若是各位在園區上班想必此刻你就在套房內上網看我爬文!你會想不通為何金山的投資套房如此之多?明明就齣租牌示掛的到處都是 但套房還是一間一間的在蓋 從實質租金收益看金山投資套房! - 趣味新聞網
發表日期 2008-02-25T16:50:06+08:00
趣味新聞網記者特別報導 : 若是各位在園區上班想必此刻你就在套房內上網看我爬文!你會想不通為何金山的投資套房如此之多?明明就齣租牌示掛的到處都是,但套房還是一間一間的在蓋,有本書的書名是(有錢 ... 從實質租金收益看金山投資套 .....
我常想之所以會成為M型的會社時來已久,隻是時間把它拉大瞭!過去小康傢庭,一個月的收支與支齣打平再存一點錢,有點閑錢人會放在銀行收取2%左右的孳息,有錢人他不會把錢放在銀行....太慢啦!
以金山一店麵加十七間投資套房為例,售價介於2200萬左右,以最有效收益而言(滿租)每個月收入149000元年收入1788000元扣除隱藏式支齣(地價稅,房屋稅,公共用電,重建成本提列)再扣除五成貸款利息(1100萬)X4%月付利息4萬左右實質收益概約122萬!月平均十萬
這個數字我想該是目前看我爬文人的大於或相當吧?他隻需投資1100萬元就能的要是財力雄厚就是倍數算!(有錢人跟我們想的不一樣)我還在算明天銀行利率有多少來支付我的傢庭用電區區四韆元!哪怕是隻有五成的齣租率他都月入五萬!
期待你也能成為有錢人!
[ 本帖最後由 熾天使之怒 於 2008-2-25 19:24 編輯 ]
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除了那个金山我指的是新竹的金山
会看房地产专区的人我想思路都是一流的吧?!
首先请将店面与套房的租金拆开计算.然后还要估算附近套房平均租金为多少.才能确认计算立论有无错误(看是高估收益还是低估).最好资金丢进去前假装房客去跟附近房东聊聊.然后计算出租率多少.再下去试算验证.
例如:套房一间租金7000元/月.17间119000店面估每月30000.
以6成出租率试算.套房部分收入70000+店面30000每月
实收100000年收120万.如果店面无法顺利出租.则年收会
降至84万(以上皆未扣除利息支出).7000元的房租可能还
要附一些基本配备甚至空调设备这些您都未列入计算.如果
没有基本配备租金可能更便宜.实际收入还要往下修正.朋友
房地产最好往最坏情况打算.这不是教科书上的试算模型.谢谢
[ 本帖最后由 kuki2001 于 2008-2-25 21:19 编辑 ]
希望有机会多拜见大大ㄉ佳作~~~~~~~~~~~~
没赚头!!!
1. 投资建套房者众, 供过于求, 一堆房仲有一堆房子等着卖(可到各房仲网看).
2.一堆套房建案都是增建的违建户, 有些旧的透天套房屋主到处投诉此区新建的违建(地方新闻看到很多).
3.绝大多数满租要卖的透天套房个案, 都是用人头租的, 等屋子买了后, 那些人就跑了.
4.经过美国次贷风暴后, 银行对投资客的贷款已越趋严格, 且就算贷到了, 利率也又上升的趋势.
5.版主没有考虑到修缮的问题以及租约满后招租期的长短.
6.此区环境颇差, 离园区近污染多, 买东西不便, 公园又少.
我有个朋友家离投资到房约 10分钟车程, 每有客户要看屋就要花十分钟, 以前可能5个人会成功一次, 现在10个人还不知有没有一个成功, 光跑来跑去就快被玩死, 除非整天耗在那边, 不然接到电话心都凉半截了.
现在会卖房子了几乎都有贷款, 赶快把烫手山芋丢给别人. 相信不久那个地方会有很多法拍屋. 看准点在投入, 自由市场就是这样人吃人, 没看准想清楚乱动, 就一辈子爬不起来.....
园区附近的房子 基本上 看看就好
我个人比较不建议买(任何套房或公寓)
除非是火车站或市区附近 那还可以考虑
我提出几个原因
第一 园区可以容纳的厂商基本上已经很满了,即使有空地已经不多了,也就是说 大致上不会再有太多的人口流入
第二 目前很多产业都实施资金紧缩 大部分科技厂不再像以前那么赚钱了 而且房价也太高了 大部分的人宁可住家里每天 通车 或是公司宿舍 只有不得已的人才租屋 然而即使租屋 很多人都选择 两个人到三个人住一间套房----为了省钱
第三 园区没有类似及运之类的利多交通建设, 宝山路 园区一路 光复路 每天上下班时段必塞 外加国道一号 新竹到竹北 照三餐塞, (三号道 我不常走所以不清楚)
第四 其他园区 中科或南科 腹地较大 很多公司都有附宿舍 即使住外面租金也比较便宜
外加很多较为先进的机台都装在中科或南科 例外中南部消费较便宜 所以不少人都选择往中南部跑了 外加很多南部的人也都逮到机会就请调中南部
综合以上 我认为 无论你要买来投资或是自用 我个人观察 不太建议
另外你可以看 光复路上 又要盖大楼 你可以去看看 已很多屋卖不出去的话 应该会削价
非买不可的话 我建议你观察一阵子
增广见闻
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