發表日期 3/20/2022, 7:27:16 PM
近日,幾大部委一起錶態,即將齣台的相關舉措,以保證房地産市場預期的穩定,同時推動市場平穩健康發展。
這個消息一齣,上市的房地産公司都開始大幅度反彈瞭。3月17日收盤,旭輝控股、融創中國股價最高漲幅均超55%,分彆達56.7%、55.09%。時代中國、新城發展及佳兆業集團股價漲幅也超過30%。
另外最近股債雙殺的龍光集團也迎來瞭大反彈,漲幅最高達41.46%。這還是在港股方麵而已,在A股方麵,陽光城、京投發展、嘉凱城全部漲停,另外中南建設、宋都股份、新華聯、金科股份漲幅超過瞭9%,另外萬科跟世茂也至少漲幅超過瞭5%。
以最具有代錶性的融創跟萬科來看,融創的股價已經從一年之前30多塊跌到前段時間最低的3塊多。萬科也是從30多塊跌到瞭最低的14塊多。這兩傢公司可以說是兩個不同維度的代錶,一個是班裏排名末尾的,一個是優等生。
不過現在行業這個情況,泥沙俱下,覆巢之下安有完卵?萬科這個優等生的市值也是一路暴跌。曾幾何時,房地産就是等同於財富。十年之前的中國財富榜前十的富豪基本上有一半是來自房地産行業,在過去20多年的中國首富評選中,曾經做過首富的地産富豪就有王健林、許傢印、黃光裕、楊惠妍、劉永好等人。
可是如今的房地産卻是一片哀嚎,多少曾經的地産巨頭如今都是負債纍纍,即使如同萬科這樣的優等生都喊齣瞭行業進入黑鐵時代的說法。萬科的掌門人鬱亮說為瞭應對黑鐵時代,他自己齣差都不坐頭等艙瞭。
翻開房地産公司的財報顯示,單單是2019年A股140傢上市房地産企業總計的利潤就高達2471億,其中萬科的利潤達388億,保利的利潤達279億。
另外恒大、碧桂園這樣的港股上市房地産企業,過去幾年賺錢方麵的錶現,也一直讓人瞠目結舌,在2015-2020這六年時間裏,恒大集團的淨利潤分彆為173億元、176億元、370億元、373億元、335億元、314億元,六年時間恒大總計賺瞭1743億。
那麼房地産企業每年利潤動輒上百億,為何如今大部分公司都是負債纍纍呢?他們賺的錢都到哪裏去瞭呢?
這個事情估計一般人都想不明白,公司明明都在賺錢,怎麼負債率卻越來越高。有人說賺的錢都用來支付利息瞭。這個說法完全不對,這麼說完全沒有財務常識,何謂淨利潤?那就是已經扣除瞭成本,利息自然也是在成本裏麵,所以淨利潤就已經是扣除瞭每年的融資成本。
房地産公司如今的負債有多誇張?根據中國人民銀行2021年公布的數據,目前我國房地産企業的貸款餘額就達到瞭12萬億。
這僅僅是計算房地産企業在銀行的貸款,而不是他們的全部負債。因為房地産公司還有很多的供應商負債,也就是房地産公司拖欠建築公司、各種材料公司、裝修公司、設計公司、園林公司等等的欠款。
恒大資金一齣現問題,全國那麼多樓盤都停工瞭,就是這個原因。供應商拿不到錢,自然就不用乾活瞭。
其實要搞懂房地産公司的利潤去哪裏瞭?首先要明白房地産公司的利潤計算法則,房地産公司的財務裏麵有一個項目叫做閤同負債。一般來說房地産公司的負債是由三個部分組成的,分彆就是閤同負債、有息負債跟供應商的負債。
其中閤同負債並不是真正的負債,反而是利潤的來源。我們去買房子,開發商把期房賣給我們,在房子還沒交付使用之前,這筆銷售是不能計入營收跟利潤,隻能算在閤同負債裏麵。
現在一般買房子都是2年左右交樓,換句話說上市房地産公司的利潤體現其實是滯後的,今年的利潤反應的是2年前的銷售情況跟利潤率。房地産是一個變化非常快的行業,實際上這兩年的變化已經非常大,我們從財報上其實完全是無法看到房地産公司的現狀。
弄懂瞭房地産公司的利潤秘密之後,你就可以明白,利潤都到哪裏去瞭。我們舉一個例子,一個房地産公司在2018年賣瞭一套100萬的房子,購房者給瞭30萬首付,剩下70萬從銀行貸款,不久之後房地産公司就收齊瞭100萬,但是這100萬不會齣現在當期財報的營收。
假設公司的利潤率是12%,那麼100萬就産生瞭12萬的淨利潤,而這12萬也不會齣現在當期的財報裏麵。這100萬會齣現在當期財報的閤同負債裏麵,同時這100萬現金已經匯入公司的現金流。
房地産公司的現金儲備一般都十分誇張,頭部的房地産公司動輒都是上韆億的現金儲備,這就是因為賣房之後形成瞭龐大的現金流。
這100萬進入公司賬上之後,很快就會被老闆花齣去,或是用來買地再蓋樓,或是用來償還之前的利息,又或是拿來搞足球、搞新能源汽車、搞礦泉水等等。
等到2020年這套100萬的房子竣工交樓,辦完瞭所有的手術,這100萬纔轉結為營收,12萬也纔齣現在財報的利潤上,但是實際上這100萬早在2年之前就可能被花掉瞭。看到這裏你就明白瞭,大部分房地産公司的當期財報肯定就是鏡花水月。
當然利潤滯後,也不代錶公司就一定會齣現問題,但問題就在於一些房地産巨頭一直在玩會計遊戲,把自己的問題隱藏起來,直到雪球越滾越大,最後撐不起瞭。
還是以上麵的例子來說,2018年房地産公司賣掉瞭100萬的房子,拿到瞭100萬的收入,老闆覺得行業行情非常好,於是他就溢價買下瞭一塊地皮,這塊地皮本來隻值80萬,老闆卻花瞭100萬買下,老闆預計蓋瞭房子後可以以120萬賣齣,還可以賺到20萬。
1年之後,項目拿到預售證,項目開始銷售,結果行情卻開始迴落,當時預計能夠賣120萬,現在隻能賣90萬。老闆沒有辦法,硬著頭皮上瞭,期望後麵行情有所好轉。
於是老闆就以90萬賣齣瞭原來100萬的房子,落下瞭第一個虧空。之後行情沒有變好,第二個項目,第三個項目接著虧空,到瞭2020年的時候,實際上已經虧空瞭50萬,但是因為這些虧空項目都沒交樓,所以財報上並沒有體現虧損,反而因為2018年賺錢的項目竣工瞭,財報上還是盈利的,一切歌舞升平。
老闆看到形勢不好瞭,於是他再次做齣瞭一個決定,那就是把賬上最後的錢拿來分紅。當年轉結的利潤是12萬,老闆說我們拿一半來分紅,於是就分紅6萬。這6萬就榨乾瞭公司賬上最後的現金流。
不久之後,公司賬上沒錢瞭,銀行追上門瞭,供應商追上門瞭,買瞭期房的人也追上門,大傢都在問你們不是還在盈利麼?怎麼賬上一分錢都沒有,錢都哪裏去瞭呢?其實說白瞭錢早就虧光瞭,但是因為財報有滯後性,所以沒有顯示齣來。
看到這裏你就知道瞭,房地産公司利潤動輒上百億,為何最後都是負債纍纍?利潤一部分被溢價拿地給吃瞭,另外一部分的利潤在多元化經營中虧空瞭。那麼你可能會想一個問題,為何房地産公司要溢價去拿地,造成後續的虧損呢?
這個問題其實香港地産大佬陳啓宗曾經就說瞭,內地很多房地産大佬都是瘋子,很多人都是在比速度比數量,在香港的房地産市場也曾經有很多瘋子,不過最終他們不是進瞭監獄就是破産瞭。
陳啓宗還說瞭,一些內地地産大佬不是不想踩刹車,而是踩不住瞭。一些人是對行業前景判斷錯瞭,一些人則是為瞭掩蓋一些問題,不得不拼命往前跑。事實上一些人從起傢的時候就是跑瞭一個巨坑。
某大老闆當年靠著20萬跟三四個人就在廣州起傢,他的一個項目靠著600萬貸款撬動瞭一個幾個億的項目,從20萬本金到600萬貸款再到幾個億的項目,這中間的杠杆是多少倍,大傢想一想就知道瞭。
20年來房地産起起落落的周期好幾個,很多老闆卻是一路狂奔,從來沒有踩過刹車,如今這麼多地産公司暴雷,事實上並不是意外。當然還有一些上市地産公司的老闆想盡辦法掏空公司,這是問題之一。