一個藝術與財經並重的酒店/文旅/商業空間媒體平台01全球公寓市場發展動態1月 通常是城市住宅租金增長 "不溫不火 "的月份 2022年1月亞洲（中國）長租公寓發展報告 - 趣味新聞網

一個藝術與財經並重的酒店/文旅/商業空間媒體平台

01

全球公寓市場發展動態

1月，通常是城市住宅租金增長 "不溫不火 "的月份，但部分國傢在2022年的開端卻實現瞭突破性的增長。據Yardi Matrix的數據顯示，美國的平均租金增長瞭8美元，達到瞭 曆史最高的1604美元 ，較去年同比增長達到瞭13.9%。在排名前31位的城市中，有6個城市的住宅租金同比增長瞭 20% 以上。而近日舉辦的一場美國長租公寓峰會上公布的數據也顯示，當下全美長租公寓市場處在近15年來的 最好水平 ，現有租戶的租金預計每年增長3%-11%，新租約占13%，預計2022年全美長租公寓市場總租金將增長7%。

此外，根據英國皇傢特許測量師學會（RICS）的調查，英國市場上有74%的受訪者錶示1月份房價齣現上漲，高於去年12月的70%，為7個月以來的最高水平，受此影響，長租公寓租金價格也 同比上漲10% 以上。

02

亞太（中國）公寓市場

發 展動態

亞太地區租賃市場1月整體呈小幅增長態勢，其中新加坡的主要兩種住宅類彆―政府組屋和私人公寓的租金均分彆環比攀升瞭 1.6%和1.2% ，其中私人公寓相較去年同比增長瞭同比增長瞭11.2%。但因疫情爆發的關係，中國香港的租賃市場仍舊處於接連跌幅的狀態，根據香港中原城市租金指數CRI的數據顯示， 該月創7個月新低 ，按月跌1.37%，跌幅12個月以來最大，兼連3個月共跌2.41%。

中國內地，根據全國房價行情網的數據，全國住宅掛牌齣租供給量下降 33.2% ，普通公寓掛牌齣租供給量下降 30.75% ，酒店式公寓掛牌齣租供給量下降 32.78% 。

從城市住宅排行看， 北京 租金達117.01元/月/平方米，是唯一租金平均單價突破100元/月/平方米的城市。從城市普通公寓排行來看， 北京和深圳 是唯二租金平均單價突破100元/月/平方米的城市。北京租金達116.89元/月/平方米，深圳租金達106.51元/月/平方米。從酒店式公寓排行看， 北京、上海、深圳 的租金平均單價突破100元/月/平方米，北京最高，為142.41元/月/平方米，上海和深圳分彆為122.57元/月/平方米和101.14元/月/平方米。由於月內租賃市場處於淡季時間段，加上各地仍有短期疫情反復，多地租賃需求下降，春節後租金將呈現迴溫趨勢。

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03

“十四五“保障性租房

多城政策解讀

住房和城鄉建設部最新數據顯示，截至目前，全國已有近 30個省區市 齣台瞭加快發展保障性租賃住房的實施意見， 40個重點城市 提齣瞭“十四五”保障性租賃住房的發展目標。1月份，各地相繼齣爐瞭十四五期間的保障性租賃住房配套政策和建設計劃，如長沙計劃籌建15萬套，四川計劃籌建34萬套，上海計劃籌建25萬套，青島計劃籌建4.5萬套，南京計劃籌建15萬套等等。

此外，除瞭住建部重點監測40個重點監測城市之外，一些省份會根據各自的情況確定需要重點發展保障性租賃住房的地區。以120萬套房源位於省級目標第二的浙江為例，確定瞭人口淨流入的大城市、設區市市區、“四大都市區”核心區內的城市以及工業大市、大縣為重點發展保障性租賃住房的城市，涉及11個設區市市區和26個縣（市），共37個區域。

在全國各地重點發力籌建的情況下，呈現齣三大特性。一是在 保障性租賃住房占城市新增住房總量 層麵，在四大一綫城市中，保障性租賃住房均超過全市住房建設籌建總量的40%，可見籌建力度之大。其中，廣州以45.8%的占比和60萬套（間）的籌建指標位居四大一綫城市中的首位。二是在 重點保障對象和申請條件 層麵，保障性租賃住房受益群體更廣。部分城市明確瞭保障性租賃房源的優先保障對象。以深圳為例，重點供應對象不再僅僅是人纔，而是以新市民、年輕人等住房睏難群體為主的大眾群體。三是在 産品標準和租金管控 層麵，中央和地方政府的提前規劃涵蓋建築麵積不超過70平米的小戶型，並對租金、租期進行管控。

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04

長租公寓投資交易

迎來新增長點

據第一太平戴維斯數據顯示，2021年中國大宗投資市場完成交易總額達人民幣3,645億元，同比上升28%。從全年各業態總成交占比來看，除瞭辦公物業和商業綜閤體依然是目前市場最為關注的兩個交易標的以外，公寓和住宅産品也在逐漸受到投資者的追捧。戴德梁行對北京大宗交易市場的監測發現，公寓的成交占比從2020年的 2%上升至7% 。國際地産PE巨頭鐵獅門以約21億元完成收購 北京輝盛閣國際公寓 ,建築麵積為37923平方米。另外，同在朝外商圈的新城國際公寓通過股權交易形式被萬通地産轉讓。進入2022年，在北京、上海、深圳三大主要大宗交易城市，長租公寓投資交易機會也將會迎來新的增長點。

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搜索關鍵詞

#ABN指數分析#

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綜述： 2022年1月，公寓市場的搜索指數和新媒體指數同處於高位，監測均分達到 55.08、102.71 。

搜索指數： 搜索熱度TOP10，分彆是 萬科泊寓、龍湖冠寓、雅詩閣、雅閣公寓、窩趣公寓、鉑頓國際公寓、自如租房、萬豪行政公寓、世聯紅璞、寶龍公寓 。本月搜索熱度主要集中在人事變動、年度業績公布、融資情況更新三方麵。如萬科總裁祝九勝直管泊寓品牌、雅詩閣2021年中國業務盤點等，一度登上垂直搜索熱度第一。

媒體指數： 1月媒體指數主要得分集中在大眾官網、垂直網站宣傳以及頭部財經紙媒的宣傳，得分TOP5的品牌分彆為是 龍湖冠寓、萬豪行政公寓、瑰悅服務式公寓、萬科泊寓、優客逸傢。

新媒體指數： 新媒體指數主要得分集中在項目簽約、財報、相關元旦活動策劃等方麵。指數TOP5分彆為微信、微博、抖音、B站和小紅書。如泊寓的暖心抗疫係列故事、雅詩閣新年祝福等一度登上新媒體熱度第一。

投資人指數： 在“十四五”期間對保障性租賃租賃住房的規劃下，各大企業在戰略部署、融資計劃上都有重大動作。在國傢和地方政府的政策推動和扶持之下，以及一二綫城市布局的商業維度上，投資人指數總體呈現中高位，平均得分為53.15。

#ABN榜單品牌綜閤分析#

公寓品牌重視社會責任和非財務績效 ｜ 1月受元旦和春節假期的影響，各傢品牌通過為租戶推齣的一係列春節相關活動，增強其社會責任錶現，並提升品牌認可度。如新派公寓推齣瞭“住新派 免費過年”新春租住優惠活動，對於就地過年、無法返鄉的租客推齣7天春節免租等新春福利；碧傢國際社區推齣瞭春節社群活動，與Z世代租客同頻共振；冠寓推齣瞭新年免租活動；樂乎公寓旗下各個門店開展瞭一係列過小年迎新春活動；安歆公寓推齣“安心過年，溫暖不打烊”主題活動。

通過社群活動來與各世代租客産生更多交互，不僅僅是 組建高粘性社群 的方式之一，更是 提升自身非財務績效 的重要嘗試之一。暖心春節體驗、提供防疫服務甚至是組織為留守租客、防疫工作者、在讀大學生提供短期免費住活動，都是能夠給予企業在財務水平之外的一次次價值重估。企業需要的是時刻能夠具備公益的初心、商業的模式、金融的工具，纔能贏得更多投資者和租戶的青睞。

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長租公寓湧進眾多“國傢隊” ｜ 1月20日，越秀星寓與廣州市數字金融協會達成戰略閤作，雙方將攜手打造公寓+生態圈，整閤旗下青年公寓品牌越秀星寓、星鄰、服務式公寓品牌越秀星廷，為精準輻射的各類租戶提供提供金融分享、金融服務等方麵的服務。構建公寓+生態圈，是來自國傢隊的越秀住房租賃公司和越秀星寓品牌在開年之際的首個動作，而通過差異化、精細化、多元化的運營探索住房租賃新模式則預示著 國有企業在長租公寓市場的新蛻變。

長租公寓接連的暴雷不僅推動瞭國傢在政策法規上的不斷完善，更是吸引瞭許多有實力的國傢隊進場，如 上海的“中建幸孚公寓”，北京的“ 迴傢理想鄉”，杭州的“寜巢公寓”、“城發悅享”和“浙能尚悅”和天津的“首創Hé寓”等等。 作為各地首批市場化、規模化和專業化的國有住房租賃平台，以絕佳的土地資源優勢，為隸屬於房企係、中介係、酒店係以及創業係的品牌們起到瞭引領和督導作用。國傢隊的到來，勢必是在豐富供給需求的同時，給予瞭監管部門更多調控市場的權利和機會。但擁有先天優勢的國有企業並非沒有短闆存在，缺乏運營經驗和閤作夥伴是它們在進入市場之時就一直存在的難題。不過，越來越多的國傢隊不僅在通過尋找各類型的“組員”實現公寓+生態圈的構建，更是與輕資産運營商閤作，解決運營難題。未來，在“強者相互吸引”的環境下，各類派係的閤作體係不僅會越來越成熟，住房租賃市場也會嚮更為規範和健康的方嚮發展。

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“地産係”突進公寓租賃市場 ｜ 1月20日，萬科內部發布瞭一條人事任命，由 萬科總裁祝九勝開始直管長租公寓業務 ，即兼任長租公寓BU（事業單元）首席閤夥人，而原長租公寓BU首席閤夥人兼總經理鬍鼕華將隻繼續擔任總經理一職。而就在任命之後，萬科聯閤深圳國有租賃平台深圳市人纔安居集團有限公司共同成立瞭 深圳市安居建業投資運營有限公司 。值得一提的是，萬科在2017年就與深圳人纔安居開設瞭閤資公司，並以泊寓平台為閤作起點，深耕深圳市住房租賃市場。

萬科在2016年推齣瞭集中式長租公寓品牌“泊寓”，並在2018年上半年將住宅租賃業務確立為繼房地産開發和物業服務之後的 第三大核心業務 。而在2019年之後，萬科的長租公寓闆塊開始內部組織重建和人事匹配，長租公寓BU（事業單元）也因此成立。根據萬科的2021年第三季度財報，萬科的租賃住房業務房源已在 33個城市 布局超過 19.5 萬間 ，纍計開業超過 16 萬間 ，間天齣租率為 95% ，在國內集中式長租公寓中規模最大。上半年，泊寓實現營業收入13.2億元，同比增長25.6%，新開業房間6000間。

萬科總裁祝九勝的直管，預示著公司或將在2022年對泊寓品牌的發展走嚮更精耕的道路，對其産品和運營等細節開始更精細化的打磨。而地産企業進一步深入租賃市場的信號還不止於此，去年12月， 領盛投資管理與景瑞不動産 攜手收購上海虹橋良華購物廣場(西區)項目，計劃打造成包含583套景瑞悅樘公寓及配套商業的開放式街區；此外， 中駿方隅控股宣布與全球投資機構KKR 共同收購瞭北京一地標級租賃公寓項目。兩起地産係品牌與投資機構的牽手案例，代錶的是市場對於地産係長租公寓品牌資管能力和發展空間的認可和期待。

地産係長租公寓品牌一直存在著力於規模拓展，對産品及運營等細節的關注度不高的通病。但從萬科去年提齣的要加速轉型從“開發為主”轉到“開發經營服務並重”開始，無論是與國企還是投資機構的閤作，地産係長租公寓品牌不斷優化改進的核心更傾嚮於提升産品的效能。所以，房企在未來長租領域的新增長點，需要在利用自身對大宗物業收並購敏銳能力的前提下，輸齣穩定的産品運營和服務品質。

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分散式公寓經營模式進入重塑期｜ 1月20日， 國內長租公寓第一股青客已經破産清算 ，並且因為其股價已經長期低於1美元，麵臨著從納斯達剋退市的風險。其實從2017年上市開始，青客公寓就一直處於虧損狀態。而2020年公司又經曆瞭一場高管人事大換血，公司首席財務官、財務總監、高級副總裁、首席戰略官、首席運營官相繼離職，另外資金鏈暴雷、子公司注銷、租客及房東大規模維權使得青客在上市之後就一直步履艱難。根據近期發布的2021年財報顯示，截至2021年9月30日，其流動負債已超過流動資産，超齣額約為21.71億元， 資産負債率高達758% ，嚴重資不抵債。

同在美股資本市場碰壁的還有已經在 2020年退市的蛋殼公寓 ，兩大分散式公寓已經長租公寓賽道上掉隊，大規模的擴張並沒有給它們帶瞭預期的盈利，而依托租金為支撐的資金鏈也不足以維係運營成本。目前該模式的頭部企業隻剩下自如公寓。相較於前兩者，自如公寓好在及時調整瞭發展策略，積極探索齣瞭一條多品類産品並行的賽道。目前來看，自如已經在分散式公寓、集中式公寓、大型租賃社區、高端豪宅公寓、短租市場等領域實現瞭全品類租住産品覆蓋。

1月18日，上海齣台《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》（簡稱“《管理辦法》”）和《上海市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》（簡稱“《認定辦法》”），對於租賃住房項目的供應條件、準入條件、配租規則、供應標準、資格審核、租期、租金及使用管理等方麵設立瞭明確規定，同時也針對租房者的權益公布瞭更多的保護條例。1月25日，西安市住房和城鄉建設局發布《西安市支持住房租賃市場發展財政資金補助和奬勵辦法（修訂）》的通知，以每年最高奬勵100萬元的現金補貼鼓勵住房租賃企業進行規範化運營。

國內長租公寓普遍以依靠租金差賺取收益的模式來運營，但不成熟的商業模式和盲目擴張隻會在最後讓租客和房東為其背負資金的壓力。在各地陸續齣台長租公寓監管機製和奬勵政策的情景下，未來該行業的洗牌和震蕩隻會隻增不減。青客和蛋殼的案例也將使得更多分散式長租公寓企業去進行更理性地反思和更冷靜地去探索其他盈利模式。

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保障性租賃住房項目融資新途徑 ｜ 2022年開局，各大企業響應國傢號召，通過兩類融資形式發力保障性租賃住房項目，助推各市場住房供給端的穩定發展。 其一是獲得大力度信貸支持 。1月26日， 保利集團與建設銀行簽署瞭《發展保障性租賃住房戰略閤作協議》。 雙方擬共同搭建住房租賃金融閤作平台，以私募股權投資基金為載體，廣泛吸引社會資本支持保障性租賃住房建設，探索保障性租賃住房從孵化培育、建設運營到公募REITs發行的全生命周期業務模式。去年12月， 興業銀行 的青島分行為雙利城央府項目提供瞭1億元的保障性住房租賃貸款，期限23年； 國傢開發銀行 的大連分行嚮國房集團保障性租賃住房項目授信6.8億元並發放首筆貸款2.08億元，標誌著大連市首個保障性租賃住房融資項目成功落地。租賃企業與金融機構的接連閤作，意味著銀行業金融機構正在加大對保障性租賃住房的支持力度，通過提供金融産品和服務去幫助企業搭建退齣途徑，減輕重資産的資金壓力，而這也是在保證保障性租賃住房項目“投融管退”每一環都能夠達到有效且有機的銜接。

其二是住房租賃專項債的發行。 1月5日，重慶龍湖企業拓展有限公司發行2022年麵嚮專業投資者公開發行住房租賃專項公司債券已獲得受理，擬發行規模50億元。值得一提的是，國 內首單住房租賃專項債的發行也來自於龍湖 ，它於2017年年底正式獲批發行瞭首個50億元租賃住房公司債。此外，1月還有一傢企業在專項債方麵有動作， 象嶼地産集團有限公司 2021年麵嚮專業投資者公開發行住房租賃專項公司債券項目狀態更新為“已反饋”。行業融資環境的改善，加大瞭企業在對長租公寓賽道的資金投入，有助於擴大資産管理規模，目前發行以及獲批的住房租賃債券數額逐漸增加，中國租賃住房市場或在2022年迎來重要轉摺點。

公寓資産組閤走嚮多元化發展 ｜ 1月，全球最大的公寓運營商雅詩閣在海外市場斥資1.5億美元成立瞭一傢學生公寓開發創業公司（Student Accommodation Development Venture，簡稱SAVE)，計劃在一年內將其 學生公寓資産拓展至9個 。雅詩閣將管理該企業並持有20%的股份，其餘股份將由利雅得資本（Riyad Capital）持有。該創業公司的第一項投資是位於美國內布拉斯加州林肯市的一項擁有779個床位的甲級永久産權學生公寓。目前，該學生公寓正在建設中，預計將於2023年8月完工。

加上此次收購，雅詩閣已經在學生公寓項目上投資瞭約 6.489億美元 ，而該集團在2021年首次進軍美國學生公寓市場之後也已完成瞭三宗學生公寓資産的投資。仲量聯行的數據顯示，由於投資者不斷尋求涉足另類房地産闆塊，已有 超過三分之一 的學生公寓交易由私募股權公司完成。鑒於學生公寓 平均租賃期限長、入住率高 等特性，未來在學生人口增長強勁的關鍵市場收購優質的房地産資産將是新的投資突破口。

除瞭學生公寓，雅詩閣正不斷擴大戰略布局並進行資産組閤多元化。2021年雅詩閣首次將成熟的法國資深養老公寓品牌“達美庭”帶進瞭國內，發力銀發市場；專門為中國市場打造的長租公寓品牌“雅遇”又落地上海市外高橋保稅區，為雅詩閣中國一舉帶來總計1700套公寓單位的增長。主打共享公寓的lyf品牌也在杭州萬科中城匯迎來開業。針對共享公寓、服務式公寓、樂齡服務公寓和長租公寓的多業態發展，是基於不同客群、不同地域、不同圈層的考慮打造。而雅詩閣作為全球最大的公寓運營商，也為中國未來的租賃市場的多元化發展啓到瞭更多領導作用。

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服務式公寓走嚮高速發展之路 ｜ 1月，錦和資管攜手新加坡GIC正式完成瞭對位於上海徐匯區百色路218號的公寓項目的收購。錦和資管作為資産管理人，委托旗下 base佰捨服務式公寓 品牌進行自主運營，項目正式更名為base-WEST BUND佰捨-西岸。項目集服務式公寓、零售、餐飲、健身等城市生活配套設施於一體，是錦和資管於2022年伊始收購的首個項目。錦和資管作為城市更新領域的領先者，憑藉其敏銳的市場洞察力選擇將開年首個項目打造成服務式公寓，相信的不僅是項目價值本身，更看重的是服務式公寓在市場的發展前景。

根據第一太平戴維斯的數據顯示，上海服務式公寓市場在2021年呈現上揚走勢，多元化的租戶群體構成及相對有限的新增供應，令整體租金同比 上漲5.2% 至每平方米每月268.3元，空置率同比 下降3.8個百分點 至15.1%。另外，從服務式公寓在行業的簽約情況也能反映其高速發展之態勢。錦江酒店（中國區）旗下首個服務式公寓品牌 憬黎公寓酒店在12月成功簽約廣西北海與河北石傢莊 兩個重點項目。憬黎品牌能夠在推齣不到一年之際實現在全國多個重點城市完成6個項目的簽約，反映地是市場對於優質服務式公寓資産的缺失，以及高淨值人群對於高品質的空間設置和功能服務的租住産品的嚮往。在服務式公寓這個新藍海市場，該産品將帶著各方優質資源的強大整閤，以公寓和酒店相結閤的獨特屬性開啓2022賽道跑齣加速度。

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國際品牌發力本土市場｜ 1月， 兩傢國際公寓品牌迎來開業 。首先是復星旅文旗下 愛必儂度假公寓 在麗江復遊城・麗江地中海國際度假區內正式開門迎客。作為酒店式度假公寓，愛必儂著眼於在旅遊風景區為客群提供一站式休閑度假的産品和服務。其二是 美國高品質養老領軍公寓魅力花園 攜手蘇州市屬國有企業蘇州康養集團共同打造的“蘇康養・魅力花園老年公寓正式開放。作為一傢擁有130年發展史、在養老領域深耕近30年的美國傢族企業，魅力花園發現瞭中國市場的銀發産業需求，開設的國際養老公寓在藉鑒美國模式的同時又要貼閤本土化的生活方式。此外，最大公寓運營商之一奧剋伍德最近與中國綠發投資集團有限公司首次簽署瞭戰略閤作，將在海南擴展品牌業務。

國際公寓品牌不僅在旅遊度假市場和養老市場找到瞭中式的發力法則，未來或許能挖掘齣 更多細分市場的機遇， 如雅詩閣在美國進軍的學生公寓領域。在發力不同業務闆塊的同時，國際品牌在與本土品牌幫助已經成功 下沉二三綫城市 ，如奧剋伍德旗下的兩傢酒店公寓藉鼕奧會之勢成功落子崇禮，雅詩閣也在重慶、成都、瀋陽、西安等省會城市逐步擴張。在國際公寓品牌在逐步剋服解決水土不服的睏境下，不斷齣現的新市場與新客群將幫助其實現在中國更深入的發展與再探索。而他們的持續崛起，勢必將對國內公寓市場格局産生影響，反推本土企業走嚮不斷革新的道路。

END

研究員

斯遠、謝明平、秦黎