2022 買房之前 “中長期主義價值觀”——2022購房硬邏輯 - 趣味新聞網

2022，買房之前，我們先來聊聊用什麼思維來看待買房這件事。

沒有急功近利，不考慮短期目標。

那買房還關注什麼，我認為以下三點都很重要：

01.土地的原始素質;

02.開發商的産品觀甚至世界觀;

03.政府各項市政規劃的托舉。

我們詳細來說：

開發商在一個什麼樣的場景去搭建你的房子？這塊土地有多大的城市延展麵和規劃可能性，都是很重要的先決條件。

當然一塊土地遇見瞭一個懂她的開發商，其實也是一種幸運。

因為場景思維的重要性在今天遠遠大於你的認知，而搭建場景的難度也遠遠高於你的想象。

沒有生活場景搭建係統性思維的開發商，頂多站在空間的維度（我們通常所說的三維空間），提供的是當下一個不錯的居住社區。

而有生活場景搭建係統性思維的開發商，可以站在 時間和空間的維度 （我們可以理解為四維空間）幫你的現在和未來動態的設計一種全新的生活模式。

那這種全新的生活模式是什麼呢？

我認為是一種“中長期主義的生活主張”

這是一種“適中，剛剛好的生活“。

不同於短期的3-5年就換房，也不是需要在這個房子居住十幾二十年。中長期的房子，我個人覺得房子至少需要滿足傢庭的一個周期變換。就是比如從孩子上小學直到念大學離傢。房子的空間和功能都可以滿足三代同堂或者二胎傢庭的需求。

而在傢庭成長的過程中，整個社區也在成長，交通、教育、商業等各項規劃也在逐步落地，全新的生活也在啓幕。

簡單來說，既沒有“剛需”小空間的將就，也不需要“頂豪”高成本的壓力，買房的智慧就是一種立足於時間、空間、成本的“高級的平衡”。

最近幾個月，因為各種各樣的原因，大概去瞭福州世茂帝封江6-7次，每一次去都有不同發現，我覺得這個項目的總設計師，一定是個“生活場景搭建”的高手，也是“中長期主義生活主張“頗具代錶性的一個項目，於是花瞭一些時間做瞭一個整體梳理，和大傢做個分享。

作為福州最後一塊南嚮看江的住宅用地，直麵烏龍江、對望五虎山、緊靠龍祥島，三大公園環繞，三條軌道交會，其不可復製的土地資源，很多新聞都有報道，此處不一一贅述。

想著重和大傢分享的是開發商的産品觀甚至世界觀。這的確是一個不斷在自我革新與突破前行的品牌。

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産品進階曆程

說到世茂的産品，我自認為還是很有發言權的，在世茂30餘年發展曆程中，布局瞭147個核心城市，440+地産項目，我是從2011年開始關注世茂産品的，截至目前，我差不多看過的、關注過的項目不少於60-70個，基本涵蓋瞭豪宅、文旅、商業、酒店、寫字樓、各類住宅等全綫物業類型，按照我個人的理解劃分為三個階段：

第一階段： 百花爭鳴時期。

2011-2015年，那個時候全國齣現瞭各種各樣創意的示範區和 爆款的産品 ，世茂以“品牌理想”為齣發點，用無數用心的細節，做到瞭“讓客戶看一眼産品就會愛上它”，成為瞭那個階段藝術化生活方式的領軍企業。

故事從一張照片開始講起，2013年7月6日，我去參觀瞭上海世茂納米魔幻城，留下瞭一張有趣的照片。

我當時還寫瞭一段看盤感受： “上海世茂納米魔幻城的室內滑滑梯，如果你不想走樓梯去地下室，你可以和孩子們一起坐滑滑梯下樓，讓下樓的感覺有飛一般的心情” 。置業顧問說，有客戶就是因為這個滑滑梯買瞭魔幻城的房子，不管，你信不信，反正我信瞭。 沒人知道，世茂下一張會齣什麼牌，永遠值得期待，永遠給你驚喜。

直到今天，10年過去瞭，我對世茂做産品的態度依舊欣賞如初。

第二階段： 産品係列化時期。

你也理解為 産品標準化 時期，2016-2020年，這個時候由於整個行業的快速開發和周轉，世茂研發齣瞭幾大産品係列， “龍胤係”、“天譽係”、“國風係”、“璀璨係”、“雲係” ，世茂以“土地素質”為齣發點，針對不同的地塊、不同的客群，給齣瞭係列化的産品設計，這些標準化的産品最大的特色就是――韆錘百煉，不斷迭代，幾乎沒有硬傷。

▲世茂國風係代錶産品――福州世茂雲上鼓嶺

▲世茂璀璨係代錶産品――廈門世茂璀璨天城

這一階段無論是對硬件的標準，還是軟件的細節，世茂都進行瞭嚴格的分層定位，將土地的素質發揮到極緻，同時和市場上同期的其他産品相比而言，也有非常明顯的辨識度。在福建十分受客戶喜愛和追捧的兩大産品係“世茂國風”和“世茂璀璨”，也都是這一時期的作品。

第三階段： “生活場景”及美好價值鏈打造時期。

2021年至今，在地産行業內外雙重壓力下，世茂開始不僅僅關注於産品力本身，開始以客戶的“生活場景”為齣發點，在極緻生活場景的研發下，提煉齣瞭 “産品-生活-用戶-情感” 的美好價值鏈，憑著 “長期主義生活觀” 的態度，給客戶提供瞭一種可以與未來接軌、有效鏈接的“新的爆款”産品。

比如福建世茂研發的 世茂帝封江項目 ，沒有延續上一階段的標準化産品，“跳脫齣”從前産品的“光環”，在深度研究瞭客戶的“全生命周期、全生活場景、全生活配套、全新生活態度、全新生活方式、甚至全新生活夢想”之後，幫客戶真正實現瞭一套房子的“長期主義”。在走價格競爭策略的樓市，堅持走品質改善路綫，從而生産齣瞭新的更綜閤的“爆款産品”。

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同等地段下的“生活場景”優秀答捲

前麵說到，世茂目前的産品幾乎考慮到瞭客戶所能想象到的生活場景，幫客戶在空間和時間兩個維度上都做瞭提前預設。可以說在客戶生活 1公裏、100米、10米、1米 的場景內，都做瞭深度考量。 先說公共場景的打造；

遠景：

五虎山、烏龍江、龍祥島，超大寬幅景觀。

▲五虎山、烏龍江、龍祥島實拍

▲800畝茉莉花濕地生態公園+500畝城市康體公園

▲600畝環島濱江公園

▲4號綫5號綫雙地鐵

▲3月4日實拍地鐵站，4/5號綫、F1快綫標識清晰可見

▲F1濱海快綫現場火熱施工

站在售樓中心隨手拍，也都是風光攝影大片，各項在建工程，也都快馬加鞭在建設，可以看到政府托舉闆塊的決心 。

我前幾天正好在福州一位畫傢的工作室看到瞭幾幅他創作的帝封江風光圖，當即有被震撼到，韆裏江山，浩浩蕩蕩，奔湧嚮前的場景頓時湧現齣來。

▲ 圖片來源：畫傢吳建峰老師

中景：

把江水活水引入小區、打造 18萬方濱水商業 、分組團設計的主題園林、幼兒園到中學 一站式教育配置 。

▲ 世茂帝封江濱水商業效果圖

從這張效果圖來看，不得不說，世茂對於濱水豪宅生活方式的詮釋還是相當專業的，把烏龍江的活水引入社區景觀，規劃既融匯瞭東方的文化底蘊和高級感，又有西方的時尚和設計潮流，據說，當時這個濱水商業街的設計還是考察瞭深圳華僑城歡樂海岸的規劃。

▲ 深圳華僑城項目鳥瞰圖

項目整體30萬平方米，是一處集商務、商業、休閑、旅遊、文化為一體的文商旅類綜閤體項目。如此看來，世茂帝封江整個規劃的打造，和深圳華僑城歡樂水岸頗有異麯同工之妙。

▲ 3月4日商業街施工現場拍攝實景圖

由於政府當時齣讓土地時，有“綁定”商業的建設進度和住宅預售證的獲取緊密關聯，所以目前大傢可以看到商業闆塊的建設進展也是緊鑼密鼓，預計今年年底到明年年初可以完成主體封頂。

▲ 從整個規劃圖可以看到地塊全貌，你想要的生活這都有

還有為業主量身打造的 社區會所 ，先來看下會所打造。

這個場景其實非常符閤當下 品質階層的“社交”需求 ，不需要離城市太近，太喧囂，每周固定和朋友、傢人的聚會，可以完全在社區內的會所解決。

▲ 世茂帝封江會所泳池實景

我去看瞭幾次這個會所，目前恒溫泳池健身房、茶藝空間、雪茄吧這幾個部分都已經提前開放，對於還沒有業主入住的小區而言，確實也體現瞭開發商的誠意。

我在參觀過程中，還看到開發商竟然是聘請的 專業遊泳教練、健身教練來給業主們上“私教課”。嘖嘖， 說實話，在一綫城市，不是 10W+ 以上的豪宅，根本不會配置如此規格的社區會所和如此高規格的社區服務。

再來看下其中一個地塊的景觀場景設計，大概有 6大類復閤功能，23個景觀節點 ，而這樣差異化的設計，在社區內11個住宅地塊都是 量身定製 的。

近景：

樓棟大堂，用的是 麯麵石材 ，一組麯麵石材，可以做三組平麵石材的大堂。也隻有世茂這種有情懷的開發商纔會做如此藝術的取捨。

地下車庫獨立入戶大堂， 據說是犧牲瞭大概幾韆萬貨值可售車位的麵積，來讓業主的歸傢更有儀式感。

獨立電梯前室， 讓每一戶業主都能享有至少8平米的私享空間。

基本上，世茂通過 遠景、中景、近景 的打磨，幫業主們在公共場景的設計上做到瞭極緻。

不看地段目前成熟度，隻看整體配置，還以為是福州單價 7W+/�O 的房子，可以說是把 2000W 總價纔有的配置，放到瞭 300W+ 起的房子裏。

再說私人場景的打造：

可以說世茂是圍繞著每一個空間的用戶來進行的場景打造，看完整體樣闆間，這個戶型有3個比較大的亮點：

1、 極緻收納： 這個戶型第一亮點就是利用瞭牆麵和轉角，創造瞭大量的收納體係。

從電梯前室到入口的玄關到主臥的轉角衣櫃到餐廳的餐邊櫃，

到雙陽台上的收納空間預留，到浴室的各種櫃體，這對於130平米的戶型可以來說是夢幻的收納體係。

更加值得關注的還有廚房還有一麵牆可以完整收納，這一步就領先市麵上95%的産品規劃；

2、 超級布局： 南北通透，4開間朝南，動區完整格局設置，南嚮客廳+橫跨兩開間的陽台、北嚮餐廳+U型廚房再+北陽台，整個動區一體化設計，沒有過道，空間利用率極高，且沒有一個對開門的臥室，私密性強，居住體感極高；

3、 闊綽尺度： 每個房間都能住人，其中3個臥室朝南，最小的臥室也有3米開間，做到“真”4房，靜區也有最基礎的保障，意味著客戶不用擔心取捨，直接可以住下三代同堂。

其他一些細節亮點：

南北雙陽台： 景觀陽台可以滿足女人生對於藝術生活的美好想象，養花、種草、畫花、看江和朝陽，看落日和晚霞、泡咖啡品人生；

生活陽台又可以承載日常晾曬所需，陽台上還預留瞭很多接口，方便女主人各種操作；

廚房： 整個操作麵闆用的都是岩闆，就是可以直接在上麵切肉，不會有劃痕，十幾年都是美觀的，讓做菜的人有個超級好心情；

廚房還會有時間和溫度提示的功能麵闆，對於做菜掐時間來算的人，真的很貼心。

洗手間： 一個人每天工作社交迴傢就喜歡安靜，不得不說洗手間是一個可以讓人放鬆安靜下來的比較獨立而私密的空間。世茂在洗手間裏通過集成麵闆，把洗手間的場景也打造得舒適溫馨，並且我注意到在馬桶的兩側還設置瞭 緊急按鈕 ，直接連接至物業處，避免意外情況發生；另一側還人性化的設計瞭 台盆側邊櫃 ，可以放置手機以及書本，並且淋浴池，都做瞭 防滑設計 。

最後再來說說 “U美”係統：

包含瞭 機電包、收納包、美學包 三個係統，這個體係，可以說世茂的營銷、設計、成本團隊，在背後做瞭大量工作，同樣的品牌、品質，世茂通過集采的議價能力，幫客戶控製在瞭幾乎是市場價格最低的水平，有的甚至在1摺就可以享受到優質品牌。同時還省去瞭舟車勞頓，往返傢和裝修建材市場之間的消耗，同時，世茂的設計審美也是顔值在綫，也省去瞭購房者去找設計師整體設計的開銷。

總體在房間的11個空間裏，進行瞭多達50多項升級可選設計，幫客戶全方位提供瞭品牌、功能、美學、低價優質的室內居傢升級方案。

個人認為這種 “場景式研發” 是非常前沿的 “産品打造” 方式，既滿足瞭當下的品質需求，還未未來的升級需求，預留瞭端口。基本上是幫客戶直接打造好瞭一個“成品好房子”

可以說，世茂帝封江做到瞭 “産品即場景”。

1）場景解決方案成為産品研發的核心能力，這對以往的産品思維是重要的升級思考；

2）在産品中不斷疊加場景，創造齣新的場景；

3）場景不分綫上和綫下，其核心是用戶體驗，圍繞著這個生活來打造解決方案。

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三大類改善人群建議匹配

最後，再來迴顧下，為什麼世茂會在這塊土地上做瞭一個“品質改善”型的産品，而不是“純剛需”的“流量型”産品（雖然他也本可以這麼規劃）

但如果按照快速跑量的規劃方式，就可惜瞭這塊土地

所以文章的開頭，我的感觸是 “一塊土地遇見瞭一個懂她的開發商，其實也是一種幸運”

作為開創江景豪宅先河的世茂，當然能看到這塊土地被”雕琢“之後成為”美玉“的那一刻

因為豪宅的三要素，世茂帝封江都有――

1）不可復製的稀缺寬幅江景資源；

2）近600畝的土地麵積，隻有65.9萬平方米的總建麵，有繪製恢弘巨製産品的先決條件；

3）在城市核心區，1.37的容積率，稀缺的資源、極緻的産品，再難復製，必將吸引立誌“收藏孤品“的高階圈層。

在此願景下，我們可以認為，這是福州首個 “品質中長期主義生活場景社區” ，世茂帝封江重新定義瞭 “城市空間價值” 、“傢庭場景價值”、“生活方式價值”。 130平米，4房2廳，豪宅上車麵積，卻擁有瞭不輸140-160平米的超級享受。

可以說世茂帝封江做到瞭 “總價很剋製，品質很放肆“ ，具備 “中長期主義生活觀” 的以下三類客群都可以“閉眼入”：

1） 要在城市主流區域，麵積不小，長期居住，對自然環境和城市繁華都有要求的品質階層，世茂帝封江 “讓你得到的生活，遠遠高於你付齣的房價” ；

2） 對由於傢庭成員增加，急需改善居傢空間的傢庭，戶型要能應對傢庭不同的成長周期，世茂帝封江打造的 長期主義生活場景 ，“讓你一次買房，不說享受終身，至少10-15年不用換房”；

3） 對於想要收藏絕版江景的藏傢而言，鄰裏之間階層純粹，配置上檔次，齣入有麵子，世茂帝封江把 “五星級酒店纔有的品質，放到瞭你的日常” 。

結語：

福州這個樓盤，是個 “規劃高手” ，把2000W+的配置放到瞭300W+起步的總價段，頭排看江，二排看園林，三排享商業，以預見性的 “場景打造” ，給瞭輕奢住區一個99分完美範本。現在需要大傢共同期待的是各項配套逐一落地，一個全新的生活方式即將拉開帷幕， 美好未來總是青睞更有“遠見”的這部分人。

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