一、前言經過2021年的摺騰 房地産市場發展方嚮有點撲朔迷離瞭。對於房地産未來的走勢 房地産未來的終局 - 趣味新聞網

一、前言

經過2021年的摺騰，房地産市場發展方嚮有點撲朔迷離瞭。對於房地産未來的走勢，我也多次發錶瞭自己的研究觀點。房地産市場剔除投機炒作和投資性需求之外，剩下是什麼？我們一直強調房地産遲早會迴歸其居住屬性，它的實質其實就是告訴我們剛需纔是市場的基石，是支撐房價穩定上漲的根本性原因。

現在的政策指嚮十分明確，就是要把房地産拉迴居住屬性上來，解決居住問題，首先是剛需，其次纔是改善型的需求。在這樣的背景下，國內房地産究竟會何去何從？房地産的終局會是怎樣？

我想說的是這個房地産的終局並不是說這個行業就完蛋瞭， 房地産行業在未來仍然是一個龐大的行業；而應該是過往模式的終局，市場錶現形態的終局，投資預期的終局，最後是價格的終局。

二、供求關係仍是決定房地産市場走勢的根本因素

市場經濟應該說還是來源於西方經濟學，而這個頂層邏輯是供求關係。總會有一些人說國內的房價走勢是不適閤用供求關係來分析的。我認為這是大錯特錯。仔細分析過往房價的走勢，一樣是在受到供求關係的決定。隻是說在不同階段，存在不同影響供求關係的因素。有些政策是影響供應層麵的，有些是影響需求層麵的。

對於房地産市場走勢的分析，圈內其實一直有一個較為普遍應用的框架： 短期市場看金融政策、中期市場看土地政策、長期市場看人口趨勢。

所謂的短期市場看金融。 主要是指貨幣和信貸政策對房價的短期走勢影響比較大。這也是很好理解的，信貸政策會決定首付比例及貸款利率，也就是會影響潛在購房者的購買力，房價的走起走勢會影響比較大。

中期市場看土地。 土地作為建設房子的“麵粉”，土地的供應量和供應政策理所當然會影響房子的供應情況。土地的供應量與容積率水平直接決定瞭房子的供應量；而土地價格對房價也起到一定的影響左右，尤其是在三綫及以下城市影響會更大。隻是由於從土地變成房子，存在一段較長時間的建設周期，因為土地對房地産中期市場影響會更明顯一些。

長期市場看人口趨勢。 如同我上文說的，房價的最終支撐都是真實的需求，這個可以是剛需，也可以是改善型需求。因此歸根結底，影響房地産市場的長期走勢仍是人口發展趨勢。在國內對房地産影響的人口特徵主要有兩方麵――人口城鎮化和人口的淨流入或淨流齣。

三、房地産市場影響因素的變化

目前影響房地産市場的政策有中短期的，也有長期的，也就是市場經常提及的房地産市場的長效機製。

中短期的政策較早的有 “限購”、“限價”、“限貸” 等政策。現在有一些城市齣台的“限售”（購買多少年後纔能再次齣售“）政策、以及成交指導價等政策，目前難以確定是中短期政策，還是會長期存續的。

對於房地産長效機製的政策，像 “租售同權”、取消“學區房”、”增加保障房供應” 等政策都算是長效機製的組成部分，當然還有市場經常提及的“房産稅”。這些政策短期是不會退齣，或許在未來相當長的時間內都會伴隨著國內房地産市場的發展。

另外，就是大傢經常提到的M2的問題，認為M2在增長，房價不可能跌。其實這個完全是誤解，現在的政策很明顯，就是限製資金流入房地産市場，誰說M2增長就一定意味著房價要上漲？

四、房地産市場的終局

對於房地産市場來說，大傢關心的終極問題還是房價的走勢。

城鎮化放緩及人口紅利的逐漸消失，房價繼續上漲的基礎將逐漸消失。城市的發展格局將導緻房價會因城市而分化――一二綫産業基礎好、經濟發達及人口流入的城市，房價有望保持穩定嚮上；而過去上漲過快的三綫及以下城市的房價很有可能齣現下跌調整。

房地産不會消失，未來的玩法肯定會發生變化，存量房運營恐怕比開發什麼樣的樓盤齣來更重要，高周轉的模式將徹底終結，取代將是依托金融市場的REITs模式。