房地閤一稅新製懶人包　 試算、免稅秘招大公開

為什麼會有？新製、舊製差異有哪些，怎麼試算，如何達到免稅門檻？一次說給你聽！

█ ▌房地閤一稅的緣由，竟跟國父孫中山有關！

為什麼會有房地閤一稅的產生？話說從頭，還是得先談談我們的國父。

國父孫中山提倡的三民主義分別是民族、民權、民生，而這當中民生主義的理想就是平均地權，漲價歸公，我國憲法第142條也規範瞭要實施平均地權，第143條更指齣「土地價值非因施以勞力資本而增加者，應由國傢徵收土地增值稅，歸人民共享之。」，依循這樣的基本國策，延伸齣針對土地單獨課稅的模式。

因此，我國的不動產一直都是土地、分離課稅；土地是「」計算獲利來課徵土地增值稅（以下簡稱土增稅），房屋則依照「房屋評定現值」和計算獲利後，併入綜閤內一同課徵，但卻由此齣現瞭四大問題（參見）：

一、課稅基礎與市價脫節土地公告現值或房屋評定現值長期低於市價，無法依照實際的獲利課徵所得稅，導緻市場齣現炒作空間。

二、刻意操控房地價格比例土增稅依土地公告現值課稅，但房屋卻要依照實際成交價計算獲利來課稅，導緻有心人刻意調整房、地成交價格，壓低房屋售價，或提高房屋建造成本來降低獲利，以減少稅金，規避所得稅纍進稅率。

三、土地漲價也可能不用繳稅因為土地公告現值是一年調整一次，如果在一年內多次移轉，根本課不到土地增值稅。

四、賠錢賣卻可能要繳稅如前所述，土地公告現值與市價嚴重脫節，所以即便實際齣售不動產賠錢，還是必須繳交土地增值稅。

█ ▌房地閤一稅內容為何，如何試算？

如先前所述，為避免房、地分離課稅導緻的諸多問題，2015年6月，我國修正通過《所得稅法》及《特種貨物及勞務稅條例》（第6條之1宣告停徵奢侈稅），正式宣告於2016年起上路「房地閤一稅」，其應繳納的稅金公式如下：

（成交價－取得成本－相關費用－土地漲價總數額）ｘ稅率

如上所述，稅基是以不動產賣齣成交價，扣除原始取得成本和相關移轉費用，再扣除依土地稅法計算的土地漲價總數額（土增稅稅基）所得的淨獲利；稅率則是依持有房屋的時間劃齣級距，依《所得稅法》第14之4條規定，個人在國內持有房屋1年內轉手賣齣，稅率為45％，持有超過1年未超過2年，稅率35％，持有超過2年未超過10年，稅率為20％，超過10年，稅率15％。

由此去試算看看→財政部稅務入口網房地閤一稅額試算專區

█ ▌房地閤一稅2.0調整瞭什麼？一張對照錶3秒看懂

此次修法並未調整房地閤一稅的算法，而是調整稅率的計算級距，前後對照錶如下：

錶：房地閤一稅2.0舊製、新製對照錶（境內個人）

依上述圖錶可見，持有超過1年，未超過5年的屋主影響最大！不過草案尚未三讀定案，詳請可看這篇，房地閤一2.0影響誰　一張對照錶3秒看懂。

█ ▌自住換屋用重購扣抵，這些人其實不用繳稅

房地閤一稅乍看之下很驚人，但是事實上，有三種狀況可以抵稅，低稅，甚至免稅！

一、自住設籍滿6年可減免！（自住房地租稅優惠）依規定，隻要個人或配偶、未成年子女設籍自用，連續持有滿6年，沒有營業或齣租，稅基如果在400萬元以下就免稅，超過400萬元的部分，則按照10%的稅率課徵，不過6年內減免以1次為限。

＊案例：甲在2016年7月以2000萬元買進A屋自用，在2022年年8月以2600萬元售齣，扣除相關費用後淨獲利500萬元，則可以100萬元課徵10%，隻需繳交10萬元的稅金。

二、自住換屋，2年可重購退稅！依《所得稅法》第14之8條規定，2年內買賣換屋，無論是先買後賣還是先賣後買，重購後5年內可申請退稅，且5年內該屋不能改做其他用途或再移轉；其中又分小屋換大屋全額退稅、大屋換小屋依比例課稅兩種狀況。

三、非自願因素者，採用較低稅率計算依財政部公告，隻要是調職、非自願離職或其他非自願性因素，2年內轉手房屋，以20%稅率課徵。

█ ▌房地閤一稅何時繳納，如何申報？

房屋的原所有權人，應於所有權移轉登記（或依房屋使用權交易日）的次日起算30日內，自行填具申報書並檢附相關證明文件，嚮該管稽徵機關辦理申報。且由於房地閤一的稅基，也就是這次買賣淨獲利的部分，已經在移轉時繳納瞭，就不用再併入綜閤所得稅中重複課稅瞭。但因為房地閤一稅稅基有扣除土增稅稅基，所以土增稅還是要繳的喔！