發表日期 5/9/2022, 9:24:32 AM
廣州首輪供地攬金341億
五一勞動節前,剛剛完成齣讓的深圳土拍異常火爆,全部地塊溢價15%成交,這讓市場對於整體土地端迴暖有瞭更高期待的同時,也對節後第一個進行齣讓的廣州報以更多關注。5月5日,廣州集中齣讓18宗住宅用地,總用地麵積為129.08萬平方米,計容建築總麵積為276.45萬平方米,掛牌起始總價367.73億元。從齣讓規模來看,本次地塊總數較2021年第三批增加6%,但掛牌起始總價下降15%。
18宗地塊分布在廣州8個區域,其中“推地大戶”白雲區就占6宗,南沙區供應3宗,海珠區、荔灣區、增城區各有2宗,黃埔區、番禺區、花都區各推齣1宗。
開拍前市場曾預估,廣州本次齣讓規模不大,但含金量較高,海珠赤沙車輛段地塊、石榴崗南側台湧地塊、荔灣陸居路地塊、白雲新城地塊等優質宗地或是房企關注的重點。有市場消息稱,越秀、龍湖、中鐵建、廈門國貿、建發、華潤等25傢房企報名瞭此次土拍。
不少業內人士也期待著廣州齣現一場久違的“搶地大戰”。
遺憾的是,雖與深圳同為一梯隊,又是粵港澳大灣區內的“龍頭”城市,但此次廣州土拍熱度仍不算高,18宗地塊順利齣讓17宗,閤計收金341.4億元。其中15宗為底價成交,底價成交率達83.33%,僅有1宗達到觸頂價,另有1宗荔灣區陸居路地塊流拍。
多名業內人士在競拍結束後評價本輪供地:“勉強抗住瞭”“沒有驚喜”“信心依然不足”。
中海觸頂摘地
具體來看,本次齣讓熱度最高的莫過於白雲區空港大道中東側AB2904003地塊。
該地塊位於號稱“白雲區房價天花闆”的白雲新城闆塊,周邊居住氛圍濃鬱,生活配套成熟,且位於地鐵2號綫黃邊站和江夏站中間,交通便捷。此次齣讓的為區域內“壓箱底”的純住宅用地,齣讓麵積2.5萬平方米,計容麵積7.88萬平方米,起拍價23.64億元。
在掛牌報價階段,該地塊就産生瞭11組報價,來到瞭25.852億元,溢價率9%。進入正式競價環節,開拍10分鍾便觸及最高限價27.19億元,轉入競自持階段,又經過8輪競價,中海以27.19億元+9%住宅自持比例奪下該地塊,溢價率15%,成交樓麵價3.45萬元/平方米。
受限價影響,這一樓麵價較此前白雲新城闆塊內的成交地塊低齣不少。
最早在2016年,龍湖、首開聯閤體拿下瞭白雲新城AB2804012地塊,彼時樓麵價就已來到瞭45469元/平方米的高位,直接刷新瞭白雲區樓麵價新高,後開發為首開龍湖・天奕,4月二手房均價約8.4萬元/平方米;2020年,龍光以總價29.75億元競得白雲區AB2906037地塊,摺閤樓麵價43144元/平方米,均與此次地塊樓麵價相差在8000元/平方米以上。
明顯利差之下,白雲區空港大道中東側AB2904003地塊自然成為瞭本輪土拍房企眼中最大的一塊“肥肉”。網傳消息中,該地塊意嚮房企達到22傢。齣價記錄中,有9傢企業參與競價。
另一宗溢價成交地塊位於荔灣區,為金橋二期純住宅地塊,齣讓麵積1.39萬平方米,計容麵積1.66萬平方米,起拍價約5億元。
有3傢房企參與報價,828號競買人僅在掛牌報價期間報齣過一次底價,此後剩餘兩傢房企輪番齣價,共計11輪次後,517號競買人以5.4976億元落錘,競得方為廣東蘭園控股,溢價率10%。
這也是本輪供地唯二的摘地民企之一。另一拿地民企為大華集團,其以13.28億元底價競得廣州地鐵二十一號綫硃村街山田站北地塊。
據2021年財報顯示,截至期末大華集團在廣州僅有硃村站北一個在建項目,計劃總投資額23.49億元。
廣州地鐵貢獻一半齣讓金
相對而言,本輪供地“國傢隊”依然是主力軍。15宗底價成交地塊中,有14宗被此類企業兜底拿下。
最矚目的是廣州地鐵,其以底價競得4宗地塊,2宗位於白雲區,2宗位於海珠區,基本為與軌道交通相關的涉宅用地,拿地方嚮精準對口。
這其中,還包括瞭本輪齣讓規模最大、起拍價最高的海珠區赤沙車輛段地塊。
該地塊計容麵積達41.9萬平方米,起拍價94.54億元,為公共交通場站用地兼容商業商務用地、二類居住用地屬性。在齣讓要求中,競買人需具有房地産開發資質,同時需擁有地鐵綫網建設、運營、管理經驗。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指齣,這是地鐵經營地産的新邏輯,意味著地鐵在實現廣州區域開發、區域間互聯互通時,希望地産能提供現金流補充,迴補在基建上的巨大投入,以實現地産、交通、區域開發協同。
經計算,廣州地鐵摘下的4宗地塊閤計耗資165.19億元,約相當於總齣讓金的一半。
“國傢隊”中,越秀地産也在大本營拿下瞭2宗地塊,閤計斥資29.37億元;廣州南投、番禺交投、知識城各競得1宗。
剋而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉錶示,國企、央企仍是本輪供地大贏傢,有10傢參與拿地,而民企僅大華集團和廣東蘭園控股兩傢。這一結果也在意料之中,從政策麵來看,盡管當前行業融資環境有所放寬,但是受惠的主要還是國企、央企以及混閤所有製房企,大多數民企的融資渠道仍未打開,即便遇到有優質地塊的拿地機會也是心有餘而力不足。
整體來看,廣州土拍順利齣讓17宗地塊,閤計收金341.4億元,另有1宗流拍,流拍率5.56%。
這一結果相較2021年第三批次的超兩成地塊流拍率、其餘地塊均底價成交而言,熱度有所迴升。若將時間綫拉長,2021年的三批次供地中,廣州流拍率分彆為12%、52%、23%,本次亦是齣讓最為順利的一迴。
“此次供地取消瞭競配建,地價較低,全麵為開發商讓利,且第一批次地塊有望在年底入市,可有效轉化為銷售業績。”李宇嘉分析此次順利齣讓的因素,認為也與供應的地塊品質息息相關,此次18宗地中,有11宗位於中心6區,是纍計4次集中供地以來,第一次中心區供地宗數占比大於外圍區的,可見地方政府把“壓箱底”的好地塊拿齣來瞭。
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文章來源:國際金融報