報告要點年初以來 棚改領域齣現一些“新”變化 趙偉：棚改“2.0”時代（國金宏觀） - 趣味新聞網

報告要點

年初以來，棚改領域齣現一些“新”變化，應如何理解，可能的影響？“房住不炒”、“因城施策”下，棚改或已進入“2.0”時代，助力地産良性循環。

地産銷售持續低迷，原因是什麼？一、二綫受供給拖纍，三、四綫需求低迷

年初以來，地産銷售大幅下滑、不同能級城市均有拖纍。 1-2月，商品房銷售同比-9.6%，延續去年下半年以來同比負增長；2月新增居民中長期貸款首次轉負，也指嚮地産銷售的低迷。高頻數據顯示，地産銷售繼續下滑，3月前3周，30大中城市的商品房成交麵積同比下滑超35%，其中，一、二綫城市商品房成交麵積同比減少均在3成左右，三綫城市拖纍更大、成交麵積僅為去年同期一半左右。

不同城市地産銷售低迷的主因不盡相同，一二綫及部分強三綫城市或緣於供給受限，而弱三綫和四綫城市或主要受需求拖纍。 地産銷售低迷，或不隻是受購房需求影響，也與新開工偏低下商品房供給約束增強等因素有關，一、二綫城市尤為明顯。年初以來，一、二綫城市待售麵積淨增轉負；相較之下，部分三四綫城市商品房庫存較高，但受製於收入和房價預期等，居民購房能力和意願總體偏弱。

近期齣台瞭哪些“穩”銷售措施？除需求“刺激”外，部分地區加大棚改

“因城施策”背景下，部分地區放鬆購房條件、降低利率等方式“刺激”需求，但效果總體尚不明顯。 2021年，部分地區采取放寬購房資格、公積金貸款條件等措施，但並未遏製銷售下滑，例如，較早齣台相關措施的嶽陽、寜波等城市，地産銷售增速持續迴落、土地市場冷清，前2個月土地流拍率明顯高於去年同期。今年初以來，部分地區下調房貸利率和降低首付比等，帶來的影響後續仍需跟蹤。

不同於被動“刺激”需求的措施，部分省市加大棚改投入、個彆城市明確提齣棚改貨幣化，主動“釋放”需求。 可比口徑下，22個公布棚改目標的省市中有7個省市，今年棚改目標較去年增加；其中河南、黑龍江、吉林分彆為20萬套、5萬套和1.9萬套，同比分彆增長67%、22%和20%。近期鄭州明確提齣，實施安置房建設、堅持以貨幣化安置為主。與之相配套，河南等地棚改專項債已開始發行。

棚改“2.0”時代，有何變化？因地製宜進行結構優化，助力地産良性循環

經曆上一輪大規模棚改後，全國棚改總體空間或早已明顯消化，今年棚改總規模可能較難齣現大幅增長。 截至3月27日，24個省市公布的2022年棚改目標閤計163萬套；可比的22個省市閤計156萬套、同比下降12.6%，按照2019年22省市占比85%推算，2022年全國套數或在183萬套左右，低於2019年至2021年年均約240萬套，大幅低於2014年至2018年每年600萬套以上規模。

不同以往，棚改“2.0”更多錶現為，局部地區因地製宜的適度加大棚改，促進當地住房改善和地産良性循環。 上一輪大規模棚改呈現兩大特徵，全國各地大範圍推進、貨幣化安置比例較高，本文稱之為棚改“1.0”時代。近年來全國棚改目標雖下降，地區結構、安置方式等持續優化，已進入棚改“2.0”時代；今年也可能延續，河南等地區棚改投入的適當增加、安置方式優化等，或助力地産市場平穩。

風險提示：數據統計過程中的可能偏誤或遺漏，政策效果不及預期。

報告正文

一、 地産銷售低迷的原因？一、二綫受供給拖纍，三、四綫需求低迷

年初以來，地産銷售大幅下滑、不同能級城市均有拖纍。 1-2月，商品房銷售同比-9.6%，延續去年下半年以來同比負增長；2月新增居民中長貸首次轉負，也指嚮地産銷售低迷。高頻數據顯示， 3月前3周，30大中城市的商品房成交麵積同比下滑超35%，其中，一、二綫城市商品房成交麵積同比減少均在3成左右，三綫城市拖纍更大、成交麵積僅為去年同期一半左右。

不同城市地産銷售低迷的主因不盡相同，一二綫及部分強三綫城市或緣於供給受限。 地産銷售低迷，或不隻是受購房需求影響，也與新開工偏低下商品房供給約束增強等因素有關，一、二綫城市尤為明顯。年初以來，一、二綫城市新增待售麵積轉負、月均減少100萬平方米以上，存量增速也維持近3年低位、“零”左右徘徊。熱點城市來看，北京、深圳新增待售麵積均為淨減少、幅度在65萬平方米以上，存量增速較2021年同期下降5-10個百分點。

相較之下，部分三四綫城市商品房庫存較高，但受製於收入和房價預期等，居民購房能力和意願總體偏弱。 央行調查數據顯示，居民收入感受及其對未來收入信心遠未修復至疫情前，尤其是部分三四綫省市，例如，截至2021年底，河北居民收入感受持平於平均水平、50%左右，而雲南等地僅為46%。除瞭收入壓製外，居民對房價的悲觀預期也使得購房意願相對較低，例如，居民總體預期未來房價下降占比由2021年中的10%、抬升5個百分點至年底的15%，雲南等地更是上升至31%以上。

二、 近期穩銷售措施有哪些？除需求“刺激”外，部分地區加大棚改

“因城施策”下，部分省市齣現“微調”，放寬購房資格、公積金貸款、增加補貼等。 “房住不炒”下，政策支持商品房市場更好滿足購房者閤理住房需求、由地方自主進行調節。主要體現在，公積金貸款管理、降低首付比例、下調房貸利率等。邊際“放鬆”的主力軍仍為三綫城市，部分二綫也陸續加入，例如，1月閤肥下調房貸利率5BP，南昌和鄭州也先後放鬆限購限貸等。

政策總體效果尚不明顯，部分較早“放鬆”的城市地産銷售依然低迷。 因城施策並非新鮮事，2021年已有城市陸續實施，但並未遏製銷售下滑，例如，較早齣台相關措施的嶽陽、寜波等城市，地産銷售增速持續迴落、土地市場冷清，2022年前兩月嶽陽、成都等土地流拍率高達50%以上、同比上漲40個百分點以上，青島、寜波等地流拍率相對較低、但也明顯高於2021年同期水平。

不同於被動“刺激”需求的措施，部分省市加大棚改投入、個彆城市明確提齣棚改貨幣化，主動“釋放”需求。 可比口徑下，22個公布棚改目標的省市中有7個省市，今年棚改目標較去年增加；其中河南、黑龍江、吉林分彆為20萬套、5萬套和1.9萬套，同比分彆增長67%、22%和20%。近期鄭州明確提齣，實施安置房建設、堅持以貨幣化安置為主。與之相配套，河南等地棚改專項債已開始發行。

三、 棚改“ 2.0 ”時代，有何變化？結構優化，助力地産良性循環

經曆上一輪大規模棚改後，全國棚改總體空間或早已明顯消化，當前更多是老舊小區改造等。 2014-2018年，全國各地大規模推進棚改，每年完成棚改600萬套以上，貨幣化安置比例一度高達60%；2019年後棚改規模明顯下台階，2019-2021年年均在240萬套左右。大規模棚改後，居民住房條件明顯改善、尤其是三四綫城市，現在更多是老舊小區改造，例如，黑龍江、山東2022年舊改分彆為135萬套和67萬套，棚改相對較少。

今年全國總體棚改總規模可能較難大幅增長，大多省市明顯迴落、部分省市齣現正增長。 截至3月27日，24個省市公布的2022年棚改目標閤計163萬套；可比的22個省市閤計156萬套、同比下降12.6%，按照2019年22省市占比85%推算，2022年全國套數或在183萬套左右、遠低於此前規模，相關配套融資也明顯迴落。結構上看，近7成省市2022年棚改目標明顯迴落，而河南、河北等省市棚改目標套數較去年有所增長。

不同以往，棚改“2.0”更多錶現為，局部地區因地製宜地適度加大棚改，促進當地住房改善和地産良性循環。 上一輪大規模棚改呈現兩大特徵，全國各地大範圍推進、貨幣化安置比例較高。近年來全國棚改目標雖下降，地區結構、安置方式等持續優化，已進入棚改“2.0”時代；2022年也可能延續，河南等地區棚改投入的適當增加、安置方式優化等，或助力地産市場平穩。

風險提示：

1、數據統計過程中的可能偏誤或遺漏。

2、政策效果不及預期。

研究報告信息

證券研究報告：棚改“2.0”時代

對外發布時間：2022年3月27日

報告發布機構：國金證券研究所

參與人員信息：

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作者從經濟、政治、文化和資本市場運作等各個維度展開分析，嘗試厘清中國經濟結構轉型的核心命題，以及轉型過程中蘊藏的市場投資機遇。

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