談起台灣房地産市場的建築業 很多人會想到造鎮 戰略高手－代銷大腕 謀略智取 - 趣味新聞網
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趣味新聞網記者特別報導 : 談起台灣房地産市場的建築業，很多人會想到造鎮，建築業重量級的遠雄企業團董事長趙藤雄，就堪稱為「造鎮鼻祖」。而說到代銷業的造鎮，很多人腦海中就會浮現「甲山林，專注為您」，以及「湯泉」、「台北灣」、「美河 .....
談起台灣房地産市場的建築業，很多人會想到造鎮，建築業重量級的遠雄企業團董事長趙藤雄，就堪稱為「造鎮鼻祖」。而說到代銷業的造鎮，很多人腦海中就會浮現「甲山林，專注為您」，以及「湯泉」、「台北灣」、「美河市」、「甲山林天廈」等傢喻戶曉的大手筆造鎮。
這些都齣自於甲山林建設機構董事長祝文宇之手的造鎮大作，不但讓許多不想擠在台北市中心的傢庭，一圓安傢美夢，也讓「代銷業的趙藤雄」、「代銷業的郭台銘」的封號不脛而走。
祝文宇這位代銷業界的「大腕級」人物，可謂是房地産業界的一頁傳奇。
「我們的專長，是研發。」祝文宇很有自信的說，纍積30年的代銷和自建經驗，接觸過各行各業的業主，「研發」是甲山林快速壯大的最大利基。
祝文宇是最擅長打造「國民版」豪宅的代銷業重量級大老，也是代銷業鼻祖─台北房屋創辦人葉條輝的門生，更從創辦甲山林廣告，一路從房地産代銷業跨足到上遊建築業，而寫下白手起傢的創業傳奇。跨進2011年建國百年之際，祝文宇也將扮演主導台灣房地産市場嚮前衝的舉足輕重角色。
不過，說起祝文宇的創業曆程，很少人知道，其實他是紮紮實實的從不動産專業領域齣身。
祝文宇大學就讀台中逢甲大學都市計畫係，民國66年畢業後，順利進入人人嚮往的夢幻公司─台北房屋公司；當時300多人應徵，隻錄取10位，北屋董事長葉條輝一麵試到祝文宇，就延攬他加入公司。而祝文宇第一份工作就是做業務，後來再進入研展部，堪稱從台灣房地産業界第一批研展的搖籃齣身。
獨資案一鳴驚人 打響名號
民國73年，祝文宇和當時的同事、同樣齣身自台北房屋的張裕能、曹瑞濱、李乾樂和白耀嘉等人，自立門戶創辦甲桂林廣告公司；沒2年，因各股東對於接下「建成花園」一案的認同度和齣資多寡，看法不一，因此認同度最高、齣資比例高達9成的祝文宇，選擇乾脆再自立門戶，創辦甲山林廣告，放手一搏。
結果，祝文宇創辦甲山林的處女作、個人獨資的第一案「建成花園」，開賣3個月、就狂銷9成，讓祝文宇一炮而紅。
祝文宇的甲山林，和張裕能、曹瑞濱、李乾樂和白耀嘉的甲桂林，二者風格不同之處在於，祝文宇都市計畫的專業，加上業務資曆，讓他做足瞭基本功，再加上他霸氣、敢衝、敢賭，更擅長市場調查與深入對客戶和業主的經營，與甲桂林專攻豪宅個案的精緻路綫，大異其趣。
另外，也因為創辦甲山林的時候，房地産極度不景氣，所以心思細膩的祝文宇，把甲山林的發展策略，作好特殊定位，針對不同的客層，提齣最理想的規畫設計建議。因為隻有正確的規畫纔能在眾多激烈競爭中，異軍突起。
像民國78年，祝文宇接下湯臣集團台灣分公司的台北縣三重超級大案「湯城」，就創下短短的5個月，就把總銷高達330億元、總銷售坪20多萬坪的超級大案，100％「Clean」的空前紀錄，每坪成交價還賣到17萬元的高價，自此更讓祝文宇再上層樓，奠定甲山林在超級大案産品定位和銷售操控能力上的霸主地位。
看準市場風嚮球 大膽定位
祝文宇不隻是豪氣，主要是擁有逢甲大學都市計畫學係的專業素養，相當嫻熟建築法規，甚至還會自己畫圖。在湯臣推齣「湯城」時，他大膽建議把原本設計為大型工業廠房用地，規畫成前所未有的新型廠辦綜閤産品，也就是類似趙藤雄在60年代所發明的工業廠辦園區。
祝文宇為企業規畫在三重工業用地園區內，打造一座後勤辦公室。由於當時許多中小企業，買不起台北市昂貴的辦公大樓，剛好當時又即將進入台灣高科技IT業的起飛期，辦公廠房需求量大，所以「湯城」適時推齣廠辦閤一的綜閤園區，正好符閤高科技公司對工廠及辦公室的雙重需求，也讓祝文宇創造齣二閤一的創意使用功能，中小企業的購置成本更因此大幅節省一半。
祝文宇的大膽創意，讓湯臣也頗為驚艷。因此，祝文宇在「湯城」一役，輕鬆寫下「銷售神話」，更打破台灣單一總推案量、單月銷售第一的空前紀錄，迄今如此大規模的廠辦造鎮，其手筆和總銷仍難以被打破，讓業界嘆為觀止，不但為湯臣完成不可能的任務，也自此帶領甲山林躋身進入台灣三大代銷公司之列。
後來，台灣房地産市場自80年代走入長達10年的冰河時期，尤其87年幾乎陷入房地産極度蕭條期，許多建商、代銷公司兵敗如山倒。然而，甲山林卻逆勢成長、茁壯，因為祝文宇的觀念，與眾不同，他的一句名言：「沒有不景氣，隻有不爭氣！」也不斷被業界傳頌。
祝文宇說，「沒有不景氣的年代，隻有不適閤的産品規畫，不適閤的服務品質。」因此，他經常以穩健的市場調查、敏銳的眼光，以及專業的都市計畫和靈活的建築法規基礎，預判市場、也掌握先機。
也因此甲山林經常逆勢操作，愈是不景氣、祝文宇愈有驚人之舉，往往也在房市不景氣下，反而屢創佳績。
像SARS之前2年，祝文宇和宏泰建設機構董事長林堉璘閤資創辦的寶路開發機構，在新店的「湯泉」，就再度寫下一頁傳奇，創造「湯泉」百億神話。
當時，祝文宇和林堉璘的寶路開發集團，嚮榮民工程公司以53億元的價格，買下這塊容積無上限、建蔽率70％的新店黃金地皮，卻在短短的2年內，挾著低廉的房價、豐富多樣化的公共設施、便宜而休閑的居傢環境等優勢，把總共2期、共2,100戶、總銷180億元的「湯泉」，全部銷售一空。
代銷跨建築 堅持核心價值
當時「湯泉」在行政院優惠房貸政策、土增稅減半的推波助瀾下，造成熱賣，每坪售價也從最早的14、15萬元，一路賣到19、20萬元，頗受中産階級的青睞。當時，也吸進不少「天闊」的準客戶。
民國95年，祝文宇有感於房地産景氣雖不斷蓬勃發展，很多人買不起台北市中心的高房價，手頭預算也有限，但又希望房子「俗又大碗」，品質又要有豪宅水準，因此甲山林在代銷業快速纍積資本後，決定大舉從代銷業再嚮上延伸，跨入建築業，成立甲山林建設機構，以垂直整閤思維轉型。
祝文宇說，「我作過2次的住易行動，老早掌握到消費者心裏要什麼的需求。」一次是1997年、一次是2007年，經過2次驗證，都證明消費者要的是「最大的好房子」，讓祝文宇迅速建立甲山林在投資興建領域的核心價值，定位在：「甲山林，專注為您」。
「接觸到客戶之後，我決定要扮演起專業業者的角度去齣發。要展現專業，就要先幫客戶去選擇。」祝文宇不諱言，作代銷、主控權最終還是在業主手中，銷售結束的品質是由來業主決定；但作投資興建，甲山林一定從選擇地段開始，就要幫客戶篩選到最便宜的房價、最便利的交通、最具增值潛力的地段、又擁有最齊全多樣的公共設施和生活機能，而且售後服務、物業管理，統統都要比彆人好。所以甲山林跨足建設，很快為品牌找到核心價值。
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近年來新興市場類型的基金如雨後春筍般地齣現，不過，真正的行傢纔知道，投資新興市場股市，一定要找在地的專傢纔會事半功倍！以亞洲市場專傢來說，ING投資管理團隊就是數一數二的，它是最早進軍亞洲的外資資産管理業者之一，目前在印度、馬來西亞、新加坡、韓國、中國（含香港）、日本、颱灣、泰國、澳洲等國，皆設有據點，集團資源共享。惟有在地的投研團隊纔能真正瞭解當地文化，相對地找齣潛力股的機率就比較大！ING印度潛力基金經理人葉菀婷指齣，以印度為例，ING集團在印度擁有保險、銀行及投資管理3大事業體，ING投資.......
投資求財 多做功課
◎天秤座（9月23日～10月23日）投資求財 多做功課有意購屋置産的天秤座，宜將步伐放慢，稍安勿躁為吉。除瞭時機點不佳之外，最主要的是傢庭宮位磁場並不理想，因此移徙入宅之舉亦應忌之。天秤座父母不妨將主要時間放在子女身上，本周的溝通互動有利於整體傢庭運勢的轉化，而有趣的是愛情事務也是如此。另外值得用心的是投資求財，雖然如此天秤座還是必須多作功課，多觀察國際財經動嚮，避免人雲亦雲，即便是機械式操作法也有機會營造短綫財利。幸運色彩：咖啡色與淡黃；幸運數字：1、5、8、0及其組閤。.......
投資潛力農企 陳保基 爭取設農業創投基金
農委會主委陳保基昨天嚮行政院建議，力爭在國發基金額外匡列100億元額度，作為農業創投基金，未來擬與創投業共同投資具發展潛力的農企業，以扶植擴大規模，走嚮國際競爭。對此，江揆指示經濟部、科技部與國發會研議，是否有必要額外匡列國發基金成立農業創投基金，或在原有各項創投基金之下利用。行政院昨天召開政務會談聽取農委會報告「農業科技産業化」，陳保基在報告之餘，另外提齣建議由國發基金額外匡列一筆額度，作為農業創投基金。官員說，早在2007年即有構想要成立一農業生技創投基金，扶植颱灣農業科技化及産業化，但遭逢.......
投資長專欄－台股均綫多頭排列 呈上攻格局
從國際市場來看，美國經濟數據錶現強勁，然而Fed持續縮減QE規模，資金收手短期對股市略有壓抑，但股市並無轉空跡象。美國6月份ISM服務業指數由上月55.3微降至55.0，但就業及房市引領景氣復甦的趨勢未變，預期2014年下半年美國ISM指數可保持擴張水準以上，數據錶現將為區間整理格局。美國6月份非農就業較上月增加28.8萬人、遠超於市場預期，且打破52周的新增就業紀錄；民間部門增加增聘仍是就業成長的主要推力，其中生産部門的製造業及營建業持續增加人手，服務業部門中的銷售、運輸及專業服務等亦全數增雇.......
投資長專欄－台股良性修正 可逢迴布局
近期全球風險性事件頻傳，俄羅斯與西方世界關係降至冰點、阿根廷債券違約、加薩走廊戰亂、美國總統歐巴馬授權空襲伊拉剋..等均挑動投資人情緒，全球股市也齣現震盪，颱股在外患頻傳下，內部也不平靜，颱股生技類股最近受新藥單一公司利空消息影響，不但市值大縮水也影響整體投資氣氛。不過先來分析總經環境，全球經濟持續復甦。美國第二季GDP成長率4％，錶現強勁，目前時序進入消費旺季，題材豐富，歐洲經濟呈現低度復甦，中國微刺激政策奏效，匯豐中國7月份製造業採購經理人指數（PMI），創18個月來新高，顯示中國經濟齣現持.......
投資長專欄－籌碼麵穩定 台股9,300～9,550震盪
就FOMC會後記者會與會議記錄來看，葉倫與聯準會偏寬鬆心態並未改變，依舊認為景氣與就業雖續成長，故未來貨幣政策正常化步伐仍偏緩，葉倫預期續強調須等景氣與就業更為穩固，QE結束後較長一段時間纔可能升息，且升息速度緩慢，目前預計升息時間點應落於明年Q2。美近期數據麵較為清淡，等待馬航墜機事件及以色列／加薩衝突死亡攀升等不確定風險釐清，企業獲利仍將決定中長綫信心。葉倫錶示，整體股票，地産與信用市場估值符閤曆史水準，相對寬鬆貨幣政策仍有其必要性，颱股籌碼麵仍穩定，指數將於9,300到9,550間區間震盪.......
押對寶 奬金2韆以下免稅
世界盃足球賽冠軍戰昨（14）日淩晨登場，在全颱引爆運彩風潮，不少「押對寶」的彩迷紛紛關注中奬奬金是否要繳稅？財政部錶示，依據規定，無論是大樂透、威力彩或運動彩券，如果中奬金額在2,000元以下，一律可免稅，但隻要奬金超過2,000元，中奬人會被課稅兩成。財政部官員提醒，依據所得稅法規定，政府舉辦的各項奬券中奬奬金，例如公益彩券、運動彩券、颳颳樂及統一發票等奬金，幸運中奬的民眾，每組、每注或每聯奬金隻要超過2,000元以上，到銀行等金融機構兌領奬金時，必須按奬金全額，預先扣繳20％的稅款。中區國稅.......
拉警報 房貸逼近GDP總額5成
中央銀行昨（28）日公布6月購置住宅貸款與建築貸款餘額各為5兆7,507億元與1兆5,674億元，連續雙創新高；閤計不動産授信餘額更達7.32兆元，逼近颱灣GDP（國內生産毛額）約15兆元的半數，遠超過國際認定的40％警戒綫。相關人士指齣，如果相關貸款不降，主管機關仍有可能續推新打房政策。央行最新統計，6月購置住宅貸款與建築貸款餘額雙創新高，年增率也同樣繼續竄升，各為4.86％與6.39％，分彆是近35與18個月新高；其中房貸餘額部份，由於近年大量推案，今年農曆年後陸續完工交屋並轉入分戶貸款，帶.......
拋售潮來瞭 全台待售屋 年增35％
政府對房市不斷齣手，全颱拋售潮悄悄醞釀！房仲業者統計，今年第2季全颱待售物件量較去年同期大增35％；其中，六大都會區以桃園縣、颱中市網路物件量，量增47％最多，其次是高雄市新增37％。不過，雙北市待售狀況低於3成，待售物件新增量以新北市24％最低。根據永慶房仲網統計，北市今年第2季的網路齣售物件，年增29％、季增17.7％；以各行政區域來看，萬華區41％、內湖區38％、鬆山區34％為待售量新增最多前3大區域。新北市第2季網路齣售物件，年增24％、季增20.3％；行政區當中則以土城區45％、三重、.......
拔官風暴 張顯耀：像被黑幫追殺
上周六無預警「被離職」的前陸委會特任副主委張顯耀神隱多時，昨（19）日下午首度公開露麵。他在齣席電視政論節目時含淚喊話，稱「自己對得起國傢、對得起總統，但可能總統收到的訊息不符事實。」對於陸委會從傢庭因素改口成洩密，涉及國傢安全，張顯耀昨接受媒體訪談時認為，這是政治操作、政治追殺。他稱，一開始做相關調查，長官一次都不讓他知道，甚至在星期一撕破臉，在他不知道的情況下移交調查局，「這樣不是政治操作，那什麼是政治操作？」張顯耀認為這是在糟蹋、打壓國傢的政務官，這損及國傢利益及威信，像這樣草率、不給機會.......
持有稅不變 花敬群：稅改作半套
財政部宣示不碰不動産持有稅，參玖參公民平颱房地産稅改計畫主持人花敬群錶示，不動産稅製應全麵改革，若不提高不動産持有稅，等於「稅改隻作瞭半套」，恐造成房市交易量萎縮，甚至房市崩盤的危機，政府稅收也會因此減少。花敬群錶示，關心稅改的公民團體都認為，提高不動産持有稅是這波稅改最重要的課題，但財政部堅持先改革不動産資本利得稅，站在推動稅改的立場，稅改團體隻能「委屈求全」接受，以免殃及房地閤一課稅的推動。財政部推動房地閤一課稅，仲介公會全聯會理事長林正雄錶示，一旦實價課稅上路，不動産納入綜所稅後，稅率將超.......
按部就班 財利可期
◎天蠍座（10月24日～11月22日）按部就班 財利可期雖然天蠍座明白不宜預設立場的道理，而天蠍座也自認不會預設立場，不過偏偏在天象磁場中齣現瞭此種讓天蠍座不知不覺陷入預設立場陷阱的力量，而且還是齣現在「人物」互動上。這個時候，最重要的修為將會是「避免以貌取人」，雖然簡單但不容易做到喔！投資宮位磁場頗為活絡的本周，天蠍們無須理會市場的風風雨雨，盡管執行原有的計畫，按部就班，預期財利不難如期而至。換言之，做該做的事就對瞭。幸運色彩：紫色與水藍；幸運數字：9、1、7、2及其組閤。.......
挺央行金管會組打鰐部隊
配閤央行防堵外資炒匯，金管會昨日宣布，即刻組成專案小組來監理炒匯外資！這個由金檢局、證期局、證交所人員組成的「打擊金融巨鰐專案小組」是金管會首次成立，未來會配閤央行提供的外資「巨鰐」名單來進行監控，與以往較不一樣的是，未來不隻是發函給保管銀行，還會到保管銀行實地查核，瞭解外資資金運用情形！金管會副主委吳當傑指齣，過去金管會證期局隻要收到央行認為有炒匯疑慮的外資名單，當天就會發文請保管銀行去瞭解外資的資金運用情況，包括瞭解其最終受益人的資料、投資計劃、為何遲未投入股市投資等等。此次成立專案小組，不.......
捐贈-嘉義基督教醫院愛心專車
嘉義基督教醫院附設護理之傢為縮短住民與傢的距離，匯集來自社會各界愛心添購愛心醫護車，專門接送住民往返醫院復健及迴傢團聚用。上銀科技秉持著「老吾老以及人之老」的精神，捐贈「上銀號」愛心專車，於今年9月正式加入服務的行列。.......
捷運公司將邀企業入股
為做好監督與營運準備，颱中市副市長蕭傢淇錶示，去（99）年初已成立颱中都會區大眾捷運公司籌備處，將在捷運綠綫機電標順利開標後，依規畫時程，再成立颱中捷運公司，並廣邀公民營企業或機構入股，初期股本暫訂10億元；另也擬編列50億元的營運基金，作為接手完工後的颱中捷運綠綫營運之用。至於未來捷運綠綫的營運方式，蕭傢淇指齣，市府曾辦理招商，原本有意採取「公辦民營」的作法，來經營捷運綠綫，但後來因沒有企業願意接手，市府纔因而改成「公辦公營」的作法。身兼颱中都會區大眾捷運公司籌備處主任的蕭傢淇錶示，未來捷運公.......
