近期分析師在朋友圈看到一條有趣的消息――一路之隔的兩個樓盤房價相差在3萬元/�O。分析師去地圖上看瞭一下在蘇州，為什麼一路之隔的兩個小區，房價卻相差3萬元/㎡？

發表日期 3/26/2022, 9:10:51 AM

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趣味新聞網記者特別報導 : 近期，分析師在朋友圈看到一條有趣的消息――一路之隔的兩個樓盤房價相差在3萬元/�O。分析師去地圖上看瞭一下，榮域花園和星湖名軒這兩個小區僅隔著一條星湖街，但是二手房的掛牌均價卻存在較大的差距。據鏈傢網 .....

近期，分析師在朋友圈看到一條有趣的消息―― 一路之隔的兩個樓盤房價相差在3萬元/�O 。

分析師去地圖上看瞭一下，榮域花園和星湖名軒這兩個小區 僅隔著一條星湖街 ，但是二手房的掛牌均價卻存在較大的差距。

據鏈傢網顯示，榮域花園的二手房掛牌均價為61868元/�O，星湖名軒掛牌均價僅30859元/�O，榮域花園的價格達到瞭星湖名軒的兩倍！

雖然隔著一條主乾道星湖街，但是兩個樓盤在價格上存在如此之大的差異，分析師的朋友說是 學區差異 引起的。

榮域花園的學區是 金雞湖學校 ，是園區管委會直屬的九年一貫製公辦學校，軟硬件設施先進，教學質量突齣，師資隊伍力量強大。其升學成績一直穩居園區前列，是區內傢長們關注度較高的一所學校。

星湖名軒的學區則是 東延路實驗學校 ，這所學校也是園區管委會直屬的九年一貫製公辦學校，但是2019年9月纔投入使用，教學質量還有待考證，相較於成立11年有餘、教育質量受到傢長褒奬的金雞湖學校，沒有明顯優勢。

說直接點就是一個是園區金雞湖的名校，一個是斜塘的新學校，可見 學區對二手房溢價的影響之大 。

除瞭學區這個主力因素， 小區的産品品質 也是導緻明顯價差的原因。

星湖名軒小區整體成長條狀，僅有7幢樓，是斜塘較早建成的商品房小區。中介對該小區的看法是：“ 小區戶型、品質都一般，最後一排還靠著加油站，各項都不占優勢 ”。

我們以近期成交的一套建麵約88�O戶型為例，和當下市麵上同等戶型麵積段的布局相比，在南嚮采光麵、通透性和實用性方麵都沒有競爭力。

星湖名軒産品類型為高層，主力戶型麵積段為75-100�O，榮域花園産品類型包含高層、小高層、獨棟、雙拼、聯排彆墅，戶型麵積覆蓋60�O到250�O。

所以，一路之隔，造成房價二倍之差的 主要原因 是學區的差異，另外小區的産品品質也有部分影響。

我們要承認，在蘇州，優質學區房作為名校的通行證，已經成為支撐小區甚至闆塊房價的重要因素。

正如前文所說，一路之隔，造成兩個樓盤成交價格相差一倍的主力因素就是學區。

我們把目光放到蘇州二手房市場，會發現有很多類似的例子。

隔著 一條現代大道 的 東港新村和東港二村 ，二手房成交均價相差瞭5000元/�O！

據分析師調研，這兩個小區的差彆僅在於 小學的施教區 不同， 東港新村是星港學校東港校區，東港二村是星港學校本部（飄逸路校區） ，初中施教區都是星港學校本部。

一個是本部，一個是分校區，聽起來似乎沒有差異，分析師曾電話谘詢過星港學校，學校錶示：“進入哪個校區就讀完全按照施教區劃分，原地段就近入學，師資方麵基本上固定不變，學校都是好學校，在哪裏上都一樣”。

但是傢長朋友告訴分析師：“當然選擇本部瞭，本部的師資好啊，分部在心理上總覺得有瞭落差”。

除瞭學區因素，小區品質也是形成價差的重要原因。

這兩個小區都是園區有名的老小區，商業和交通配套共享，不同的是 東港新村在2019年進行瞭改造 ，舊貌換新顔，沿街商鋪進行瞭統籌規劃，增設瞭不少停車位，道路環境也優化瞭，還為電瓶車安置瞭充電樁。

而 東港二村的老舊小區改造還沒有啓動 ，牆體外粉刷脫落、外牆滲漏、車位緊張停車難、首層和頂層的違規搭建、衛生間的公共排汙管道堵塞滲漏等問題眾多。寒山聞鍾上對於東港二村的投訴也是不少，小區居民對於小區改造的願望非常強烈。

從東港新村和東港二村的例子可見，學區和小區的整體品質感是二手房溢價的重要因素。

當學區完全相同的情況下，房價形成巨大差異的例子也不少。

同在園區玲瓏闆塊的和風雅緻和雅戈爾伯爵，中間僅隔一條小河，配套完全一樣，都是 星灣學區房 ，目前和風雅緻小區的二手房掛牌均價86031/�O，而雅戈爾伯爵的二手房掛牌均價隻有67981萬/�O， 房價相差近2萬元/�O ！

那麼，究竟是為什麼和風雅緻比雅戈爾伯爵貴那麼多？經分析師研究發現， 房齡、品質 是主要原因。

原因一：和風雅緻房齡更新

和風雅緻是2012年建成的，雅戈爾伯爵是2008年建成的，相對來說和風雅緻的房齡更新。

原因二：和風雅緻的品質更高，房屋質量、品質和綠化更佳

和風雅緻是由日本開發商大和房屋建造，雅戈爾伯爵由雅戈爾建造。

和風雅緻體量更小，共18棟住宅，約944戶，雅戈爾伯爵共12棟住宅，約1029多戶；和風雅緻以大戶型為主，主力麵積段為120-170�O，雅戈爾伯爵的戶型建麵覆蓋80-135�O， 和風雅緻的改善屬性更為純粹 。

中介錶示，和風雅緻的綠化率近50%高於雅戈爾伯爵，居住舒適度在星灣學區房中也是佼佼者，這也是造成和風雅緻在一眾星灣學區房中房價排在頭部的原因。

除瞭重要的施教區、小區品質外，分析師認為， 小區的定位和圈層 也是影響二手房溢價的重要因素。

比如說高鐵新城的兩個樓盤―― 建發中泱天成與建發泱譽 ，兩個樓盤隔著一條青龍港路，同樣是蘇大實驗施教區，交付時間僅相差1年，都是高鐵新城熱門的次新小區，産品類型都是小高層和高層。

建發中泱天成的掛牌均價為32519元/�O，建發泱譽的掛牌均價為36384元/�O，這樣算下來幾乎相差瞭4000元/�O。

所有資源配套共享，學區都是一樣，開發商和物業公司也是一傢，二手房的卻存在明顯價差的原因是什麼？

據中介反應，主要是兩個小區的定位不同， 建發泱譽更偏改善，而建發中泱天成偏剛需 。

因為定位的不同，所以建發泱譽小區大到社區景觀小到入戶大門都比中泱天成更高端精緻。

建發的新中式園林風格在泱譽小區體現的更為明顯，還有 植物養護、車位配比和外立麵等細節 ，泱譽都比中泱天成做得要好。

從高鐵新城的兩個樓盤的例子，我們也可以看齣，在所有資源配套相同，包括施教區也相同的情況下，小區的定位也是二手房溢價的重要推動力。

在蘇州二手房市場上，一路之隔的兩個小區房價存在較大差距的例子比比皆是，但是造成價差的主要原因卻各有不同。

除瞭以上原因，還有物業帶來的單價差距，比如說園區湖東的第五元素和歐洲城，一河之隔掛牌均價相差3000元/�O以上，有的是 開發商 帶來的差距，比如說相城活力島的首開班芙春天和華潤橡樹灣。

最後，分析師來總結下，影響二手房溢價能力的因素有很多，其中 學區的影響較大 ，小區房齡、物業、開發商、房屋品質等因素皆很重要。

看到這裏購房者一定會問，一路之隔的兩個二手房小區，基本共享商業配套、交通、資源，而房價卻常常相差甚多，那麼，我該選擇哪個樓盤？

分析師認為，如果施教區劃分不同， 選擇學區更優質的小區 。

如果教育資源也是共享的，那麼則選擇品牌房企和優質物業小區，畢竟品牌房企在産品品質方麵有保障，物業服務也更加周到， 說到底是住得舒服更重要 。

END

本文僅為個人觀點，不代錶所在企業立場，供參考

引用數據及觀點請注明來源：剋而瑞蘇州房産測評（cricfjsz）

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近期，多地齣颱針對房地産市場的調控政策，包括房貸利率下調、首付比例下調等。 3月19日，廣西宣布下調部分地市的房貸首付比例，最低調整至20%。在此之前，湖北孝感市發文給予購房契稅補貼和公積金貸款優惠政策；青島即墨區放鬆限售政策；鄭州則決定同步放鬆房地産限購限貸措施，成為今年國內首個政策鬆綁的城市。根據國務院金融穩定發展委員會近期召開的專題會議，房地産企業要及時研究和提齣有力有效地防範化解風險應對方案，提齣嚮新發展模式轉型的配套措施。如何理解房地産業的新發展模式？樓市在政策暖風之下是否將迎來.......

房貸利率穩定！青島首套房主流房貸利率仍為5.3％，未有大的波動

目前，島城首套房主流房貸利率仍為5.3%，二套房主流房貸利率仍為5.6%，與月初相比，能做到這一利率水平的銀行明顯增加。另據貝殼研究院發布的重點城市主流房貸利率數據顯示，月房貸利率創2019年以來月度最大降幅，房貸環境趨於寬鬆。青島方麵，目前房貸利率趨於穩定，近一個月，主流房貸利率未有大的波動。 5年期LPR未變，房貸趨於寬鬆 3月21日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆藉中心公布，2022年3月21日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%。以上LPR.......

【邢襄關注】邢台第一高樓：工地建設如火如荼明年完成主體工程

近幾年，我市發展迅速，高樓林立，說到高樓，不得不提的是我市即將要建成的第一高樓――金融中心1號樓，這個項目最近有瞭新進展，我們一起去現場看看。在邢東新區金融中心1號樓――路橋商業大廈項目工地，負責人正在安排項目的後續工作。施工現場轟鳴聲、切割聲、焊接聲等交織一起，一片繁忙的景象。據瞭解，路橋商業大廈項目是由邢颱市交通建設集團投資建設，項目共投資7.75億元，主樓建築高度173.75米，地上34層，地下3層，總建築麵積12萬平方米。現階段施工方正根據項目特性，實行多段麵同.......

地産股暴動，房價會暴漲嗎？

作者：財姥爺，編輯：小市妹今年資本市場的行情演繹中，有個很突齣的現象，就是很多業績好的行業，股價不漲反跌，比如新能源産業鏈；而一些業績較差的行業，比如受新冠影響較大的酒店、旅遊以及周期下行期的豬肉等，反而錶現更好。背後的邏輯其實很好理解，就是業績好的漲多瞭，業績差的跌多瞭，市場價格已經過度反映瞭未來的預期。很多長期投資者預示到行業業績遲早會反轉，就會在股價齣現極端價格的時候提前搶跑，因此這些行業的股價反轉，往往在業績反轉之前齣現。也就是說，股價走勢重要的不是當前業績，而是業績的邊際變.......

重磅！武漢房貸利率下調

記者3月25日獲悉，武漢房貸利率即日起下調，主要銀行機構從3月25日起對新簽約的按揭貸款首套房利率按照LPR+60BP（1BP為0.01個百分點，目前5年期以上LPR為4.6%），即5.2%執行，二套房利率按照LPR+80BP，即5.4%執行。據瞭解，此前武漢市場上首套房貸款利率為5.63%，此次下調瞭43BP，此前二套房貸款利率為5.88%，此次下調瞭48BP。對於已簽閤同未放款的按揭貸款，仍按照原定價執行。對購房者來說，則可省下月供，少還貸款。以購買首套房貸款100萬元、還款期30年為.......

樓市利好一個接一個的官宣，炒房客撤退，庫存兩月增加6000萬平米

夜半忽聽“春雷”響，樓市利好滾滾來。隨著樓市各方官宣政策的調整，樓市迴或者說復蘇跡象的齣現開始有瞭良好的基礎。哈爾濱官宣：廢止已經執行三年多的區域性房地産限售政策。鄭州官宣：棚改實施過程中，貨幣化安置為主。廣州官宣：限價政策實行動態調整。銀保監會官宣：我國房地産泡沫化金融化勢頭得到根本扭轉。建行、農行、工行及城市商業銀行官宣：房貸利率市場化調節，三月以來，普降約20至30個基點，首套房貸款目前利率是5.3%左右，二套房貸款利率5.6%左右。這些，都為樓市復蘇創造瞭良好的環境。.......

這場“暖風”，能讓地産市場迴暖嗎？

近日，房地産市場“暖風”頻吹，一係列利好政策的齣颱，給予市場巨大信心的同時，對柳州樓市又將帶來怎樣的影響？在柳州一傢銀行的個貸中心，購房者正在谘詢房貸問題。各種數據持續嚮好柳州作為廣西第二大城市，房地産體量位列廣西前三，體量龐大。在“房住不炒”的定位下，央行、財政部等多部門接連發聲，助攻房地産行業嚮好發展。據財政部公布，1-2月纍計，全國一般公共預算收入46203億元，同比增長10.5%。其中，1-2月房産稅收入574億元，同比增長27.7%。可見，持續完善“穩地價、穩房價、穩預.......

武漢房貸利率下調首套房利率降至5.2％

【武漢房貸利率下調首套房利率降至5.2%】財聯社3月26日電，武漢房貸利率即日起下調，主要銀行機構從3月25日起對新簽約的按揭貸款首套房利率按照LPR+60BP（1BP為0.01個百分點，目前5年期以上LPR為4.6%），即5.2%執行，二套房利率按照LPR+80BP，即5.4%執行。據瞭解，此前武漢市場上首套房貸款利率為5.63%，此次下調瞭43BP，此前二套房貸款利率為5.88%，此次下調瞭48BP。對於已簽閤同未放款的按揭貸款，仍按照原定價執行。 .......

新加坡CBD黃金地段驚現“投資窪地”

自疫情爆發以來，新加坡憑藉其金融市場的穩健性，成為超級富豪的財富避風港，亞洲與中國超級富豪瞄準新加坡豪宅市場。據分析報告顯示，富豪選地方，首先看重的就是安全。尤其看重法製是不是健全、監管是不是公平。其次就是資産配置、子女教育、以及地理位置的問題。安全、華人多、距中國近、雙語教育等等優點可能是新加坡最得天獨厚的優勢。綜上考慮，就中國企業傢來說新加坡就是最閤適的選擇。新加坡也於昨日公布瞭針對疫情防控的新政策，果斷邁入與冠病共存的新階段。隨著邊境的進一步開放，新加坡將迎來更多投資者進入市場。 .......

英國買房這些關鍵問題，你也忽略瞭嗎？

在之前的推送中，我們為大傢解答過在買房中大傢問得最多的一些問題，而這次我們要來聊聊，在買房過程中，一些新手買傢朋友們可能不容易想到，但是在實際買房流程中又是至關重要的一些問題。 01 貸款申請建議提前6個月英國房産貸款申請，通常銀行可以在交房前6個月開始受理並安排房産評估。由於海外買傢在申請貸款所需時間更長，建議早做貸款申請材料準備。另外也提醒各位購房人，如果購買現房或者準現房項目，如果要貸款的話需要和賣傢/開發商協商延期交房，或現金全款。 02 買房過程中，律師的重要性在英國購房，.......

4月起，有房産證的房子一旦齣現5種情況，你將有“牢獄之災”！

為瞭讓房地産行業可以穩健發展，國傢一直都在嚴格整治樓市，對於那些不法行為，必然會受到嚴厲的處罰！在整治樓市的過程中，不僅僅隻是黑心開發商、不良房産中介，就連存在違規行為的購房者也會受到處罰，嚴重的將會“吃牢飯”！在此，小編要說的是，4月起，有房産證的房子一旦齣現以下5種情況，你將有“牢獄之災”！假證一、僞造交易證件房子要想正常上市交易，就必須取得相關證件，就比如房産證。為瞭把房子賣個好價錢，也為瞭讓購房者安心交易，有些賣傢就會僞造房産證，想要以此來騙取購房者。此外，有些購房者在沒有購房.......

房地産這次沒有創新

今天和大傢聊聊地産從業者和老闆都夜不能寐的話題也不知道從什麼時候開始大概自從有瞭渠道這件事情之後，無數從業者發現原來除瞭售樓處之外，還有其他的客戶來源那我們如何可以獲得更多的售樓處外圍客戶，這成為這兩年所有房企都試圖迴答的命題也是因為如此，我們看到瞭各種高大上酷炫的概念，試圖用來提升項目的客戶來源，不論是各種平颱的直播以及視頻，還是自建app，或者搭建全網渠道更有不少係統已經提齣瞭雲上售樓處的邏輯，目的是顛覆綫下，在綫上完成整個營銷閉環這個場景我想很多人都有看到但是模式創新到.......

為什麼最近很多物業公司都上市瞭

從2021年開始，房企的日子就不好過瞭。雖然現今已經等到瞭政策端齣颱的紅利瞭，讓房企們鬆瞭口氣。但是在長久等待的過程中，房企其實也沒閑著，通通都在自救。很多人沒有注意到一點，開發商已經開始慢慢轉換賽道瞭。比如金茂（來源：金茂控股） 3月10日，金茂的物業品牌“金茂服務”，在港交所上市瞭。實際上，像是金茂一樣，拆分物業、收購物業、上市物業的開發商，已經越來越多瞭。房企正在改變邏輯，當然，並非拋棄重資産。但是，越來越將輕資産的物業作為自己的下一條賽道的關鍵補充瞭進來。將物.......

武漢房貸利率下調！多地房貸利率驟降，還有“零加點”

3月26日，據湖北日報報道，武漢當地主要銀行機構從3月25日起對新簽約的按揭貸款首套房利率按照LPR+60BP，即5.2%執行，二套房利率按照LPR+80BP，即5.4%執行。中國證券報記者就此嚮武漢當地工行人士求證，對方迴應稱“消息屬實”。不管是一手房還是二手房，首套房利率都按照最低5.2%執行，商業銀行可以根據客戶資質進行不同程度的上浮調整。武漢房價環比齣現下跌國傢統計局公布的2月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數顯示，武漢2月份新建住宅價格指數環比下降0.5%，同比上漲2.4%.......

賣掉22套房産，還有137套……

一次性齣售22套南山房産，貨值超2.4億這幾天，朋友圈又被“某公司齣售南山22套房産”這條消息刷屏瞭！據瞭解，深圳一傢企業掛牌齣售22套單價9萬+的南山房産，總價值超過2.4億元！深圳一傢企業廣聚能源發布公告，計劃將全資子公司深圳廣聚置業有限公司南山區前海東岸花園同勝閣13套、同達閣9套，總計22套房産（閤計麵積 2,552.96平方米），以單套房産為單位在深圳聯閤産權交易所掛牌齣售。根據評估報告，本次擬齣售資産評估值閤計為240777068元。從廣聚能源發布的房産市場價值評估來看，.......