知名房産專傢、西南財大中國傢庭金融調查與研究中心主任甘犁近期受訪時錶示：在老齡化的趨勢下 中國住房過剩的趨勢會越來越嚴重。疊加很多傢庭住房貸款壓力巨大 2022年準備買房傢庭，請謹慎選擇這3類房，因為貶值可能性較大 - 趣味新聞網

知名房産專傢、西南財大中國傢庭金融調查與研究中心主任甘犁近期受訪時錶示：在老齡化的趨勢下，中國住房過剩的趨勢會越來越嚴重。疊加很多傢庭住房貸款壓力巨大，製約瞭老人養老、子女教育、享受醫療等方麵，所以未來房地産占總資産的比例會逐漸減少。

不得不承認，在過去十年甚至是更長時間，房地産都是老百姓眼中無可匹敵的“造富神器”，歸根結底是因為房價一直保持著上漲姿態。過去十年，全國平均房價從每平米不足五韆，漲到瞭2021年的10139元/平，錶麵上看似收益並不可觀，但聚焦到核心城市，10年間房價漲瞭不止15倍，這也是為什麼會有這麼多人砸鍋賣鐵都要投資買房瞭。正如地産大佬馮侖說的，過去10年全國房價迎來“普漲”，很多人都被裹挾進這場投資盛宴當中，其結果是“閉眼買房都可以躺賺”。但未來10年，房地産市場會發生翻天覆地的變化，其中最值得關注的，就是買房邏輯將悄然改變。

轟轟烈烈20年的房地産迎來拐點？3信號，未來房子或成為負擔

事實上，隨著時間推移，高速發展的房地産，早已弊端凸顯，脫離瞭民生實際：首先是房價嚴重偏高，以上海為例，2020年當地人均可支配收入7.22萬元，這意味著夫妻年收入不會超過15萬，然而去年6月末上海的平均房價已經高到6.9萬/平米，那麼夫妻買房即便一年不吃喝也隻能買不到3平米，如果要存首付款則需要13年左右，；

其次是房子分配不均，少部分傢庭擁有瞭大部分的房子。央行數據顯示，城鎮擁有兩套房及以上的傢庭占比41.5%；西南財大2017年報告，城鎮地區有6500萬套空置住房，商品房的空置率持續上升，達26.6%；再次是人們不願意買房瞭，2月份，以房貸為主的住戶中長期貸款減少459億元，同比減少4572億元；1-2月，商品房銷售額-19.3%，銷售麵積-9.6%；最後是房子庫存居高不下。剋而瑞數據披露，2月百城庫存6億平米，問題是，當前16省人口開始“負增長”，60歲以上老人占比18.9%，房子需求量少，退齣來的房子越來越多。

凡此種種，都指嚮一個結論：房地産的高光時刻已經徹底一去不復返瞭。未來會有越來越多人意識到持有多套房不一定是好事，特彆在樓市需求少庫存多的時候，房産持有的越多，潛在的風險越大――價值下降，很難找到接手的買傢，大概率會變成負擔。

房子跌價背景下，再鬍亂買房或持有房産，可能會付齣沉重代價

總之，蓋房的初衷是為瞭滿足人們的生活需求，隨著社會經濟發展和國傢調控樓市的手段升級，如今的房子已經與教育、醫療、婚戀緊密相關。雖然不少人買房是為瞭享受房産帶來的各種紅利，但房改二十年，我國房價相較過去漲瞭5倍，可工資纔翻瞭一番，很多人工資仍維持在2、3韆，能達到5韆以上收入的寥寥無幾。因此對於工薪層來說，買房絕不是能馬虎決定的事情，一旦買到各方麵條件一般的房子，不僅自己要承擔資産縮水的風險，如果考慮到資金安全和換房改善時都很難得到保障。在房說君看來，在房子跌價的背景下，市場上可能大規模齣現4類房産，一定要謹慎購買，專傢也建議在降價前抓緊賣掉，否則可能利益受到損害，將直麵房子“砸手裏”的風險：

未來5年，3類房或成“燙手山芋”？懂行人早已悄悄“套現”

第一，無正規産權，且存在無法交易風險的小産權房

房價上漲時，很多人都喜歡拿小産權房說事，無外乎都是因為“便宜”二字，不少外行人看到這麼便宜的房子，都免不瞭為此動心，但誰曾想，因為産權不完整，沒有國傢頒布的房産證等問題讓許多購房者房錢兩空。根本原因是，自然資源部重申“小産權房等不能通過登記將違法用地閤法化”。也就是說，現階段小産權房仍然可以提供居住，但未來解決尚不明確，如果遇到房屋因規劃等原因需要拆遷時，購買者根本無法獲得拆遷補償。

但為什麼明知“不被認可”，還是有購房者願意買呢？與錢密不可分，比如設立的二手房限價，熱門小區都要按照參考價購買，無疑給買房人增加瞭首付負擔，不少臨時過渡或者預算不足的傢庭還是會冒著風險入手。再來就是逐利心理，看到城市房價這麼高，特意推倒村裏的房子重建再轉手賣給城市人賺錢。不過國傢對小産權房的態度依然是禁止，隨著集體土地更多的入市交易，這些沒有正規産權的房子，未來5年將可能變成燙手山芋。

第二，房齡高，且梯戶比密集的老破小

老破小之所以在這些年火熱，離不開兩個特點“拆遷”“學區”，但隨著國傢不再主張大拆大建，將目標轉移到符閤條件的老房子給予免費修繕，這意味著以後老房子不再麵臨拆遷結局，但問題是，舊改隻針對20年房齡的老宅，如果房齡高，同時樓與樓之間有建設過於密集的話，即便循環再利用也不能提供更好的居住環境；另一方麵，國傢也明令禁止炒作學區房，對於大城市教育資源穩妥推進多校劃片。從利用率上麵，老破小都可能淪為“燙手山芋”。

第三，三四綫盲目“復製”開發的新區高層房

房改至今，高層住宅已經成為人們主流的住宅方式，無非是“通風好、采光好、無蚊蟲”三特點，但隨著舊改、新房2層以上裝電梯、限高令等新規齣台，高層房似乎不再那麼受歡迎瞭：比如距離地麵太遠，不管是逃生還是救援難度都比較大；齣行方式單一，萬一電梯故障或小區停電，很多腿腳不便或者上瞭年紀的人甚至都齣不瞭門；公攤麵積大，人們的得房率較低購房成本高等問題都很棘手。

房說君有話說，說句不好聽的，以上這些房子開發商、業主都在“斷捨離”，盡快套現，所以懂行人建議，2022年準備買房傢庭，一定謹慎選這3類房，否則很大可能會貶值。換個角度看，如果你手上恰好有這幾類房産，目前也沒有發揮居住價值的話，可以置換成全國其他城市具有價值的房産。

本文所用圖片均來自網絡，如有侵權請聯係刪除。文章為“每日房說”原創，嚴禁轉載抄襲，發現必深究。（撰文：房說君 ）