文丨樓叔繼取消公攤麵積話題登上熱搜之後 取消商品房預售 呼聲再起！取消商品房預售？這事影響有多大 - 趣味新聞網

文丨樓叔

繼取消公攤麵積話題登上熱搜之後，取消商品房預售，近日也成為討論的熱點。

取消商品房預售製，實行現房銷售製度的呼聲，可謂由來已久。這一次，多個代錶委員再次發聲，到底有望實現嗎？

毫不誇張地說，一旦預售製度真的取消，整個房地産行業和樓市都將迎來大變天！

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商品房預售製又稱為賣樓花，和取消公攤麵積一樣，它也是內地從香港學來的。1994年齣台的《城市商品房預售管理辦法》，將它正式確定下來。

中國的商品房製度，是市場經濟建立後纔有的産物，曆史並不長，在此之前都是福利分房。之所以學習香港搞預售製，正是為瞭扶持房企，加快資金周轉，保證住房供應。

因為在預售模式下，購房者先交錢，開發商不需要沉澱大量資金，拿著預售款就可以進行項目開發，資金成本大大降低瞭。

那麼，采取預售模式的商品房體量有多大呢？專業機構數據顯示，2021年全國有6300多萬套商品房已售，但未竣工交付給購房人。

今天的購房者，尤其是一二綫城市的購房者，已經習慣瞭先交錢後收房，等待交房的時間可能有兩三年，甚至更久。但這種預售模式，也導緻瞭諸多問題。

比如，貨不對闆引發的質量糾紛。

購房者被樣闆間吸引購買，實際交付時可能是另一番景象，比如麵積或配套縮水、建築設計變更、房屋質量缺陷等等，總之和宣傳存在齣入。

來源：網絡

相較於質量糾紛，更嚴重的還是爛尾風險。很多購房者傾盡全部身傢買房，最後開發商資金斷裂或者捲款跑路，項目爛尾留下一地雞毛，購房者血本無歸。

為瞭規範房地産市場，早在2005年，央行發布的2004年中國房地産金融報告就提到，考慮取消商品房預售製度。而近年來，由於爛尾現象增加，取消預售的呼聲越來越強烈。

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中國作為人口大國，從福利分房過渡到市場化的商品房製度，預售製功不可沒，它解決瞭開發商的資金難題，造就瞭一批以高周轉模式著稱的房企巨頭。

2021年《財富》中國500強榜單上，包括恒大、碧桂園、綠地、萬科等在內，房地産行業的上榜企業數量多達56個，數量遠超其他行業，排名第一。

《財富》2021中國500強行業分布

但為何取消預售的呼聲越來越強，現房銷售機製依然得不到實質性的推進呢？

首先要看到，隨著市場化商品房製度的建立，今天的房地産行業已經成為一艘巨輪，不管是取消公攤麵積，還是取消預售，都不是小打小鬧的改革，而是整體改變行業的底層邏輯。

讓我們來看一組數據。統計局年初公布的《全國房地産開發投資和銷售情況》顯示：

2021年全國房地産開發投資147602億元，比上年增長4.4%。商品房銷售麵積179433萬平方米，比上年增長1.9%；商品房銷售額181930億元，增長4.8%，投資和銷售數據均創曆史新高。

每年的商品房開發投資和銷售，都是一二十萬億的盤子。如果全麵取消預售，對於房地産行業和樓市，會帶來顛覆性的改變。

先說房地産行業。大部分資金實力不夠的中小型開發商，可能會就此倒下。

因為預售製的主要初衷，就是為開發商提供周轉資金。取消預售，意味著開發商“空手套白狼”的周轉遊戲無法繼續，它必須儲備大量現金蓋房。現金流不夠，保交付都成問題。

我們不難發現，這一輪的房地産行業危機，彆說那些中小型房企，頭部玩傢都麵臨著巨大的現金流壓力。全麵實行現房銷售，又有幾個開發商有底氣？

再說樓市。取消預售，會直接帶動房價上漲。

一方麵，全麵現房銷售，會提升開發商的資金成本，最終會反饋到房價上；另一方麵，從拿地到蓋房需要時間，取消預售，短期內房地産市場會齣現供不應求的局麵，助推房價上漲。

來源：網絡

正因如此，盡管輿論呼聲不斷，現房銷售依然無法全麵落地。像廣西在2010年曾將南寜作為取消商品房預售製度的試點，最終試點工作也不瞭瞭之。

此外像海南等一些省份，成都、濟南等多個城市，也都曾推齣過現房銷售的試點，但最終也沒瞭下文，直到今天為止，預售製仍然是商品房交易的主流。

而且在地方樓市遇到睏難時，降低預售門檻，往往成瞭地方救市的一個重要手段。

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取消預售製會帶來樓市連鎖反應，不意味著應該將預售進行到底。

首先，這一輪的行業危機錶明，房地産市場的最大問題，正在於過度金融化。一些開發商沒有多少現金，就敢在資本市場上瘋狂加杠杆做大規模，債務風險不斷加大。

去年以來，三道紅綫和貸款兩集中政策，給房地産行業融資套上瞭緊箍咒。但即便是那些債務指標過關的綠檔房企，依然一個又一個地爆雷瞭。

比如就在這兩天，韆億房企禹洲集團官宣爆雷；而3月7日，三道紅綫達標的龍光集團旗下的龍光控股，也發布公告承認遇到流動性危機，“存在一定的償債壓力”。

考慮到目前的行業睏境，繼續齣台收縮性政策概率不高，所以直接取消預售，從賣期房全麵改為賣現房，還不太現實。畢竟，中小開發商倒下，隻會帶來大麵積爛尾的惡果。

不過，從規範房地産市場，避免過度金融化，保證購房者權益，還原商品房的住房消費屬性的角度看，建立在預售製基礎上的高周轉、高杠杆模式，遲早得迎來改變。

事實上放眼國外，商品房預售製並不是一種特彆主流的交易形式。在實行預售的英國、德國、法國等國傢，預售也不是一次性全款付清，而是按照工程進度分期分批付款。

比如據媒體報道：

英國期房的首付比例一般在10%-25%，在雙方簽訂購買協議的21天內支付首付款，在階段付款這一過程中，6-24個月再支付第二筆及第三筆各5%-10%的房款，至於購房的尾款，則是在交房時支付房款的餘額部分。

如一些建言者所言，逐步提高預售許可門檻（多層主體封頂、高層主體結構2/3，超高層主體過半），並逐漸過渡為現房銷售，可以減少激進改革引發的樓市連鎖反應。

另外，現在不同等級的城市，商品房預售製的占比並不一樣。尤其在一些低綫城市，包括郊區和縣城，新房銷售存在去化睏難，很多開發商已經在慢慢賣現房瞭。

所以，選擇一些三四五綫的低綫城市，小範圍試點，再慢慢擴大到那些新房需求龐大、交易活躍的一二綫城市，這應該是未來預售製改革相對可行的一種路徑。

值得一提的是，為瞭監督開發商，我們有商品房預售資金監管製度。購房者的房款，都是打到一個由政府和銀行監管的專戶上，而不是直接打進開發商賬戶上。

不過，預售資金賬戶的監管，隻能起到一定的監督效果，開發商利用監管漏洞挪用的情況並不少見，捲款跑路的爛尾風險仍然很大。所以規範行業發展，還是得靠銷售模式的改革。

長遠來看，取消商品房預售，以及取消公攤麵積，都應該是大勢所趨。對購房者來說，現房交易更透明，也能倒逼開發商好好做産品，通過品質和口碑，而不是資本手段來做大。