近年來 中國房地産價格高歌猛進 中國空置房6800萬套 房價將迴落 - 趣味新聞網

發表日期 2013-10-05T14:17:33+08:00

     近年來，中國房地産價格高歌猛進，持續飆升，引發市場人士和社會公眾普遍高度關注。中國房地産市場是否存在嚴重資産價格泡沫？如果是，那麼房地産泡沫破滅是否會觸發係統性金融危機？的確是值得深入研究的重要課題。
本文給齣幾個基本判斷。其一、從房價收入比、租金收益率、房價增速與傢庭可支配收入增速之比、房價增速與GDP增速之比等多個國際公認指標來衡量，我國部分城市房地産市場已經齣現比較嚴重的資産價格泡沫。其二、整體來看，我國城鎮商品住房和商業寫字樓總供給量逐漸趨於飽和，部分城市已經齣現嚴重供給過剩（所謂“鬼城”現象即屬此類）。有機構統計數據錶明，全國空置住房達到6800萬套，總麵積近60億平方米。據不完全估計，我國城鎮商品住房存量已經超過240億平方米，每年竣工商品房麵積仍然高達15億平方米，五年之後，我國城鎮商品住房總存量將超過320億平方米。即使考慮2025年之後超過10億人成為完全城鎮居民，人均居住麵積則已經超過30平方米。其三、考慮人口結構迅速變化（獨生子女逐漸成為社會主流人口和人口總體逐漸老齡化），住房剛性需求增速將快速下降。其四、實施新城鎮化戰略必然意味著我國土地製度和戶籍製度的重大調整。如果允許集體所有製土地私有化和自由轉讓，特彆是如果允許所謂“小産權房”能夠直接公開上市交易，我國商品住房供應量將立刻增加至少30%，整體價格將麵臨巨大下降壓力。
支持城鎮商品住房價格持續上漲的主要力量有：其一、城鎮化過程人口遷移所創造的剛性住房需求﹔其二、城鎮居民改善性住房需求﹔其三、老舊住房的改造和重建。
綜閤考慮上述多種因素，我們認為，房地産市場價格（商品房和寫字樓）不可能長期持續上漲。預計兩年內房地産價格整體見頂迴落，部分城市將齣現房地産價格大幅度急劇下降，資産價格泡沫破滅所誘發的金融風險不容低估。
然而，盡管如此，從商業銀行體係整體來看，筆者仍然認為房地産貸款風險總體可控。基本原因有四：一是我國銀行體係房地産貸款資産佔比相對較低，佔商業銀行全部貸款比重不到10%。即使考慮全部所謂“涉房”貸款，所佔比重亦較低，沒有一些機構所誇張的那麼大。二是我國房地産金融衍生産品極少，佔房地産貸款總額比例不到5%，且風險特徵簡單透明。三是房地産貸款裏，幾乎全部個人住房按揭貸款的“貸款房價比”低於80%，平均“償債收入比”為33%。開發貸款平均抵押品比例達到189%。截至2013年二季度，包括農村信用機構在內的銀行業金融機構房地産貸款的不良率低於2%，不少地區繼續呈下降態勢。四是我國住房市場剛性需求還會持續增長一段時間，有望保証房地産市場不會齣現某些機構所預言的“崩潰或崩盤”。
來源：【第一財經日報】嚮鬆祚

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