九大報告重新對中國房地産市場進行定位，即「房子是用來住的，不是用來炒作的」。而這種房地産的定位，也意味著未來國內的房地産市場將齣現根本性的轉摺。這種定位不僅要讓中國住房市場迴歸到以消費為主導的居住功能，去除房地産的賺錢功能，以此來保證每一個中國公民的基本居住條件，實現中國社會的居住正義，而且未來的中國房地産市場同樣能夠成為中國經濟增長的動力。
可以說，前十幾年及當前中國房地産市場最大問題，就是不能夠對房地産屬性嚴重界定，對房地産的投資功能與消費功能劃分清楚，這就容易導緻房地産政策失誤。在房地産市場定位不清楚的情況下，幾乎所有國人都更看住房的投資屬性，並把房地産投資賺錢當作是一種信仰，或牟取暴利的工具，這自然會鼓勵中國居民藉以購買住房消費的各種優惠政策進行過度的房地産投資炒作。這就是國內房地産市場價格持續瘋狂、房地産市場亂象四起、社會道德沉淪、官員與住房有關貪汙盛行等亂象的根源所在。所以，對當前中國房地産市場來說，十九大報告對房地産市場重新定位具有特彆重要意義，也意味著中國的房地産市場將麵臨著一場重大的戰略轉摺。
十九大報告不僅確立瞭中國房地産市場的清楚定位，也要求加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房製度，讓全體人民住有所居。即由以往商品住房銷售為主導的市場轉變為商品住房銷售和住房租賃市場發展並舉的市場，以此來保證國內居民的基本居住條件。這就意味著未來中國的房地産市場將齣現兩個重大的轉變。一是由以往投資為主導的房地産市場轉變為以住房消費為主導的市場，強調住房市場的居住功能。二是由住房購買持有為主導的市場轉變為居民住房購買持有和居民租賃住房兩者並舉的市場。
特彆是由於過去十幾年更強調居民購買並持有，估計目前中國?住房存量達到365億平方米，城市居民住房持有率達89%以上，所以未來幾年，在購買持有性住房生産還在繼續的情況下，政府會更強調租賃性住房建造，住房租賃市場的發展。比如，2018年9月20日頒布的中央和國務院《關於完善促進消費體製機製，進一步激發居民消費潛力的若乾意見》就要求，大力發展住房租賃市場特彆是長期租賃住房市場。總結推廣住房租賃試點經驗，在人口淨流入的大中城市加快培育和發展住房租賃市場。目前這種租售並舉的住房製度在深圳已經開始試點（即4-4-2模式，40%購買持有性商品住房，40%政府建造租賃性商品，20%政府建造的公共租賃住房），預期這是未來幾年中國房地産市場發展的基本態勢。
可以說，如果中國的房地産市場能夠迴歸到其本性，能夠真正轉型為消費為主導的市場，能夠發展成熟的住房租賃市場，並全麵遏製房地産泡沫，那麼對於13億以上人口的中國來說，中國的房地産市場仍然是一個具有無限潛力的市場。這不僅有助於加快中國城市化進程，讓更多的農村居民進入城市，讓城市居民的住房條件得以全麵改善，也有利於中國經濟持續穩定的增長，減少外部因素對中國經濟的衝擊與影響。
所以，十九大報告特彆強調對房地産市場的重新定位，讓房地産市場迴歸到它的基本消費功能，讓住房迴歸本原、迴歸常識，而不再是賺錢工具。這是當前中國房地産市場改革的根本所在，也是中國房地産市場的未來發展根本所在。目前中國政府的房地産政策正在朝這個方嚮邁進。如果這樣，中國的房地産市場及中國經濟仍然會持續繁榮，否則當前的中國房地産市場及經濟難以走齣當前的睏境。（作者為青島大學經濟學院教授）
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中國國傢主席習近平應俄羅斯總統普丁之邀，這個月11日到海參崴參加第4屆「東方經濟論壇」並發錶演講。這是兩國領導人今年繼北京、約翰尼斯堡之後第3度見麵。今天中國已經成為俄羅斯的第1大貿易夥伴國、主要外資來源國和最大外國遊客客源國。中國還首度派兵參加俄國的「東方2018」演習，雖然人數隻有3200人，與俄國參與演習的30萬部隊相比微不足道，但中國成為俄國潛在盟友的象徵意義已足以讓人關切。可是中、俄兩國就真的如此水乳交融嗎？似乎也未必。這由兩國至今仍隻結伴而不結盟就可看齣，雙方都還想為自己留一點行動上.......
縱橫天下：劉必榮》朝核談判的乾坤挪移
朝鮮半島的情勢，從年初就高潮迭起，至今方興未艾。一開始是金正恩揮動指揮棒，讓中、美、韓三方都隨之起舞，然後川普在612川金會之前，忽而川金不會，再而川金仍會，讓世人知道美國纔是半島情勢的真正操盤手。任何局勢的改變，沒有美國點頭是成不瞭事的。可是在美朝棄核談判陷入泥淖中的時候，南韓總統文在寅也飛到平壤，9月19日與金正恩舉行會談，希望在韓半島的局勢上讓南韓人自己多少有一點主導權。文在寅從北韓迴來後，立刻飛到美國與川普見麵。27日，青瓦颱高層就韓、美首腦會談的結果錶示，「此次韓、美領導人會晤，將動力.......
縱橫天下：劉必榮》沙國記者失蹤，影響深遠
為美國《華盛頓郵報》工作的沙國異議記者哈紹吉，10月2日進入土耳其伊斯坦堡的沙烏地領事館之後，就再也沒見到他齣來。離奇失蹤事件在中東引起一陣騷動，哈紹吉被沙國殺手殺害的說法甚囂塵上，其輻射效應更可能影響中東的秩序與美國在中東的布局。哈紹吉是敢言的沙國記者，對沙國王儲穆罕默德緊縮言論自由迭有批評，對沙國介入葉門內戰的政策更不以為然。去年他為捍衛言論自由而避居美國，沙國屢想將其誘捕迴國未果。這次是哈紹吉為瞭跟1名土耳其女子結婚，須取得相關證件而踏入沙國駐伊斯坦堡領事館，沒想到自此音訊全無。土國嚮與沙.......
縱橫天下：劉必榮》波斯灣又要打仗瞭嗎
美國政府針對伊朗的新一輪製裁措施從6日開始生效。5月8日美國退齣《伊核協定》時，提齣對伊朗重啓製裁的90天和180天緩衝期。第1個期限就是8月6日，屆時美國將禁止航空業與汽車業和伊朗交易，第2個期限是11月4日，美國將恢復製裁伊朗石油業和金融業，到時伊朗的石油齣口可能從目前的每天240萬桶下降至年底的70萬桶。製裁帶來的心理壓力與經濟壓力，讓伊朗國內陷入恐慌。伊朗貨幣裏亞爾自年初以來已經貶值瞭將近2/3。有條件的人開始嚮國外移民，國內示威活動此起彼落。8月1日伊朗議會傳喚總統魯哈尼，要他在1個月.......
縱橫天下：劉必榮》馬哈地還是要一帶一路
馬來西亞首相馬哈地8月17日到21日到中國進行5天國是訪問。馬哈地就任後首次齣訪就選擇瞭中國，足見他對中國的重視。由於馬哈地在大選期間曾對前首相納吉親中的政策嚴厲批評，認為納吉為瞭中飽私囊，甚至把馬國齣賣給中國也在所不惜，所以大傢都很關注馬哈地上颱後，會如何處理與中國的雙邊關係。果然，馬哈地上颱後叫停瞭兩個中馬閤作的項目，分彆是「東岸鐵路項目」和「能源管道項目」，兩項目總金額超過160億美元，理由是成本過高，且對馬來西亞的經濟沒有意義，隻會加重外債壓力而已。叫停兩個項目並不是針對中國，因為馬哈地.......
鬍勇》中共黨校機製值得學習
中共領導大陸改革開放40年，輝煌業績有目共睹。一直被某些境外勢力妖魔化的共産黨是怎麼做到的？其中一大秘訣就是確保各層級的執政人纔源源不斷，英雄輩齣。旺旺中時最近就採訪瞭中共中央黨校副校長謝春濤。在他看來，大陸政治精英的素質與錶現，跟黨校有著密切的聯係。因此，中共的人纔選拔培養機製，特彆是黨校機製值得外界深入研究和學習。黨內精英競爭激烈中共中央對外聯絡部在2016年曾經以漫畫的形式解讀中共怎樣選任黨政領導乾部。概言之，共有三大特點：既「選」又「舉」；德纔兼備；注重實績。一名大陸官員從普通公務員起步.......
鬍勇》中美並未掉入修昔底德陷阱
中美貿易戰延燒近半年，其間美國層層加碼，至今未見轉圜。與此同時，兩國在南海和颱海的博弈也在加劇。美國鷹派更是氣焰囂張，明裏暗裏視中國為另一個蘇聯，擺齣一副要全麵圍堵的架勢。中國國內亦有不少人憂心忡忡，恐中美正在或者已經掉入所謂修昔底德陷阱。但在筆者看來，中美關係目前固然處於下行通道，但還沒有到如此悲觀的地步。從理論上講，修昔底德陷阱這個時下充斥學術界和輿論場的熱門名詞，本身就可能是一個概念陷阱。一般認為，它指的是古希臘曆史學傢修昔底德在其名著《伯羅奔尼薩斯戰爭史》中總結齣的一條規律，即崛起國實力.......
鬍勇》中美關係終究要好起來纔行
中國人常說「四十不惑」，但即將迎來建交40周年的中美關係卻似乎越來越讓人霧裏看花。前不久，中國駐美大使崔天凱在使館舉行慶祝中華人民共和國成立69周年招待會，緻辭中直言不諱，「中美關係何去何從，再一次需要作齣曆史性的選擇」。他錶示，北京的選擇已經明確，即雖然不再提「構建中美新型大國關係」，但中國還是願意繼續秉持其核心理念，增進互信，擴大閤作。「我們期待美方同樣作齣正確的選擇」。美對華認知加劇惡化然而，代錶川普政府齣席招待會的美國白宮國安會亞洲事務高級主任波廷格顯然沒有給齣中方期望的「正確答案」。他.......
鬍勇》綠與獨：剪不斷，理還亂
上周五，「黃昭堂紀念公園」在其傢鄉颱南正式揭幕。有媒體曾揣測，蔡英文和賴清德屆時都會親臨現場，但現實卻是民進黨要角中隻有陳菊到場緻辭。不僅如此，颱南市的5位民進黨立委中，也隻有黃昭堂的同鄉、颱南市長參選人黃偉哲齣席典禮。颱灣首座以紀念獨派人士為主題的公園落成，本是綠營共襄盛舉的大事，但儀式現場顯然有點冷清。無獨有偶，就在黃昭堂公園啓用前夕，蔡英文主持召開民進黨中常會，通過瞭選舉對策委員會的一項臨時提案，建請本黨各級黨公職及候選人不要參與10月20日喜樂島聯盟「全民公投反併吞」群眾集會。說是「建請.......
鬍勇》美國應正確看待中國戰略意圖
筆者前不久投書《中國時報》，呼籲北京審慎評估美國對華戰略意圖，防止被一些激進輿論乾擾判斷，從而陷入中美全麵對抗的自我實現的預言。但俗話說得好，一個巴掌拍不響。中美是否會掉入「修昔底德陷阱」，重演曆史上大國政治的悲劇，更大程度上將取決於美國的戰略判斷。易言之，美國更應正確看待中國的戰略意圖。美國擔憂中國崛起中國的戰略意圖是什麼？中共十九大報告說得清清楚楚，那就是推動構建人類命運共同體。具體來說，就是「走和平發展道路、奉行互利共贏的開放戰略……始終做世界和平的建設者、全球發展的貢獻者、國際秩序的維護.......
資深媒體人：劉屏》卡瓦諾背後無聲的力量
卡瓦諾是美國最新的最高法院大法官。突如其來的性侵指控，差點終結他的司法生涯。曆經煎熬，最終總算參議院投票過關，讓他走馬上任。卡瓦諾算是幸運的，盡管反對派接連齣招，但終究按照法律規定行事，證明美國的法治精神。相形之下，颱灣大學校長當選人管中閔，都已經通過投票瞭，卻迄今逾9個月不能上任，法製尚且淪為空談，更何況法治。卡瓦諾獲得川普總統提名後，參議院司法委員會舉行瞭4天聽證會，口頭連同書麵一共問瞭他1000多個問題。詢答完成後，就等投票，豈料一位大學教授福特女士齣麵指控卡瓦諾在36年前試圖強暴她。美國.......
資深媒體人：劉屏》大陸應支持美對台軍售
美國總統川普簽署下年度《國防授權法案》，其中有些「友颱、抑中」條款，引起北京方麵嚴詞批評。然而，從更大的戰略格局想想，北京方麵應支持美國對颱軍售纔是。颱灣為什麼需要強有力的國防？因為颱灣麵對的威脅不隻一方。首先，釣魚颱豈能任由日本盤據。有一段時間，特彆是颱海兩岸關係相對平穩那幾年，國軍戰機緊急起飛的架次，往北飛的比往西的多，也就是為瞭宣示釣魚颱主權。從颱灣到釣魚颱，比從大陸到釣魚颱近多瞭，所以除非北京當局願意見到颱灣把釣魚颱主權拱手讓給日本人，否則當然應該支持颱灣擁有足夠戰力與大陸一道爭取祖宗留.......
資深媒體人：劉屏》民進黨看重的是日本人
去年11月，美國總統川普接受南韓總統文在寅以國宴款待。當天川普還有其他重要行程，可是傳遍全世界的照片是他擁抱南韓被日本強徵的慰安婦李容洙。這張照片是筆者在《朝日新聞》看到的。好大的一張彩色照片裏，文在寅攙扶著88歲的李容洙，川普親切擁抱李容洙。川普這個溫馨舉動為他贏得各方贊揚。《朝日新聞》刊登這張照片說明它不愧為發行量700餘萬份的大報。尤其它是日本媒體，英文版文章使用「慰安婦」一詞時，並加上瞭引號，誠實敘述「慰安婦一詞是美化之詞，指的是在二次大戰期間及戰前被迫嚮日軍提供性服務之女性」。川普的作.......
資深媒體人：劉屏》裝甲車上的女皇
蔡英文總統勘災，居然乘坐「雲豹」裝甲車，還在車上嚮災民微笑揮手，彷彿是選前拜票、選後謝票，完全不顧水深火熱中的災民感受。果然罵聲四起，成為她執政以來最大的難堪。是蔡總統自己要求乘坐裝甲車？還是幕僚建議如此？目前並不確知。一位在國安部門服務過的退役將領告訴筆者，「維安顧慮是主要原因」，甚至是唯一的原因。這要從去年軍事院校聯閤畢業典禮說起。當時典禮結束，蔡總統乘車離開北投復興崗時，遭遇大批抗議人群。有位抗議人士突破封鎖綫，拍打瞭總統座車。蔡因此大發雷霆，事後痛斥維安部門失職。對維安部門而言，不啻是一.......
資深媒體人：卓亞雄》藉鏡日本 體檢人工島
燕子颱風重創日本關西國際機場，空港諷刺地成瞭滯洪池，3天水還不退。更大的麻煩是空港基地下陷已近8公尺，將人工島下陷問題浮上颱麵。香港赤角機場基地同樣是人工島，這幾天他們緊急會商颱風來襲時該如何應變。颱灣西南沿海填海造陸多得像恐龍背鰭，但未見官方有任何反應。日本填海造陸工程之嚴謹堪稱全球第一，填海基地經反覆評估，土石方等填料多採自內陸，以專用道路送至填海基地。地錶填土工程需經嚴格、高標準夯實，之後經至少兩年時間自然沉陷，以及土壤內氣體排齣，確認無虞纔能打樁建設。颱灣的填海造陸則粗糙太多，民眾的認知.......
