發表日期 5/8/2022, 8:04:02 PM
01、前言
八天時間,全國19個城市放鬆瞭調控。
很多房産專傢都在高潮,房産中介更是早中晚三次高潮,不是房價馬上大漲瞭,就是房價在大漲的路上。
那麼大傢有沒有想過一個問題,萬一放鬆瞭以後,房價還沒大漲,怎麼辦呢?
現在全國不限購、不限售的省會城市越來越多瞭,可是還有那麼多的韭菜嗎?
大傢都說樓市裏麵還有很多改善型的購房者,但問題是,這些改善型的購房者,他們自己本身沒房子嗎?
他們要改善,他們不得先把自己的老房子給賣齣去,然後纔能有錢改善,那如果他們的老房子沒辦法原價賣齣去,隻能降價賣的話,房價又怎麼大漲呢?
放鬆調控不可怕,可怕的是放鬆瞭調控以後,房價還沒有大漲,那纔是慘的。
02、杭州樓市新三大未解之謎
杭州樓市新三大未解之謎: 人纔票數量、社保巨子數量和二手房掛牌數量。
比較嚇人的一種說法, 杭州二手掛牌量17萬套,排名全國NO1 。更有人說,杭州二手房庫存高達23萬套。
同時有人拋齣另一個“真相”:沒有那麼誇張啊,其實去掉非住宅以及掛牌多年的僵屍房源以後,杭州有效掛牌的二手房大約在7-8萬套。
國內房價要麼一起漲,要麼一起跌,如果小城市房價不漲,大城市房價也漲不起來的。
這段時間很多房産專傢都在唱衰北方樓市,還有三四五六綫城市的房價,以來證明自己不是一個無腦房看漲, 他們舉的最多的例子,就是南方城市的房價漲的比北方城市高,大城市的房價漲幅比小城市多。
實際上他們這種就是很扯,國內過去十年來,房價就是一個普漲,你不管在哪個城市買房,房價對比十年前都是兩倍以上的漲幅瞭。
舉個很簡單的例子,2015年的時候杭州房價1萬7,石傢莊房價6000;現在杭州房價34000,石傢莊房價13000;
你看著好像杭州房價漲瞭17000元,石傢莊房價隻漲瞭7000元,但是從漲幅來看,石傢莊、杭州漲幅是差不多的都翻倍瞭。
很多房産專傢都利用邏輯差來誤導粉絲的想法,不會動腦就很容易掉坑裏去。
隨便網上找的一個10年房價漲幅排名圖,大傢可以看裏麵有多少個是三四五六綫城市,有多少個北方城市。
房價要麼都不漲,要漲就一起漲瞭。
另一方麵,很多炒房客說長沙房價不漲是因為長沙的供應量太大瞭,所以長沙房價纔不漲。
實際上,這個話根本站不住腳的。
大傢看國內這四年來土地成交麵積,長沙在全國那麼多城市裏麵,隻排名第21,四年纔供應瞭3710萬平方米,遠低於武漢的8200多平方米,以及西安的6900多萬平方米。
長沙的人口增量在全國排名第8,如果你看供需關係的話,那麼長沙明顯是供小於求瞭。
再看GDP,長沙GDP排名全國第15,工資再低也和鄭州、西安、重慶等城市在一個水平上。
長沙房價這麼低,核心是長沙樓市乾掉瞭大部分的炒房客,抑製瞭太多的投資性購房者。
當樓市沒有瞭投資性購房者以後,剛需就撐不起房價瞭。
就像深圳一樣,深圳房價以前調控放鬆的時候,1000多萬的新房上萬人去搖號搶,後來深圳調控嚴格瞭,沒有炒房的空間瞭,大部分炒房客都趴下來瞭,結果深圳房價就漲不起來瞭。
03、樓市放鬆調控的尺幅令人意外
很多人理想當中的中等收入群體,和統計局那邊標準的中等收入群體標準,是不一樣的。
如果你看他們那邊的標準,那麼現在大傢都是蠻幸福的。
根據統計那邊的中等收入群體標準,一個三口之傢,年收入超過10萬到50萬之間,那麼這個傢庭就是中等收入傢庭瞭。
按照這個比例,也就是在二三綫城市裏麵,夫妻兩個人每個人每年賺5萬,月薪4000那麼這個傢庭,就是達到瞭中等收入傢庭瞭。
如果說這對小夫妻每個月工資超過瞭2萬,那明顯就是中等收入群體裏麵的佼佼者,差點點就是高收入群體瞭。
其實從國內的個稅繳納也能看齣來問題,國內現在是月薪5000以下的免稅,基本上就是把那些低收入群體給排掉瞭,隻有中等和中等收入以上的人群纔能交稅。
反應以後的房地産稅上,也就隻有那些大城市,房價高的地方纔有交稅的資格,像是鶴崗那種城市想交都沒得交,隻能靠那些房價高的城市來個轉移支付瞭。
顯而易見,這次全國樓市放鬆調控尺度NO1的地方,讓很多人都沒有想到。
以前在很多人的印象裏麵全國樓市哪裏比較慘,那不用說肯定是東北樓市,要放鬆也是東北那邊不行瞭,但是讓很多人失望瞭。
這次放鬆樓市裏麵,江蘇是目前放鬆尺度較大,也是最積極放鬆的城市,從蘇北的徐州、南通等城市,到蘇南的蘇州、無锡等城市,再到江蘇的省會南京都在各種放鬆調控。
可以說,江蘇樓市的底褲都要被扒齣來瞭。
本來多年下來積攢的産業問題,再疊加上高福利下的薪資問題以及蘇北地區大基建的背景,還有上海疫情這個黑天鵝讓江蘇樓市這次放鬆尺度大的城市瞭。
現在是南京、蘇州、無锡,三巨頭半年社保都隨便買瞭,你選哪一個呢?
江蘇樓市這次太尷尬瞭,隔壁安徽和浙江都還沒大放鬆,江蘇就成這樣瞭。
當下各種救樓市的政策,成功的把樓市救起來瞭,各路剛需、改善、炒房客等都衝進去接盤瞭,房企把房子賣齣去瞭,欠銀行的錢也還瞭,銀行不怕房企倒閉瞭,順勢國內房價又漲瞭一波。
這個時候,各種怨氣隨著房價上漲而增加瞭,這個時候那些去年沒有齣台二手房指導價的城市正好可以順勢齣台二手房指導價,接著國內主要城市的二手房指導價都齣台的差不多瞭,房地産稅也可以順利落地瞭。
之後房價再跌一波,房價跌迴2019年,按那個時候的房價,各地的房地産稅剛好可以滿足各地的城市維護需要;同時樓市又被調控住瞭,房企的高負債問題也解決瞭,銀行也獲得瞭長期收益,結果贏麻瞭。
在小龍蝦看來,以後普通人想要守住自己的財富,基本不太可能的。
很多人說現在股市不行、樓市也不行,普通人想要把自己的財富給保住,怎麼就那麼難,隻是想要跑贏一個通脹而已。
那大傢想想,如果說連普通人都能隨便買買東西就能跑贏通脹,實現自己的財富越來越多,那誰還會努力上班工作?
哪有那麼好的事情。
縱觀全球,哪怕是國外那些發達國傢,普通人除瞭打工抗通脹以外,根本沒有什麼投資手段能穩穩的跑贏通脹的。
過去買房可以輕鬆的跑贏通脹,是我們國內發展的紅利,你閉眼全國那些省會城市隨便買,哪怕你是買瞭一個超級老破小,依舊可以實現翻倍。
那種是幾百年纔難得一遇的紅利。以後還想要遇到那種紅利,根本不現實瞭。
普通人能做到不虧本,不給自己拉後腿就算不錯瞭,彆的就彆指望瞭。
04、總結
想要房價下跌不容、地價不降、建房成本不降,房企不是慈善機構,憑什麼降低房價?
當年日本房價為什麼下降瞭70%,因為人傢的地價下降瞭75%。我們的地價不斷上漲,大傢憑什麼認為房價會下降?
現在房地産遇到睏難,成交量大幅度下滑,原因是在一二綫城市各種限製性措施太嚴,導緻購房需求被限製無法正常釋放,一旦各種買房限製放開一二綫城市的房價想不漲都難。
再者,大環境當下不好的城市,買房建議你考慮以下幾點:
第一,人口流動情況;
各地每年都會公布人口的情況以及人口的增長的數據,房地産做的是圍繞人的生意,隻有人口增加纔能夠及時地消化房源,房價纔有上漲的空間。
這些城市可以藉著疫情期間開發商大打促銷摺扣的機會,低價買房,反正人口率增長率比較低的城市房價缺乏上漲動力;
口罩問題之後,受購買力降低的影響,房價肯定是繼續迴落,這種情況下買房的節奏放慢。
第二,受口罩問題重創,開發商資金鏈麵臨的重大的考驗,買二手房會成為購房者的優先選擇;
不擔心房子爛尾延期,之前有多少自己還著房貸卻住不上房子?
這時候新房銷量被抵押,開發商迴款受阻,好多開發商都會選擇以價換量,有些確實是想迴款,有些卻是結尾的瘋狂,臨走再割一波。
第三,房屋供應量;
近幾年高層開始房屋産權登記確權,辦證清零活動,很多房子都有瞭大紅本存量,新增房源供應量增加,進一步地削弱瞭房價上漲的勢頭,所以要根據自己情況而定。