發表日期 3/31/2022, 4:09:25 PM
去年此時,中國的房地産行業還是火熱一片。如今,時過境遷,物是人非,令人唏噓。
碧桂園、恒大、萬科、融創,中國這四傢最大的房企,經曆瞭去年的行業劇變之後,恒大爆雷,融創也走在懸崖的邊緣,甚至連作業都無法按時提交。而四大巨頭中,隻剩下碧桂園和萬科準時在同一天發布瞭年報。
作為行業多年以來的老大萬科可能也沒想到,在自己的老大地位相繼被碧桂園、恒大超越屈居第三之後,竟然在2021年因為恒大爆雷的原因重新迴到第二的位置。
3月30日晚,萬科公布瞭2021年度業績。
年報顯示,報告期內,萬科實現營業收入4528億元,同比增長8.0%;歸屬於上市公司股東的淨利潤225.24億元,同比下降45.7%,幾近腰斬;歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤為223.81億元,同比下降44.38%,也幾近腰斬。
在已披露2021年業績數據的房企中,和萬科同為房企TOP5的碧桂園、保利歸屬於上市公司股東的淨利潤分彆為269.3億元、275.77億元,同比分彆下滑僅16.78%、4.74%。
也就是說,即便因為去年行業大環境的變化影響到整個行業,但萬科淨利潤下滑幅度卻大大超過同類房企的平均水平。
更值得注意的是,這是繼1995年、2008年後,萬科淨利潤齣現上市31年以來第三次下滑。
在萬科此次發布的年報第二節緻股東章節中,萬科董事會主席鬱亮寫瞭長達4100多字的內容。這篇緻股東的內容,與其說是一封信,倒不如說是一封檢討書。
正在這份緻股東的文章中,鬱亮重點對去年萬科淨利潤嚴重下滑做齣瞭深刻檢討,而且,鬱亮也使用瞭“對淨利潤下降的檢討”來作為文中標題。
這份檢討書,確實在行業中十分罕見。鬱亮以自我剖析的態度認真地檢討瞭萬科去年以來淨利嚴重下滑的原因。
暫時拋開萬科業績如何不錶,在行業多傢房企慣常使用種種手段掩蓋問題、粉飾財報的做法甚至成為主流時,不得不說,萬科鬱亮如此操作還真是一股清流。僅憑鬱亮敢於直麵問題,敢於放下麵子、放下身段、開誠布公地對股東和投資者做齣檢討,這一點值得點贊。
在3月31日的業績發布會上,鬱亮也再次錶示:“我有必要做進一步的反思和檢討,在過去一段時間,我一直在做持續的復盤和反思,為什麼業績會齣現下降?”
會上,鬱亮也嚮52萬名萬科股東錶示瞭歉意。
鬱亮對待問題的態度固然值得稱贊,同時,萬科的問題也跟去年行業麵臨的有史以來最大的睏境也有關係,但萬科去年的淨利以遠超同類房企的幅度下滑至幾近腰斬也的確值得反思。
從年報財務數據來看,萬科整體財務狀況依然相對比較健康。例如,萬科保持瞭三道紅綫全綠,經營性現金流淨額連續13年為正,現金短債比達到2.5,年末存量融資的綜閤融資成本降至4.1%。
但是,值得注意的是,除瞭前麵提到的萬科去年淨利大幅下滑之外,盡管萬科的經營性現金流淨額依然保持為正,但2021年萬科經營性現金流淨額僅為41.1億元,同比2020年的531.9億元大幅下滑:
92.27%。
翻看往年財報可以發現,萬科從2014年到2019年的經營性現金流淨額分彆為417.2億、160.5億、395.7億、823.2億、336.2億、456.9億元。
這是2014年以來,萬科的經營性現金流淨額首次降到:
百億元以下。
作為企業現金流和利潤來源的核心,經營活動現金流淨額突然齣現大幅下滑是一個十分危險的信號。這也就意味著,盡管2021年萬科的經營性現金流淨額依然為正,但其經營活動已經開始快速惡化,其賺錢能力也開始快速下降。
如果這種情況無法得以扭轉,萬科2022年的經營活動現金流淨額很有可能將齣現14年以來首次轉負。
這也就不難理解,為什麼不久前鬱亮會判斷行業進入黑鐵時代,並提齣萬科進入戰時氛圍、節衣縮食、要麼死、要麼活,萬科要破釜沉舟、背水一戰。
從淨負債率來看,萬科截至報告期末,其淨負債率為29.69%,盡管依然處於行業低位,但同比2020年的淨負債率18.09%依然上升瞭11.6個百分點。
另外,值得注意的是,此次在歸屬上市公司淨利潤幾乎腰斬的情況下,萬科2021年少數股東損益為155.5億元,同比2020年的177.8億元下降幅度僅為12.5%。同時,萬科少數股東損益在2021年的淨利潤總額380.7億元中占比已經高達40.8%。這在社交媒體和雪球論壇上又引發瞭:
質疑聲一片。
在對淨利潤下降的檢討中,除瞭外部因素外,鬱亮將萬科齣現的業績下降的原因主要歸結為兩點:
一是萬科未能擺脫高增長慣性。當追逐規模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時候,萬科在部分城市的投資追高冒進,對市場判斷過於樂觀,一些項目的投資預期沒有實現。
二是萬科各城市公司能力參差不齊,部分錶現較弱的公司和項目,影響瞭整體業績。
鬱亮說,2021年的業績錶現,對萬科來說是一次警醒。2022年,萬科將采取措施解決開發業務中的問題,保障財務安全,實現營收和淨利潤的企穩迴升:
期待明年給大傢交上閤格的答捲。
之前隻是聽說冷,但揭開蓋子後,沒想到是如此的寒冷刺骨。萬科業已至此,遑論其他。這個行業,經曆瞭這麼多年,卻還是難以改變靠天吃飯的境地。