觀點網3月22日下午 招商蛇口在綫上召開2021年度業績發布會 觀點直擊｜招商蛇口許永軍：去年很難，今年也不會輕鬆（實錄） - 趣味新聞網

觀點網 3月22日下午，招商蛇口在綫上召開2021年度業績發布會，對過去一年的經營業績嚮外界進行展示。

2021年全年，招商蛇口實現營業總收入1606.43億元，同比增加23.93%；歸屬於上市公司股東的淨利潤103.72億元，同比減少15.35%。

從上述數據看，招商蛇口並沒有實現在行業利潤下滑大背景下的一枝獨秀，同樣采取瞭以量換價策略，即通過結轉規模的增加，實現利潤規模下滑的減少。

但在2021年絕大部分企業縮減拿地背景下，招商蛇口拿地規模都排名靠前，上半年拿地力度一度接近與政策建議的40%紅綫。

而2021年最受關注的企業資金情況，招商蛇口依舊保持穩健財務水平，並在融資端成功參與首批公募REITs試點、第一個發行並購債券，以及第一批遞交融資注冊申請。

種種事項，讓招商蛇口得到瞭市場極大的關注。原計劃1個半小時的會議，在投資者積極提問下開瞭將近2小時，許多問題甚至來不及解答。

紅利

截至目前為止，招商蛇口業績貢獻最大的一直是地産闆塊業務。

受房地産行業整體影響，招商蛇口項目竣工交付並結轉的麵積增長，收入大幅增加，但結轉毛利率同比下降。所以，毛利率何時企穩，顯然是投資者們最關心的。

董事總經理蔣鐵峰錶示，整個公司的毛利率下滑，行業承壓的現狀大傢都非常清楚，關鍵是如何保障發展，“行業的紅利在逐漸消失，規模見底大傢已經達成瞭共識。針對現有業務的毛利率下滑，要提升利潤率，就要不斷地提升經營管理能力，優化業務結構。”

他稱，傳統開發業務目前還是最重要的利潤來源，招商蛇口繼續深挖一城一模闆的管理效益，從發展、設計、成本、工期、營銷、財務、客服、組織等各個維度精細化管理，追求極緻，開發業務要穩住規模，提升利潤。

“對標先進水平，強調拿地的承諾兌現，每塊地的承諾利潤都做到。加強對宏觀麵的政策研究，對一些城市的産業、經濟、人口、地價的友好度進行區分。”對於未來如何持續保證利潤水平，董事總經理蔣鐵峰稱，招商蛇口還將努力提升操盤能力。

“2017年、2018年我們拿的地相對成本較高，隨著近年陸續結轉，使得近幾年毛利率也是下降的。”財務總監黃均隆則錶示：“後期的毛利率水平，因為自2019年以後特彆是2020年和2021年的地，會在今年及以後進入結轉階段，目前判斷毛利率水平會高於此前，因此會有所提升。”

據蔣鐵峰介紹，2021年特彆是下半年拿的一些土地，目前來看迴報都非常不錯，毛利有明顯的提升。為瞭保證利潤水平，2022年招商蛇口將穩健為主，對參拍城市、參拍土地的選擇非常嚴格，有多項指標來把關，寜可不拿也不要拿錯，未來公司的利潤率相信會有一些穩步的提升。

另一方麵，對招商蛇口利潤影響最大的便是計提資産減值準備。該公司2021年對存貨、投資性物業、長期股權投資計提資産減值準備及對重大風險類彆應收款項計提信用減值準備共計43.72億元，減少2021年度歸屬於上市公司股東淨利潤34.56億元，對歸屬於上市公司股東淨利潤的影響同比增加12.72億元。

招商蛇口對此並未做齣詳細解釋，董事長許永軍僅錶示，按照管理層的意思，這已經充分考慮瞭減值的因素，把存在減值風險的都已經充分計提瞭。

充分計提是否意味著風險釋放完全，未來將有更好的預期？許永軍並不樂觀：“從行業的角度看，去年很難，招商蛇口判斷今年也不會輕鬆。”

機會

行業越艱難，齣清速度便越快，投資者對招商蛇口的期待，便是央企穩健的優勢，能在下行市場中爭得更多份額。

“當前的環境和後續五年房地産行業的發展，如果隻講房地産，實際上就是一個字――穩，把握住穩字就把握瞭現在及未來五年甚至更長時間房地産行業的脈搏。”許永軍錶示。

在此階段是否對央企是一個比較好的追趕和提高規模的機會？在他看來，於招商蛇口，任何時候的理念都是有效益、有質量的規模，不會單純為規模而規模，“作為企業，時時刻刻都在尋求發展，所以不是在於某一個階段，隻不過是多一點、少一點、快一點、慢一點的問題。”

許永軍續指，雖然當前市場快速齣清，雖然行業規模規模依然很大，但對於份額提升多少，並不是招商蛇口主要考慮的問題，那是發展的結果。

“我們不追求短期做到規模多少。”

落到實際經營上，可見的是目前行業資金睏難情況下，土地市場格局已經有瞭明顯變化，央企拿地利潤率迴升相對比較明顯已是市場公認的狀況。

那麼，招商蛇口未來發展的投資計劃是否有所調整？

蔣鐵峰對此錶示，招商蛇口中長期目標是滿足公司現金流安全，滿足國傢三道紅綫要求，淨負債率逐步下降以及優化資産結構。

短期計劃是以銷定投、量入為齣：“土地策略是更聚焦，有進有退。進的城市是五好城市：市場好、利潤確定性強、團隊強、迴款好、城市存銷比較低。”

蔣鐵峰指，基本麵相對差的城市會退齣，具體拿地金額會根據能力提升、負債率情況和迴款情況進行區間管理，並不是為瞭拿地而拿地。

招拍掛之外，市場中還存在一些特彆的發展機會，而招商蛇口第一個發行並購債券，這是對央國企等優秀企業的特彆支持。同時，市場也有消息傳齣，招商蛇口在與部分齣險企業對洽。

對此方麵，管理層錶態顯得有點保守：“拿地和並購都是一迴事，原則很簡單，同樣一筆錢是並購還是公開市場拍賣，哪裏的迴報好就做哪裏。”

蔣鐵峰續指，並購項目復雜很多，公司對並購項目和優質城市的優質項目進行對比，如果價值更大、收益率更高，會積極參與，“主要是看資産質量、風險是否可控。現在有些項目外麵看起來很好，但是盡調之後發現問題特彆多，所以還是比較謹慎地推進。”

“招商蛇口現在在與多傢房企進行接觸，如果有並購方麵實質性的進展，將會及時通過閤規途徑與大傢分享相關進展。”

方嚮

即便市場存在更多機會，但房地産開發業務天花闆已現，尋找新賽道已成為行業共識。

為此，招商蛇口再次提及強調的轉型方嚮：從開發為主嚮開發經營並重轉變、從重資産為主嚮輕重結閤轉變、從同質化競爭嚮差異化發展轉變。

上述轉變包括以集中商業為重點的經營業務“雙百”計劃、提升輕資産的戰略定位，完善投、融、建、管、退全價值鏈各方麵能力、重點研究如何打造地産和科技等方麵。

過去一年，外界所能見到的重點唯二：商業、REITs，其中更是以商業為重。

據副總經理聶黎明介紹，2021年以袁嘉驊為領頭羊的新商管團隊做瞭很多工作，總體來說主要工作和管理改革體現為：在招商蛇口體係內建立瞭專業化、垂直化的組織架構，同時加強團隊自身建設。

另一方麵，招商蛇口加強體係建設，包括商業城市地圖作為投資拓展的指引，包括操盤上的一業態一模闆和操盤手冊1.0，也包括以ACG、PCG等工具作為商業過程管理的手段……

“公司製定在營項目的三年增值計劃和在建項目的全景計劃，以及提升改造計劃等，成效比較明顯，管理層對於新的商管團隊也比較滿意。”聶黎明稱。

具體到收入端，2021年招商蛇口商業戰綫營業收入和EBITA相比疫情前的2019年，同店同比都有比較大的提高，在數字MALL方麵也有比較大的進展，以及整個商業管理的數字化水平也得到瞭提升。

“從新拿項目來看，目前開發進度相比以往有很大提高，基本上能做到30到36個月開業。目前進度都正常，符閤我們的計劃，對未來收入和迴報預期也能達到同樣水平。”聶黎明錶示：“下一步還將不斷地優化和迭代商業一業態一模闆，持續提升操盤水平，抓好商業運營的精細化管理，輕重並舉進行拓展，助力公司雙百戰略的實現。”

隨著經營業務不斷發展，也就有瞭招商蛇口未來對不同類型資産的理念。

“最核心的優質資産堅定地持有，不會進行轉讓，它會有長期穩定的現金流迴報。”蔣鐵峰強調稱。

“産融類資産，占用資金比較大，周轉比較慢，我們會齣錶。保有小股和經營權，把主要資産齣錶，然後繼續把這個資産經營好，收取輕資産管理費。”齣錶的平台，便是目前已經搭建好的於香港上市的招商局商業房托基金，以及國內上市的博時蛇口産園REIT。

對於曆史上配閤著住宅拿地搭配的一些商辦資産，先天素質或者區位並不是太好，經營效益很難提升，占用公司一定資金，招商蛇口最近也在積極處置，置換成現金或更優質的物業。

“培養利潤增長第二麯綫，提升運營能力是招商蛇口未來發展的主要方嚮。”

以下為招商蛇口2021年度全年業績會現場問答實錄：

現場提問：目前在戰略執行的進展如何？如何保證上下統一一緻的高效率推進公司戰略？

許永軍（董事長）： 當前房地産行業進入瞭一個新舊模式的轉換階段，戰略製定很重要，但是落地更重要。

怎麼去落地？我們這幾年來一直持續根據外部環境、內部變化，結閤自身的特點，不斷地審視我們的戰略落地成果，一直堅持133341綜閤發展戰略。

2020年，我們進一步深化業務的定位，著力構建現金牛、成長型、創新型、平台型及機會型的業務組閤。積極打造郵輪、産業園區、集中商業及招商積餘四大核心IP。

2021年，我們將三個轉變融入133341戰略中，替換之前的三項能力；相應地在戰略執行層麵，我們製定瞭各業務單元的子戰略。

大傢也能看到我們的動作，比如在持有業務子戰略方麵，提齣瞭雙百戰略目標後，在引進領軍人纔、産品綫梳理，明確各持有業務定位、組織架構設置、管控模式調整、差異化薪酬激勵體係構建等方麵做瞭很多工作。

平台型業務打造方麵，招商積餘作為公司旗下從事物業資産管理與運營服務的主平台，製定瞭招商積餘自己有特點的12347戰略，並提煉齣“沃土雲林”商業模式，進一步強化瞭大物業戰略發展選擇。

去年底，招商積餘在並購工作方麵齣現瞭大的突破，成功摘牌瞭上航物業百分之百股權及南航物業95%股權，增資擴股匯勤物業，現在還有很多項目在緊鑼密鼓地談。

産融結閤方麵，我們建立瞭香港房托基金和蛇口産園公募REITs雙REITs平台，助力公司降低重資産比例，實現由重轉輕。

輕資産業務落地方麵，我們創新提齣管理型+項目型生態模式的組織方式，對考核激勵機製進行瞭差異化設計。

2021年我們的輕資産業務也取得瞭很多突破，這些都是公司戰略執行的具體動作。相信正確的戰略加上強有力的執行，必將成功推動公司實現可持續發展。

現場提問：作為綠檔房企，公司去年有息負債的利用如何，是否可以充分利用綠檔融資的空間，後續還有沒有繼續發行並購貸的計劃？

黃均隆（財務總監）： 去年我們公司的有息負債額增速接近15%，符閤人行的要求。

關於明年的融資計劃，我們的資産負債率和淨負債率都是比較低的，特彆是淨負債率，所以有息負債基數相對低一些。公司嚮來秉承規模、質量、效益綜閤發展，所以在兼顧規模、質量、效益平衡發展的基礎上，充分利用綠檔的融資空間。在融資計劃上，我們會考慮多種融資渠道，綜閤考慮債務的安全性和融資成本。

關於發行並購債的問題，目前確實給公司提供瞭一些並購機會，公司一直都是秉承著穩健經營的策略，有閤適的項目將會積極抓住，同時也會充分考慮利用並購貸的可能性。

有閤適項目的基礎上，充分考慮收益跟風險，我們會積極爭取並購機會，同時也會利用相應的一些並購貸款。

現場提問：公司對長租公寓的定位是什麼？管理層對國傢要大力發展租賃市場有什麼看法？能不能介紹一下後續的發展規劃？

劉曄（副總經理兼法律顧問）： 招商蛇口是長租公寓行業資深的參與者，雖然長租公寓這個詞是最近幾年纔熱起來的，但是對招商蛇口來說，在長租公寓這個行業裏已經開展瞭差不多30年的業務，是目前行業內為數不多的幾傢長租公寓業務實現盈利的公司，而且也是唯一的一傢已經連續多年在長租公寓業務方麵實現盈利的公司。

2020年招商蛇口把旗下酒店管理和長租公寓管理業務進行轉型，形成瞭一傢深圳招商伊敦酒店及公寓管理的輕資産管理公司，重新進行這方麵的布局。公司把酒店管理和長租公寓管理業務作為其中的一個創新闆塊，之所以做齣這樣的調整和安排，就是我們基於國傢大力發展長租公寓市場的看好。

隨著90後、00後逐步步入職場，他們對於住房的需求和理念可以明顯地感覺到在發生變化。對於房屋的所有權和租住權，這些年輕人的關注度已經跟以前完全不同。

從國傢政策層麵來講，在推進租售同權，在土地供應方麵，我們也看到各地政府在推齣一批土地價格明顯低於開發銷售型專用租賃住宅的項目；在稅收和財政奬補方麵，我們也看到支持力度越來越大，我們認為國傢大力發展租賃市場的舉措和方嚮是非常正確的。

我們對於這樣一個方嚮做瞭充足的準備，接下來從招商蛇口的角度會把酒店和長租公寓的管理業務，無論是團隊的打造、能力的打造都會做好準備，來應對這樣一個市場積極的變化。

目前招商蛇口正在運營的長租公寓有3.6萬間，主要布局在國內一綫城市和強二綫城市，未來我們會從幾個方麵把這項業務做好。

一方麵是手上已經有的存量資産，會做好改造、提升、運營、服務，發揮更大的作用，為股東貢獻更好的經濟效益，同時對市場上新齣來的一些租賃專用土地，也會保持積極關注，對於其中的優質項目也會積極參與。

另外一方麵會在打造能力的基礎上，積極地拓展在長租公寓方麵輕資産輸齣業務。因為在招商伊敦成立之後，把長租公寓業務進行瞭詳細的産品綫梳理，在高端服務公寓方麵有壹棠品牌，在精品公寓方麵有壹間品牌，在政府人纔住房、政策性住房方麵有壹棧品牌，後續會把這幾個品牌用好。

輕資産管理輸齣方麵，能夠在2022年取得一些突破，為公司做齣更大貢獻，為股東貢獻齣更好和德經濟效益。

現場提問：公司有沒有感覺到預售資金的監管政策近期有放鬆？去年以來預售資金監管持續收緊對公司的影響有多大？

黃均隆： 2021年開始，各地預售監管政策越來越嚴格，監管政策實施力度都大幅收緊，多傢銀行暫停保函置換監管資金業務，可動用的資金減少，也給公司經營發展、資金方麵帶來一定的壓力。

在這種大環境下，公司進一步加強資金管控，強調根據各地的政策應解盡解，加大監管資金解活的力度。2021年初並錶口徑監管資金是155億元，占並錶口徑迴款1642億的9%，2021年年末，並錶口徑監管資金是231億元，占並錶迴款的1840億元的12%，增加瞭3個百分點。

近期趨勢來看，齣台的全國性監管指導意見比較寬泛，各地將因城施策、因企施策、製定細則。去年以來，隨著債務違約的企業不斷增加，各地政府齣於保交付的壓力，短期來看預售監管範圍很難有大幅度的放鬆。

由於公司一直以來資質比較好，信用比較好，現金流比較穩定，因此從因企施策的理念來看，政策監管政策的變化對我們來說又是相對友好一些。

現場提問：公司近幾年少數股東損益的占比波動比較大，未來利潤錶少數股東損益占比的趨勢將會怎麼樣？

黃均隆： 從年報上看，2016年到2021年，少數股東占比確實是比較高的，前麵幾年是15%到27%之間，今年是31.74%。

從財務上看，少數股東就是不並錶那部分項目，就是聯閤營公司的投資收益，這一塊收益主要受到聯閤營項目結轉的節奏和不同項目盈利水平的影響。

未來隨著公司拿地權益比提升，以及操盤能力提升，這幾年也在提升權益比。去年權益比是50.72%，今年計劃目標是到60%。公司現在拿地的權益比要求不斷地提升，因此少數股東損益占比未來的趨勢應該是下降的。