來源：易眼看房上海哪裏的新房供應量最多？答案顯而易見就是臨港新片區 從去年下半年開始 臨港樓市現狀：主城區搶著買，其他片區賣不動！ - 趣味新聞網

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上海哪裏的新房供應量最多？答案顯而易見就是臨港新片區，從去年下半年開始，臨港新房推盤量就呈現齣井噴的態勢，由此臨港樓市也經曆瞭從供不應求再到部分樓盤無人問津的過程。

主城區依然很火，其餘片區去化難！

數據顯示，從去年至今，臨港共開盤21個項目，其中5個樓盤是被3.1人纔全部包攬，另有5個項目觸發瞭積分。

101片區無疑是臨港最熱的闆塊，位於該片區的8個樓盤，3個被3.1人纔包圈，4個觸發瞭積分，還有個清韻雅苑由於産品力較弱，未能觸發積分，不過認購率也達到100%。

2021年前六批臨港開盤情況

101片區屬於臨港滴水湖最為核心的主城區，定位文旅宜居的生活片區，該片區的發展圍繞16號綫臨港大道站，結閤海昌極地海洋公園、冰雪世界，生活天文館等打造商業文化遊樂集聚區，因此是目前滴水湖成熟度最高的片區，片區內的二手房價格接近5萬/平。

不過101片區的開發基本處於飽和， 該片區已經鮮有土地齣讓，新房供應也告急，未來也很難有上車機會。

滴水湖，易眼看房實拍

而相比之下，102片區和103片區的成交就沒有那麼理想，這兩個片區除瞭部分位置較好的項目，大多樓盤都沒能觸發積分。

打算在臨港買房的購房人當前麵臨的現實問題就是，可選的新房隻有與主城區毗鄰的102片區和103頂尖科學傢社區 。從去年臨港齣讓的地塊就可以看齣，未來新房的供應量大多集中在103片區，甚至還有105片區。

由於105片區屬於臨港遠期規劃，這裏不再多贅述，筆者這一次帶大傢一起去看下臨港目前新房供應最為集中的102和103片區。

102片區適閤居住，升值潛力不大

臨港102也就是文教生活片區，該片區建設之初就是以教育資源為主，不過這裏距離地鐵站稍遠，距離16號綫地鐵站約3-5公裏。

102片區位置示意圖

為瞭方便市民齣行，片區內的臨港中運量1號綫（T1）公交綫路已經開通，2-3站路可以到達地鐵站，全程需要約20分鍾。而16號綫從臨港大道前往龍陽路地鐵站耗時在1個小時左右。

臨港T1綫示意圖

從現場來看，這個片區以大學城為主，環境比較幽靜，道路也很開闊。不過目前這裏的商業配套還是偏弱，片區內僅有港城新天地，不過規模較小屬於社區型的商業，沿街路段還有一些底商，以便利店和餐飲為主。另外這裏有第六人民醫院東院，就醫比較方便。

此外，片區內的大型商業體龍光藍鯨世界預計在明年6月開業，從現場來看，商業體還處於地下施工階段，屆時商業體能否按時兌現還不得而知。

龍光藍鯨世界商業體施工現場，易眼看房實拍

新房方麵，片區內目前在售的新房有特發學府裏，據悉項目從去年底開盤至今，依然還沒有賣完。主要一方麵項目所處位置在102片區的西側，除瞭滬城環路、申港大道兩條非常寬闊的道路和綠化帶，周邊基本沒有任何居住氛圍可言。

特發學府裏沙盤圖，易眼看房實拍

再加上項目簡裝交付的品質，項目沒有很明顯的亮點，因此市場認可度並不算高。

除瞭特發，還有一個項目值得大傢關注，那就是龍光天曜，項目預計會在第二批入市。相比起特發，龍光天曜去年底連拿兩證，鼕霖悅庭和夏蘊光裏同時入市，雖然都沒有觸發積分，不過目前已經都清盤瞭。

龍光天曜售樓處，易眼看房實拍

項目即將推齣的是402套高層和疊加彆墅，主力建麵約85-133平3-4房，上一期均價3.2萬/平，本期價格大概率持平。

從位置來看，項目位於建橋學院宿捨樓以及一所駕校的北側。除瞭項目未來自帶的商業體外，周邊約1.3公裏外有港城新天地商業，此外也沒有什麼值得稱贊的配套瞭。

建橋學院，易眼看房實拍

駕校，易眼看房實拍

龍光天曜的社區體量還是比較大的，高層戶型都做到瞭3開間朝南，還算可圈可點。其中高層為精裝交付，而疊墅為簡裝交付。

盡管置業顧問錶示項目是精裝交付，不過作為一個均價3萬齣頭的剛需樓盤，在配置上也會“特殊照顧”，例如不帶中央空調，地暖和新風係統，空調需要業主後續自己安裝，另外樣闆間所見的牆紙、櫥櫃、淋浴玻璃門都是不帶的。

房間內安裝瞭斷橋隔音窗戶，筆者在參觀過程中發現其把手已經脫落，不知是質量問題還是安裝不當，但願未來交付後沒有這方麵的問題。

樣闆間實景圖，易眼看房實拍

交付標準，易眼看房實拍

另外置業顧問還錶示，目前102片區的發展已經很成熟，而103片區需要6年甚至更久的時間纔能建設完成。更何況102片區距離地鐵站更近，明年還有大型商場開業，算是臨港當下最值得買的片區。

總體來看，102片區固然有位置上的小優勢，不過片區的能級並不高，未來發展潛力不大，加上目前較大的供應量，短期內很難有價值提升的潛力。當然該片區的城市道路比較整潔，相比起101旅遊片區熙熙攘攘的客流，住在這裏更多瞭一份寜靜。

大舉開發的103片區，若乾年後纔能成型

比起102片區，目前的103片區正在大開發過程中，不是在建的工地，就是即將要開建的工地，整個片區目前毫無配套可言。

這裏的新房也是臨港目前去化比較難的片區，究竟有多難？筆者踩盤當日，就接到瞭103片區內三個項目的營銷電話。

當然103片區也是目前臨港整體開發的片區，規劃起點相當高，從規劃設計來看， 103片區定位全球頂尖的科研基地與居住社區，總麵積約10.3平方公裏，由科創總部灣、頂尖科學傢社區、科技創新城、科創智慧社區、科創拓展區五大闆塊組成。

頂尖科學傢社區效果圖，圖源上海臨港

官方文件顯示，目前103片區正在建設中的重大項目 37 個，到 2025 年，區域將建成10多個聯閤研發中心、預計吸引100+世界頂尖科學傢、培養 1000+青年科學傢領袖，未來規劃居住人口約3.8萬人。

當然片區內規劃瞭學校、商業、配套交通和公園等設施，大傢比較關心的商業配套有總建麵46萬方的海港中心綜閤體，其中商業規模約10萬方，還有莫比烏斯”科學傢公園，總麵積約14.3公頃。

103片區頂尖科學傢社區規劃，易眼看房實拍

在今年第一批集中認購的新盤中，頂尖科學傢社區的中建玖海雲天已經結束認購，目前認購率不足130%，正在進行小籌階段，無需積分就可以購買，可見該片區的去化並不容易。

當然除瞭中建項目，另一個關注度較高的要屬鵬瑞雲�Z灣，其就在中建玖海雲天邊上。提起鵬瑞，很多上海的購房者並不瞭解，其實它是深圳“第一豪宅”深圳灣1號的開發商。不過專做豪宅的鵬瑞首次試水上海市場，挑的卻是一個剛需項目。

開發商介紹，易眼看房實拍

鵬瑞雲�Z灣的售樓處已經開放， 不過想要前往此處絕非易事。 目前通往售樓處的入口需從海港大道與美人蕉路交叉口進入，這也是前往售樓處的必經之路。

項目位置示意圖

首先要穿過中建玖海雲天的施工現場，然後再經過鵬瑞雲�Z灣的工地，最後纔能到達售樓處，全長接近900米，途中還要麵臨大量的水泥攪拌車、集卡以及鏟車。簡直就是大型施工現場，如此崎嶇的道路驅車都很睏難，更不用說想通過步行穿越這些工地。

當然未來從海洋四路也可以到達項目現場，不過目前海洋四路的道路還處於施工階段。這裏不禁讓人疑惑，為何開發商不在臨港的主城區設立一個展廳，而是將售樓處深藏在一個如此難以企及的工地中，這足以勸退不少剛需客戶。

項目售樓處，易眼看房實拍

從現場獲悉，項目所處的位置處於頂尖科學傢社區的中心位置，未來齣行會比較便利，項目的一大優勢是周邊有條天然河道，水係環繞。

鵬瑞作為“豪宅開發商”擁有大量豪宅基因，其在細節上比市麵上一般的項目要做得更好，例如自帶新風係統、中央空調、雙層中空LOW-E玻璃和全維度玄關收納係統等。

鵬瑞雲�Z灣沙盤，易眼看房實拍

從溝通中還瞭解到，項目的外立麵采用的是真石漆，預計會在2024年底交付，樣闆間將在近期開放，交付品牌還尚未公布。

不知當天是工作日的關係，還是過來的交通實在不便，售樓處現場並沒有看房客戶，項目首推493套建麵約89-120平的3-4房，全部為高層房源。

鵬瑞雲�Z灣施工現場，易眼看房實拍

該盤的戶型都做到瞭三開間和四開間朝南，其中89平的3房2廳1.5衛的戶型是市麵上比較少見的。該戶型的衛生間做到瞭乾濕分離，但破天荒地做瞭2個馬桶設計，其中一間為“馬桶間”。如此驚艷的設計，往好的地方想可以說是比較實用，方便洗浴的時候，其他人也可以使用衛生間。

不過從戶型圖中看齣，該0.5衛生間並非是明衛，而是一個狹小的密閉空間，那麼究竟這樣的設計能否被上海的消費者所接受還需檢驗。

87平戶型圖

綜上來看，頂尖科學傢社區的規劃是相當震撼的，不過這裏的房價3.4萬/平，要略高於臨港的其他片區。更何況頂科社區的建設纔剛開始，等完全成型或許還有很長的路要走。

如果你是打算近期內在臨港定居的，103片區顯然還不夠成熟。若購房者看中瞭其未來的發展潛力，這裏未來的發展格局確實很高，浦東對於臨港的扶持也是很大的。

但需要強調的是，在今年第一批集中供地中，103片區可齣讓土地非常多，算上即將入市的新盤，未來可售房源或近萬套，因此這裏未來的二手房市場流動性會很低，想通過買房換取價值提升的購房者或麵臨長時間站崗。

因此無論是102還是103片區，都各有所長且都有短闆。買房人要清楚自身的置業需求和購房目的，選擇適閤自己的房源。畢竟臨港是五大新城中的房價窪地，也是發展能級最高的，未來值得大傢期待。