不動産被視為投資者和傢族辦公室的“安全棲息地” 可讓傢族獲得“安全感”。2021年資産管理公司貝萊德最近的一份報告顯示 傢族辦公室如何配置不動産？ - 趣味新聞網

不動産被視為投資者和傢族辦公室的“安全棲息地”，可讓傢族獲得“安全感”。

2021年資産管理公司貝萊德最近的一份報告顯示，當通脹率超過2.5%時，全球私人持有的房地産和基礎設施資産的總迴報率超過瞭主要股票指數和債券指數。因此，對傢族辦公室而言，配置不動産有著極大的必要性。

近日，《傢辦新智點》特邀睿德信創始閤夥人馮清華來分享傢族辦公室配置不動産的原則與方法。

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配置不動産的必要性

傢族辦公室為什麼需要配置一些不動産？

首先，不動産具有“超級耐錯性”。

什麼是“超級耐錯性”？“耐錯性”也叫長期增值的自動修補功能。傢辦在投項目時，一般都比較謹慎，不敢犯錯。但是在投資不動産時，如果犯瞭小錯，因房租具有長期收益，可以將這種“錯誤”修復過來。再加上，房地産具有潛在的增值價值，因此，傢辦投資房地産可以通過由租金迴酬和潛在資本增值所創造的收入來抵禦通貨膨脹。

其次，不動産可讓整個傢族獲得“安全感”和“存在感”。

對於傢族來說，擁有一億人民幣的股票和擁有一棟大廈，兩者帶來的安全感是不一樣的。

譬如，20年前，我路過重慶解放碑的時候發現一傢海逸酒店，現已更名凱悅酒店。當時大傢都知道這傢酒店是李嘉誠的物業。這兩年，也有傢族想要投資酒店，並詢問我的意見。我的迴答是，投資酒店不僅可以讓傢族變得有存在感，還能讓大傢看到這傢酒店的時候，聯想到這個傢族。

另外，傢族還可以獲得一個穩定而簡單的收益，我把它總結為孳息邏輯。所謂孳息，是指物或者權益而産生的收益，包括天然孳息和法定孳息。投資收益帶有風險性、不確定性和主觀性。而孳息與投資相比，最突齣的特性在於“定期性”，投入的勞動較少、風險小。

尤其對那些不想在短時間內追求高迴報的傢辦來說，配置不動産能讓投資變得簡單穩定，讓收益時間變得更長。

不過，投資不動産，並不意味著沒有風險。

首先，不動産的流動性較差。 一個傢族想要齣售其持有的大宗物業，如一棟寫字樓、一個工業園區或一個商場，通常需要1-3年纔能賣掉。

其次，持有不動産會産生高昂的稅費。 無論是持有不動産還是對其進行交易，稅費都比較高。

再次，從大的周期來說，不動産收益其實並不好。 2000年前後，中國的房地産開始瞭波瀾壯闊的市場化進程。以12-14年為一個周期，前20年中國的房地産一直處於上升期，那麼在接下來的10-20年裏，或將麵臨一個下行周期。這意味著，接下來房地産收益並沒有那麼好。

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5大關鍵要素

傢辦在投資不動産時，需注意以下關鍵要素。

第一，選擇好城市。

如果看短期，傢辦可從供求關係考慮，因為供求關係決定價格；如果看長期，傢辦則需要看人口的淨流入，重點看每年的小學生數量增量。因為每一個小學生背後就是一個“學區房”。

從靜態現狀來看，小學生數量與樓市成交規模正相關；從動態來看，小學生數量與房價、産品結構有著一定的關聯性。因此，對於傢辦來說，不要選擇人口淨流齣的城市。

第二，選擇區位核心位置。

盡量選擇核心位置，或者未來是核心位置。如果一個傢辦判斷不瞭什麼是核心位置，也要盡量選擇不錯的位置。

我們曾在房地産投資中，會優先選擇自己所熟悉的區域，不熟悉的不投。現在看來，我們覺得還是應該選擇核心位置區域。15年前，我們就該選擇深圳寶安或前海一帶進行投資，這纔是未來，且當時政府已經發文對這些區域進行規劃瞭。

第三，投資業態簡單的不動産，如寫字樓、工業倉儲，但不包括住宅。

住宅從理論上說，不屬於傢族信托。從投資角度，它屬於持有型物業，且從收益角度來看，現金流比較弱。

一般來說，好的現金流不動産主要包括三塊：寫字樓、工業倉儲、商超。但是，商超對經營要求比較高，且不屬於業態簡單的不動産。如果一個傢族的業態不夠強，也沒有專門的商超招投團隊，那就盡量不要選擇這類不動産。對於傢辦來說，可盡量考慮配置一些寫字樓、工業倉儲業態簡單的不動産。

第四，選擇有改造空間，能提高租金售價的不動産。

如果傢辦找不到這類不動産，能接受原來的租金價格也是可以的。對於傢族來說，最好還是優先選擇有改造空間的不動産。

第五，耐心等待：租金迴報率6%；打7摺。

對於傢辦來說，最好選擇租金迴報率接近6%，且能以7摺價格齣售的不動産。如果不能以7摺或8摺的摺扣將其拿下，隻要這個不動産稍微價格一變，就會讓傢辦陷入“恐慌”中。

但這種以摺價齣售的不動産並不是隨時都有，傢辦需耐心等待，相信最終會等到大業主因缺錢而以低價齣售不動産的時候。

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如何給不動産估值？

傢辦該如何給一個不動産估值？

第一是租金收益法，即租金迴報率反嚮測算。

如果傢族能接受的價格就是租金價格，比如6%。此時傢族就可以用6%進行反算，比如該不動産能收到六百萬的租金，但實際上傢族對其的期望是一個億。

第二個是重置成本法（重新修建需要多少錢）。

重置成本法，也即思考如果重新買地，重新修建，如果花多少錢。我們以前也用重置成本給一些項目估過價，估價齣來之後發現重置成本的價格比業主賣給我們的價格還要高。

第三，市場平均法，通過與同區域、同品質的物業，其他城市對比，做一個參考。

對於傢辦來說，最好的估價方式是將這幾種方法結閤起來，即用重置成本和收益測算後，再和市場做比價，然後擬定一個價格。對於市場上房地産公司給齣的估值價格，傢辦可作為參考，無須作為最終的定價。

此外，傢辦在進行不動産交易時，還需要特彆注意以下幾點：

第一，看土地齣讓閤同很重要。 多數人沒有這個習慣，隻會看房産證、財産權益等，但其實真正需要著重看的是土地齣讓閤同，因為裏麵寫明瞭該處房産能做什麼，不能做什麼。譬如，在土地齣讓閤同中，有的會對物業做齣規定，能不能抵押，或物業抵押貸款有什麼限製等。尤其在中國，更為復雜。

第二，建築質量評估很重要（避免接受後大量修繕）。 因為接手的都是彆人運營過的樓宇，所以傢辦在接手前，需要對樓宇建築質量進行評估。

評估師可以是和傢族閤作很久的團隊，也可以從外麵聘用一些靠譜的估價師。因為這關乎到傢族在接手後，需要花多少成本去維護該物業。

第三，不動産律師參與很重要（避免踩坑）。 在進行不動産交易時，傢辦不要獨立去做交易。尤其在不熟悉這個行業時，傢辦一定要找一個對這塊很熟的律師或交易顧問，以防在交易過程中齣現重大失誤，比如在付瞭款後卻發現對方還處於過戶中。

第四，稅費測算很重要（稅費可能超預算）。 很多人在交易不動産時，都忽略瞭對稅費的測算。因為交易涉及到買方稅和賣方稅，而買傢和賣傢兩者所承擔的稅費是不同的。

舉一個例子。大概3年前，我們看中瞭天津一處不動産。當時為瞭能持有這個不動産，我們特地做瞭拆分方案，即每隔五層樓都由一個有限公司持有。最後我們算齣來，通過這樣持有的稅費是最低的。和成為整棟樓的持有者相比，稅費差瞭約10%。

當然，交易稅費的測算是極其復雜的，除瞭契稅，還有房産稅、土地增值稅、印花稅等。因此，對傢族投資者來說，積極做好稅務籌劃是極為重要的，因為通過稅務籌劃，傢族可以盡可能多地獲得租金。

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傢族配置案例

事實上，一些國內外知名傢族，都會持有大量的不動産。

譬如，20 21年9月8日，比爾・蓋茨的傢族辦公室瀑布投資 買下瞭沙特王子瓦利德・本・塔拉勒・阿勒沙特持有的四季酒店23.75%的股份。收購完成後，比爾・蓋茨持有四季酒店71.25%的股份。

對於比爾・蓋茨來說持有酒店，一是為瞭收益，2021年該酒店為比爾・蓋茨傢族貢獻瞭很大的營收；二是為瞭“存在感”。除四季酒店外，比爾・蓋茨還持有麗思卡爾頓旅館、查爾斯旅館等。

此外，比爾・蓋茨還通過他的瀑布投資直接或間接持有麵積高達24.2萬英畝的農田，這使得他成為美國最大的私人農場主。由此，比爾・蓋茨每年靠這些土地獲得的租金約在10-20億以上。另外，比爾・蓋茨還曾持有一些不動産信托。

譬如，李嘉誠傢族通過匯賢産業 信托間接持有北京東方廣場、重慶大都會、北京東方君悅大酒店、瀋陽麗都索菲特大酒店、成都天府麗都喜來登酒店等約110萬平方米核心物業。

匯賢産業信托的基金管理人主要為中信證券、長江實業和ARA Asset ManagementLimited，分彆持股40%、30%和30%。2020年，李嘉誠被視作持有匯賢的權益由原來的31.94%增至32.34%；長實集團則由原來的31.93%增至32.33%。

由此，李嘉誠傢族每年能從匯賢信托間接所持有的不動産上，獲得3億左右人民幣的收益。此外，李嘉誠還曾持有中環中心75%股份、尖沙咀1881公館、間接持有港島核心物業長江中心等物業。其中，中環中心於2017年被李嘉誠以402億港元齣售。

至於齣售的原因，李嘉誠曾在迴答一位記者時錶示，主要因為他隻持有75%的樓麵麵積，並非擁有整座大樓。雖然賣掉中環中心將失去每年8億的租金，但他錶示一定會買到每年租金收益16億的資産來補足。

再譬如，對於陳啓宗傢族來說， 他們也持有瞭大量的不動産資産，包括間接持有香港和大陸總共接近170萬平米的物業，每年收90億的租金。

其中，陳啓宗的傢族信托持有58%，每年分紅達10億以上。2014年，陳啓宗傢族通過傢族基金“晨興基金會”嚮哈佛大學捐款3.5億美元，摺閤人民幣高達20億，這也成為瞭哈佛大學曆史上最大的一筆個人捐款。

當然，香港還有其他的傢族每年都靠著不動産投資，獲得一筆不菲的租金收入。

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給傢辦的幾點建議

對於完全沒有不動産投資經驗的傢辦來說，該如何做？

首先，投資不動産有三種方法： A方法是直接持有實物；B方法是持有一傢收租類公司的股份股票，每年等著分紅；C方法是持有REITs信托。

如果該傢族的信托規模比較大，10億乃至100億人民幣以上的，可以用A方法；如果該傢族的信托規模比較小，1-3億人民幣的，那麼持有一棟不動産可能就會消耗傢族的大部分現金，讓資産變得沒有流動性，因此應持有收租類地産公開發行的一些股份，或者REITs的一些份額。

其次，對於那些沒有不動産投資團隊的傢辦來說，不要把自己訓練成一個操盤手 ，擼起袖子去乾，而是盡可能與第三方機構或顧問團隊閤作。

第三，如果一個傢辦不隻是想配置一些地産類股票，而是想實實在在進入到這個行業，它們可以找一些弱運營的項目。 運營要求分為強運營和弱運營。所謂弱運營，即靠買一個房子、商鋪用來收取租金。所謂強運營，即需對一個商場進行管理，包括一樓是化妝品、鞋櫃還是黃金珠寶等。

我看過很多寫字樓，譬如一棟深圳十萬平米的寫字樓，一年可以收到三到五韆萬的租金。而管理它，隻需要5-10人的小團隊即可，當然對這個團隊的要求還是蠻高的。另外，適當的時候，傢辦可考慮委托管理機構來管理這些物業，並非事事都需自己親自去管。

第四，對於那些架構設置在海外的傢辦來說，直接持有國內物業還是有諸多限製的。 比如，在上海、深圳等地已經不允許這類企業架構來直接持有國內物業瞭。它們會讓企業在國內注冊一個經營實體。

我的建議是最好能在該傢辦架構底下有一傢香港公司，然後通過這個香港公司來持有不動産，這樣可以節省稅費。

至於選擇什麼時候進入商業地産，其實並沒有那麼重要，因為它是長周期的。 也許一開始，傢辦買到的並不是好資産，但可能5-10年後，這塊地被政府用作發展規劃用地瞭，那麼它此時就是一個優異的資産。對傢辦來說，需要關注的是，盡可能避開一些行業的頂點，比如二三綫城市，用一個最高價格去接盤，結果可能會很慘。

（《傢辦新智點》提醒：內容及觀點僅供參考，不構成任何投資建議。）