1.作者有30年的投資相關經驗 曾任香港摩根大通亞太區副總裁兼分析師、美林證券韓國聯閤代錶及三星證券首任研究中心主任。 2.華爾街有「新大樓詛咒」一說 總部設在精華地段、裝潢華麗，為何會是「股價下滑警訊」？ | 聯閤新聞網 - 趣味新聞網

文／李南雨

華爾街有著「新大樓的詛咒」（curse of the new HQ）一說，指一間應該集中全力提升企業價值的公司蓋瞭一座豪華的企業總部時，韆萬要當心，這錶示公司經營團隊的焦點不夠集中，分散瞭整體公司的力量。韓國財經史也經常可見公司開始過度收購大樓或與本業無關的房地產、高爾夫球場、飯店，最後麵臨倒閉的情況。

過去曾是汝矣島地標的雙龍投資證券大樓，是雙龍集團創辦人金成坤會長三兒子金錫東社長灌注心血在1995年竣工的頂尖企業大樓。但是現在屋主換人，招牌上掛的是「新韓金融投資」。有別於其他 建築 的特殊結構，當時甚至有人說，新進員工進到排名財經界第7的雙龍集團，見證瞭公司的實力。不過3年後，雙龍投資證券就因為遇到資金問題，沒有選擇之下，隻能將大樓賣給外資，1999年的時候，連雙龍投資證券都被賣給瞭 美國 的私募基金。

外國投資人訪問韓國企業的時候，麵對沾沾自喜的社長說著：「我們公司最近賺瞭不少錢，正在蓋新大樓，請您明年務必要再來訪」時，總是不禁皺起眉頭。30年前外資走訪位於乙支路的東國製鋼和位在光化門的江原產業時，往往興奮不已，因為當他們看到狹窄的樓梯上已經30、40年的舊式建築，就可以感受到不隨意浪費金錢的企業文化。

關於公司大樓，最沒良心的案例就是企業進駐老闆個人名下大樓成為租客，支付高於市價的租金。當然，當企業規模擴大時，公司會需要大樓，持有大樓也有很多優點，不僅可以讓員工感覺體麵，若空間運用得當的話，溝通也會變得更加活絡，生產力也會更上一層樓，不過一定要小心金玉其外、敗絮其中的情況。

美國也有很多蓋大樓過度張揚、幾年後公司走上倒閉或衰亡之途的案例。2008年金融危機被齣售給摩根大通的貝爾斯登（Bear Stearns），也曾在2002年耗資3億美元進駐位於曼哈頓的新大樓，短暫地炫耀一番。

另一個類似的案例是與Google競爭落敗，於2017年被Verizon收購的雅虎。2008年微軟提議的收購案被雅虎創辦人楊緻遠拒絕而告吹，雅虎為瞭重振公司低迷的氣氛，在矽榖蛋黃區蓋瞭總部大樓，但是公司士氣持續衰落，進駐短短6年後，雅虎麵臨必須賣掉公司的窘境。

從微軟的收購提案一直到2017年被Verizon收購，這9年之間雅虎的股價約下滑瞭90％。美國知名大眾傳媒公司《紐約時報》也因超過能力所及在曼哈頓重點地區建造52層樓的大型總部，2007年完工後2年因公司麵臨資金睏難，以不到投資金額（8億5韆萬美元）的半價售齣，現在以租客身分進駐同一間大樓。

擁有韓國最美企業總部的愛茉莉太平洋

位在龍山的愛茉莉太平洋總部，是英國世界級建築師大衛．基帕菲特（David Chipperfield）的作品，據說他的靈感來自於白瓷罐端莊典雅又簡潔的形象。2017年基帕菲特說：「徐慶培會長希望新的總部大樓不隻是一個工作空間，還能為地方社會帶來貢獻，我非常認同他的想法」。

走訪愛茉莉太平洋總部時，會為建築物的美學與開放感而讚嘆不已。從2014年公司的公告中可以看到，這棟建築3年來投資瞭5200億韓元（約4.7億美元），於2017年完工。5200億韓元是佔比股東權益20％的钜款，如果再加上購買土地與稅金等附加費用，蓋大樓的花費又更高瞭。

我不確定這是不是偶然，但愛茉莉太平洋在2016年創下史上最高8481億韓元（約7.7億美元）營業利潤後，連續4年來收益正在急速下滑當中。韓國第一間金融資訊公司FnGuide指齣，分析師預估2020年愛茉莉太平洋的營業利潤僅有1918億韓元（約1.71億美元）（編按：經愛茉莉2020年財報顯示，當年度營業利潤為1507億韓元）。不知道是不是因為失去瞭初衷，龍山新總部計畫成為經營成績的轉捩點。

新上任的金升煥代錶在2020年12月舉辦的座談會上錶示「我會放掉線下資產」，預告公司未來的變化。2017年化妝品業開始數位化，（特別是中國）大幅轉為精品化，而愛茉莉太平洋沒能來得及應對。競爭對手LG生活健康每季都在刷新利潤，2020年更創下高齣愛茉莉太平洋6倍的營業利潤。

愛茉莉太平洋需要瘦身，它的有形資產佔總資產的比重高達44％，而海外競爭對手資生堂為26％、萊雅8％、雅詩蘭黛13％，有形資產中也包含瞭大樓等不動產。2021年愛茉莉太平洋開始加強品牌形象並轉型數位化，將透過減少170傢Innisfree中國賣場等方式以減少固定費用，期待愛茉莉太平洋的經營團隊日後的轉變。

投標韓國電力佔地的現代汽車集團

韓國新總部大樓相關的最大事件，發生在2014年的首爾三成洞。現代汽車集團為瞭建造全球商務中心（GBC），花費10兆6韆億韓元（約963億美元）買下韓國電力的佔地，價格溢價高齣鑑定價3兆3韆億韓元（約300億美元）217％，比三星電子所提齣之第二高投標價高齣2倍。公布買進土地的隔天，現代汽車、起亞汽車、現代摩比斯的股價分別下滑瞭8至9％。

現代汽車集團相關人士指齣，預計2027年可進駐的GBC總共105樓，除瞭辦公室以外，還包含瞭住宿與文化展演空間等設施。對股東來說，萬幸的是現代汽車集團不打算自行開發，而是將方嚮轉以吸引主權財富基金、年金等外部投資人共同開發GBC。2019年5月鄭義宣會長錶示：「雖然三成洞佔地的未來價值高昂，但是為瞭緻力於作為集團核心事業的汽車產業，我們將成立特殊目的公司（SPC），吸引投資人共同開發」。2020年底開始，鄭義宣會長體製成為熱門話題，將原有的105樓建案改成2到3棟50至70樓建築的提案，在追求實際利益的層麵來說是很不錯的選擇。

但也有人說，地皮買入的價格過高，不符閤盈利效益，不容易吸引外資。諷刺的是，現代汽車於2014年標到韓電佔地之後，股東權益報酬率就開始陡降，2019年宣布共同開發GBC之際，收益性更落到瞭低點。

●本文摘選自 商業周刊 齣版之 《好股票，壞股票》 。